【摘 要】本文根據當前千島湖房地產業的發展現狀，分析了千島湖房地產業發展中可能面臨的三大矛盾，從六個方面提出千島湖房地產業發展的對策，尋找適合千島湖地區房地產開發市場的適當模式。作者認為千島湖如果能立足自身生態優勢，以旅游地產為千島湖房地產業發展的主方向，以生態水居為旅游地產的品牌定位，完善多層次的住房供應保障體系，將有利于推動城鎮化建設水平，促進未來房地產業和城鎮經濟的健康可持續發展。

　　【關鍵詞】靠譜的論文機構,房地產開發市場,存在問題,對策

　　渾然天成的千島湖，有著與桂林山水媲美的嬌妍風光，更有太湖洞庭的浩瀚氣勢，千嬌百媚的人居環境，山水相擁的自然條件，吸引了無數的文人墨客紛至沓來。雖然相對落后的經濟交通條件制約了淳安的發展，整體經濟實力的不足對當地房地產投資產生了一定的阻礙，直到20世紀90年代后期才有所起色，但目前千島湖房地產卻雨后春筍般地發展起來。然而，房地產發展中的房價高漲、環境破壞等負面影響，對千島湖的可持續發展提出了挑戰。如何根據當前房地產的發展現狀，有序、有計劃、有目的的進行房地產開發和城市建設，對打造千島湖養生居住天堂具有非比尋常的意義。本文試圖通過對當前千島湖目前房地產發展的態勢和國內居住發展趨勢的分析，尋找適合千島湖房地產開發市場的適當模式，從而解決千島湖房地產發展中可能面臨的重大矛盾，促進千島湖城鎮建設和城鎮經濟的有效、可持續發展。

　　一、千島湖房地產業發展的現狀

　　房地產是房產和地產的總稱，是土地、建筑物和固著在土地、建筑物不可分離的部分以及附帶的各種權益。上世紀90年代中期以來，縣委、縣政府通過推進房地產投資主體多元化，實行住宅商品化，引入和完善房地產市場機制，大力實施舊城改造，改善投資環境和居住環境，推動了千島湖房地產業的持續高速增長，千島湖房地產業步入快速發展時期，取得了令人矚目的成績，開發建設面積和產業總產值雙雙刷新歷史記錄。但與這種高增長勢頭相伴，一系列無法回避的問題也相繼出現，成績和問題相互交織，造就了當前千島湖房地產市場運行的特殊性。

　　1.1 效果明顯，成績斐然

　　我縣雖然經濟基礎相對薄弱，但在政府部門和廣大居民的共同努力下，借助旅游業的優勢，近年來房地產業的發展取得了很大成績。首先，千島湖生態優勢不斷張顯。“城中有湖、湖中有城”的自然環境獨具特色，加上政府一系列舉措全力保護千島湖自然生態系統，奠定了千島湖景觀房產可持續發展的“綠色”基石。其次，旅游經濟成為拉動房地產快速發展的主導力量。千島湖以其優質的水源，特殊的歷史，典型的水庫生態系統示范，豐富的景點項目，催生了以“旅游”為主要增長點的旅游房產發展。再次，景觀房產成為千島湖房地產經濟的中間力量。“五塊品牌”為提升千島湖房地產的品質注入了新的活力，更加放大了千島湖房地產的度假休閑旅游效應。最后，便捷的交通為千島湖房地產加速發展提供了可行性。

　　1.2 問題漸顯，亟需規范

　　伴隨著千島湖房地產的發展，其所帶來的負面影響也隨之顯現。首先，旅游經濟的快速發展與環境保護的矛盾日益突出。經濟結構不合理，粗放性經濟增長方式沒有改變，政府對房地產經濟的依賴程度有所增加。其次，景觀房產開發水平偏低，開發類型單一，不利于湖濱景觀的美化。土石方開挖嚴重，在一定程度上破壞了原有的自然景觀。最后，大量房地產企業和外埠購買力涌入，增加了管理者引導和監督房地產市場的難度。

