當前大家都很關(guān)心房價問題。房價調(diào)而不降，甚至飆升，歸根到底，是房地產(chǎn)市場尚未成熟，調(diào)控政策預期被負面效應淡化、結(jié)構(gòu)性矛盾和超前消費觀念、消費模式等多種因素綜合作用的結(jié)果，本文是一篇房地產(chǎn)研究論文，發(fā)表在《中國房地產(chǎn)金融》上，雜志由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)建設(shè)銀行委員會主辦，是我國目前唯一一份經(jīng)國家新聞出版署批準向國內(nèi)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊，在社會享有一定信譽，其社會影響也較大。本刊編委會由國務院研究室、中國社會科學院、財政部、建設(shè)部、國土資源部、人民銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等部門的專家組成。

　　北京首開集團是北京市屬國有大型房地產(chǎn)企業(yè)集團，在貫徹落實黨中央、國務院關(guān)于深化國有企業(yè)改革，調(diào)整國有經(jīng)濟布局的大背景下，經(jīng)北京市國資委主導，由北京城市開發(fā)集團、北京天鴻集團合并重組而成，2005年12月10日首開集團公司掛牌成立。北京城市開發(fā)集團、北京天鴻集團是始建于上世紀1980年代初期，已有20多年歷史的國有大型房地產(chǎn)企業(yè)，從承建統(tǒng)建房開始到城市危房改造，再到商品房開發(fā)，親歷了北京市房地產(chǎn)業(yè)從無到有、從小到大的全部發(fā)展過程，共建成各類住房3500多萬平米，為北京市的建設(shè)與發(fā)展、為改善市民住房條件作出了巨大貢獻。若按每套住房100平米、每戶3口人享有一套住房計算，則北京常住人口中每10人中就有1人住著這兩家集團提供的住房。合并重組后的首開集團，延續(xù)城開、天鴻的房地產(chǎn)主營業(yè)務，繼續(xù)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和改善廣大市民住房條件再創(chuàng)輝煌。2006年開復工面積將近600萬平米，約占北京房地產(chǎn)市場6%的份額。經(jīng)營地域除北京地區(qū)外，還涉足長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)，公司總資產(chǎn)超過500億人民幣。根據(jù)2006年初國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院聯(lián)合組成的中國房地產(chǎn)TOP10研究組報告，首開集團公司規(guī)模名列第一，綜合實力排名第四。在最近由北京電視臺承辦、市民參與評選的“北京影響力十佳企業(yè)”評選中，首開集團公司被評為十佳企業(yè)之一。

　　一、對房地產(chǎn)市場發(fā)展的簡要回顧及調(diào)控前后的政策比較

　　我國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入而發(fā)展，呈現(xiàn)出獨有的中國特色。城鎮(zhèn)住房制度改革是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場形成、發(fā)展的第一推動力。自1988年以來，國家先后出臺了4個房改方面的綱領(lǐng)性文件，極大地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展。如果說1988年《國務院關(guān)于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》(國發(fā)[1988]11號)、1991年6月7日國務院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》(國發(fā)[1991]30號)和1994年7月18日《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)[1994]43號)三個文件奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的話，那么1998年7月3日國務院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)，則促進了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。自1998年到2004年，我國房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)6年保持高速增長，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000年至2004年5年間，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP貢獻率平均超過30%，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　為了保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，國家未雨綢繆，自2002年起有針對性地實施宏觀調(diào)控，調(diào)控力度逐漸加大，調(diào)控手段由單一逐步轉(zhuǎn)向綜合，土地、信貸、稅收、規(guī)劃多管齊下。調(diào)控前后政策變化很大，如果說調(diào)控前的政策偏向?qū)捤伞⒐膭畹脑挘�調(diào)控后的政策則偏向緊縮、抑制，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　(一)土地由行政劃撥、協(xié)議出讓改為市場“招拍掛”