　　1.3 喜憂交織，特征突出

　　從當前的市場運行來看，千島湖房地產業的發展呈現如下特點：一是房地產開發投資總體態勢良好。二是房地產企業數量眾多，作用突出。三是房屋價格呈階梯式增長。四是房產供應類型有所變化。

　　二、千島湖房地產開發市場中存在的問題

　　任何行業的發展都面臨著困難和機遇，只有抓住機遇克服困難，才能得到長足的發展和進步。房地產業的發展也是一樣。千島湖的房地產業起點低起步晚，因而有著較大的發展空間。但也存在困難，主要表現在：

　　2.1 房地產開發價格和低收入者住房安置之間的矛盾

　　從供求關系講，房屋需求是在滿足了食物需求后，全社會最迫切的需求，目前中國正處于這樣一個階段，人們終于擺脫了食物消費的約束，居住消費的渴望不斷被提升上來。在強勁的住房需求下，以及成本推動、房屋自身品質的提高、周邊市(縣)的房價上升較快，推動了整體房價的上漲。房地產業作為支柱性產業，大力發展房地產能夠帶動千島湖城鎮經濟的繁榮。但房地產發展往往和高房價相互相存，如果聽憑房地產市場一味發展，其帶來的的高房價將成為經濟健康持續運行的隱憂。如果要以外地購買力作為主要的開發方向，千島湖房地產市場價格應基于千島湖在長三角的定位，如此定價，當然會與中低收入群體的承受能力產生沖撞。為彌補這個斷痕，需要政府來處理。政府應該將重點放在為低收入者提供住宅上，并且真正做到公平、透明，而這無疑是一個很大的挑戰，因為這里面存在價格落差，會產生尋租空間。

　　2.2 房地產發展和環境保護之間的矛盾

　　人居環境是人類居住環境的簡稱。人類社會進入工業化、城市化以來，人居環境遭到了破壞。千島湖景區最寶貴的是自然原貌，這是屬于全體人民的，是不可再生的，必須慎重對待。與其他地區的資源相比，千島湖的自然山水景觀來之不易，要強調其存在價值，保護是第一位的。但現實中，一些對這種資源有支配權的地方部門，在風景區的保護問題上，往往忽視整體性;而一些開發商也往往只盤算著如何借風景區的名聲，制造賣點，使樓盤熱銷，更多牟利，而把生態保護置之腦后。為此，無論政府管理部門還是廣大房地產開發商們都有強烈的“環境價值意識”，以科學規劃、合理設計、人性化管理的原則，來開發出品位更高、質量更好、結構更美、配套更完善、規模更大、價格更趨于合理、附加價值更高的規模化的住宅小區，使千島湖稀缺的有限的生態資源有更大的開發利用價值，發揮更大的社會經濟效益，使包含有優質生態環境的千島湖房地產更賺錢，把千島湖生態資源的優勢、房地產的價值更充分地體現出來。 　　2.3 本地購買力和外地購買力之間的矛盾

　　房地產市場的波動，房地產價格水平及其變動，從經濟學上講，是由房地產的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果。大力發展度假休閑型物業，對市場來說，需求結構在外來需求上是良性的，但在本地需求結構上是惡化的。本地人的購買力在高房價障礙下會逐年萎縮，而外來的購買力則會持續強化。由于本地購買力較弱，要發展千島湖房地產，開發的取向只能大部分依靠外地購買力，千島湖本地人的購買力在整個購買力所占比重每年都會不斷下降，而且其中很大部分是來自舊城的拆遷戶。也就是說，外來需求正在逐漸變成千島湖房地產市場的主流市場需求。更進一步說，千島湖房市有被外來需求決定和左右的趨勢。這固然說明了千島湖作為一個休閑度假型城鎮的吸引力，但另一方面，市場稍有風吹草動或者有了其他更好的投資機會，投資者會撤走大量資金，外來需求會消失。而千島湖房地產因此產生的所有損失，卻只能由千島湖本地人去承擔。

　　三、千島湖房地產開發市場發展的對策

　　房地產作為國民經濟的晴雨表，直接關系到整個淳安經濟和社會穩定的發展。多種因素預示房地產業未來作用突出 。千島湖的房地產要緊緊圍繞著度假休閑這個經濟發展主題，以改善人民生活、創造就業和拉動經濟增長為目標，以依托現有基礎、盤活沉淀資產、動員民間投資為手段，通過市場手段，經營城市資源，全面推進千島湖的城市建設。

　　3.1 加大宏觀調控力度，形成良好的房地產市場環境

　　房地產是國民經濟的先導性產業，對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經濟發展所創造的市場需求，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。在市場經濟條件下，政府必須通過規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，引導和保持房地產開發與經濟社會協調發展。主要是編制房地產業發展規劃，建立房地產業法規政策體系，建立房地產市場預警和信息公開制度等方式，積極培育和發展二、三級住房市場，規范房地產市場行為。特別要加強房地產開發項目的管理，完善相關制度，形成公開、平等、自主、互利的契約制度，讓市場主體自發地建立起相互依賴相互制約的關系，形成良好的房地產市場環境。

　　3.2 完善房地產用地管理制度，適當擴大住房市場有效供給

　　房地產企業要自覺適應建設節約型社會的要求，改變粗放的發展模式。嚴格執行土地利用的中長期計劃和年度計劃，調整土地利用結構，控制新增建設用地總量，鼓勵存量土地利用和危舊住房改造。改善土地供給結構，增加住房用地供應，進一步完善土地供應制度，將土地供應與供求結構管理結合起來。建立房地產閑置土地資源盤活和高效利用機制，嚴格按《土地法》進行土地管理，抑制土地資源閑置和土地炒作行為。加強政府對房地產用地市場的征地、收購、出讓、供應的用地管理，完善土地使用權招標制度，進一步推行經營性房地產用地公開招標或拍賣方式出讓。通過建立土地批租市場化制度、信息化管理制度和土地供應儲備制度，加大對土地供應總量的調控，保持土地供給與經濟增長的協調發展。通過公共交通與土地利用的整合，引導房地產發展，以高效率地利用土地資源，確保政府獲取國有土地的最大合理收益。

　　3.3 改善住房供應結構，構筑較為合理的住房供應體系

　　調整房產開發結構，大力拓展房產市場。建設和完善多層次的住房供應保障體系，實施縣政府在住房領域的社會保障職能。建立合理的梯次住房消費結構，有效抑制投資性需求，逐步建立具有千島湖特色的住房供應體系，建立外地家庭購買城郊度假型物業，本地家庭購買城鎮經濟適用住房、最低收入居民家庭享受廉租住房保障的住房供應體系，多渠道、多方式滿足不同地域不同層次居民家庭的住房需求。

　　3.3.1 適度發展高檔商品住宅

　　千島湖擁有一流的生態、良好的人居環境，要適度發展高檔商品房、連體排屋、花園別墅和景觀房產;要充分利用資源優勢，把房地產業作為支柱產業來發展。為此要抓好中高檔商品房的開發，推出精裝修的高檔次住宅，滿足高收入階層的需要，以適應房產市場日益細分的需求。一是要把旅游業的發展與房地產業的發展結合起來，二是要不斷探索新的房產經營模式。要抓住休閑度假興起這個契機，積極探索新的房產模式，大力拓展縣外市場，適應市場不斷細分的需求。

　　3.3.2 大力發展普通商品住宅

　　增加普通商品房供應量，是滿足廣大中低收入群體住房需求的有效途徑。大力推進面向廣大中低收入家庭的普通商品住宅建設，積極引導商品房開發檔次向中低檔的普通商品住宅傾斜，進一步加大普通商品住宅供應總量，不斷健全普通住宅功能，改善住宅環境、完善配套設施和提高住宅質量。同時擴大公積金個人貸款發放量，鼓勵中低收入家庭的商品住宅消費，逐步使普通商品住宅與中低收入家庭消費水平相適應。

　　3.3.3 積極發展經濟適用住房建設

　　共建共享發展成果，推進住房保障建設，解決群眾住房困難，不僅關系著社會的穩定，而且事關社會經濟發展的大局，也是房地產業能夠持續快速健康發展的一個首要前提。要規范發展經濟適用住房建設，根據中低收入家庭對經濟適用房的迫切需求，加大發展經濟適用住房的力度，實施土地劃撥免收出讓金和減免配套費等優惠政策，調整供應結構，適當增加經濟適用房建設的規模。

　　3.3.4 完善廉租房供應體系

　　進一步完善城鎮最低收入家庭廉租住房制度，加強城鎮廉租房建設，擴大廉租房制度的覆蓋面。每年從經濟適用房中安排一批政策性房源，專門用于解決特困家庭的住房問題。對部分收入低、家庭生活有困難的居民，由政府提供福利性的廉租房。在房源緊缺時，可由政府提供租房補貼，由困難戶自行到租賃市場尋找房源。要注重調整住房租賃與銷售之間的協調比例關系，逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應體系，以適應不同支付能力的家庭需求，實現“居者有其屋”。

　　3.4 大力推進住宅產業現代化

　　加快住宅產業現代化，按照建設部等八部委《關于推進住宅產業現代化，提高住宅質量的若干意見》的要求，加快住宅產業改造升級，調整優化住宅產業和產品結構，加快住宅產業現代化步伐。住宅產業要適應信息化、智能化、生態化的發展要求，積極開發和大力推廣先進成熟的新技術、新材料、新設備、新工藝，改善住宅產品的適應性和競爭力。扶持品牌房地產企業，大力扶持一批機制靈活、經營有方、創新能力強的民營企業，增強房地產業發展的生機和活力。 　　3.5 綜合運用多種工具，培育和規范房地產市場正常秩序

　　加強房地產市場管理，是保證房地產市場健康、有序發展的重要環節。我國房地產市場發展還不成熟，因此，加強宏觀調控是防止市場失靈的重要措施。為此，要明確我國住房市場的宏觀調控目標，加強各部門的協調力度，完善財稅與金融政策等。在宏觀調控中，應更多地采取利率、稅率等市場化手段進行調節，同時以必要的行政手段作為有效補充。因此，針對當前房地產市場存在的結構性矛盾突出的問題，可根據項目中小戶型的比重對開發企業實行差別政策，通過市場化激勵手段引導市場供求和市場結構趨向合理均衡。

　　3.6 建立房地產市場監測預警機制，確保房地產市場健康發展

　　對房地產市場信息的全面把握和準確判斷是政府制定調控政策，促進房地產業持續健康發展的重要保證。因而，需要建立千島湖房地產市場信息系統和預警預報體系。通過對房地產用地、開發建設規模、市場供求狀況及價格等數據信息的全面采集，動態監測市場運行狀況和分析發展趨勢，向社會提供真實的市場信息，引導企業合理開發，降低房地產業發展的不確定性，確保房地產市場穩步、健康發展。

　　我縣為“打造生活品質之城”，全面落實科學發展觀，圍繞“以湖興縣，融入都市” 的戰略，大力實施環境立縣、旅游強縣、工業富縣、文化名縣、新型城鎮化和新農村建設“六大戰略”，全力打造休閑度假勝地、中國水業基地、生態宜居福地、都市農業園地、文明和諧境地“五塊品牌”，利用生態環境發展旅游地產。同時由于工業增勢強勁，旅游業效益不斷提高，使得房地產業的市場“回暖”趨勢繼續保持，千島湖房地產業保持了快速健康、穩定、有序的發展態勢。可以預見，千島湖房地產業只要建立在科學基礎之上，以千島湖優越的生態環境為基礎，嚴格執行景觀房產規劃，調整住房結構，提升住房品質，優化房屋軟硬件設施，必將推動城鎮化建設水平，大大促進未來房地產業的健康可持續發展。

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