　　自2002年7月1日起，土地由行政劃撥、協(xié)議出讓改為市場“招拍掛”。以2004年8月31日為界，業(yè)內(nèi)稱之為“8·31”大限，大限之前符合劃撥、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地，準予辦理相關(guān)手續(xù)，不符合條件的一律轉(zhuǎn)為市場招標、拍賣、掛牌，簡稱“招拍掛”。調(diào)控政策的直接作用如下：一是建設(shè)用地放量減少。調(diào)控前建設(shè)用土地是報批制，限制相對較少，只要符合條件，一般都能獲準通過。調(diào)控后實行投放制，政府視宏觀情況控制投放量，投放量逐年減少，北京2005年“招拍掛”土地合計1250萬平米，2006年為750萬平米，減少了40%。二是開發(fā)企業(yè)先期投入增加。調(diào)控前一般采取邊籌資邊開發(fā)邊繳費的滾動開發(fā)模式，先期投入相對少。調(diào)控后征地費、補償費、土地出讓金一次性交納，先期開發(fā)投入陡增。三是土地價格上漲。調(diào)控前協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，有價格商量余地，調(diào)控后土地入市競拍，地價不僅沒有了協(xié)商的余地，而且地價往往在競拍中翻番，2004年北京大興黃村地塊、順義地塊競拍結(jié)果就是例證。

　　(二)房地產(chǎn)信貸逐步緊縮

　　房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金對于企業(yè)的重要性尤其突出。調(diào)控前，開發(fā)項目自有資金比例僅為25%，企業(yè)信貸條件寬松，鼓勵住房消費信貸，直至零首付住房貸款。2001年央行頒布195號文，自有資金比例提高到30%，同時取消零首付住房貸款，并限定商貸60%的比例和10年還貸期。2003年央行121號文將開發(fā)項目自有資金比例提高到35%，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程施工許可證四證齊全方能做開發(fā)貸款，結(jié)構(gòu)封頂后方能辦理個人住房抵押貸款。此后一系列的規(guī)定又進一步收緊信貸閘門。

　　(三)規(guī)劃剛性漸強

　　在規(guī)劃方面，調(diào)控前是先拿地后規(guī)劃，調(diào)控后改為先規(guī)劃后拿地，調(diào)整規(guī)劃要聽證，增加了規(guī)劃剛性，降低了開發(fā)項目容積率的可調(diào)性和攤薄成品房單位面積成本的可能性。

　　(四)住房需求受抑

　　需求方面，調(diào)控之前鼓勵貸款購房，拆遷政策相對寬松。調(diào)控之后個人按揭被擠壓，嚴格控制拆遷，住房需求相對減弱。

　　此外，調(diào)控之前開發(fā)商可以協(xié)商建筑施工單位墊資施工，可以協(xié)商暫緩支付工程款，調(diào)控之后則嚴格控制施工墊資，嚴格控制工程款拖欠，而且全面清理拖欠。同時在綠化、環(huán)保、節(jié)能方面也有更加嚴格的要求。

　　上述宏觀政策的轉(zhuǎn)變都促使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，走向成熟，利潤趨于社會平均水平，暴利不再有可能產(chǎn)生。有規(guī)模和實力的公司能占有市場，空手套白狼或借雞下蛋的小公司逐漸失去市場空間。同時也使房屋成本大幅增加，導致了房價的上漲。

　　二、當前房價持續(xù)上升的原因

　　(一)調(diào)控政策的預期目標被實施后的負面效應沖淡

　　宏觀調(diào)控政策目標指向規(guī)范房地產(chǎn)市場、防止投資過熱、打擊投機炒房、穩(wěn)定房價。實施結(jié)果卻使市場供給減量，人們恐慌的預期心理增加，如土地越來越少，房子會越來越貴，“風格可以模仿，地段無法復制”的廣告語就是對此最好的詮釋。再如90平米住房和限制別墅建設(shè)的規(guī)定，本意是要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，但卻促成了大戶型住房和別墅熱銷。而土地“招拍掛”，引發(fā)的地價上漲，也引起同地段的現(xiàn)房價格攀升。此外，售房信息公開在增加透明度的同時，也公開了企業(yè)的商業(yè)秘密和價格參照系，客觀上造就了共同漲價的平臺。

　　地產(chǎn)商不論民營還是國有，都是企業(yè)是商人，都具有企業(yè)和商人追逐利潤的特性，只要有機會，都要追求利潤最大化，調(diào)控帶來了漲價機會，房價調(diào)而不降也就不難理解了。

　　(二)結(jié)構(gòu)性矛盾未能解決

　　住宅不僅具有商品消費屬性，還具有福利保障屬性和投資屬性，即三重屬性。在新舊體制轉(zhuǎn)型、市場替代計劃時期，我們過多地注重了住宅的商品屬性，對其福利中隱含保障屬性和潛在的投資屬性認識不足。隨著改革的不斷深入，收入差距逐漸拉大，住宅的保障屬性和投資屬性逐步顯現(xiàn)。住宅三重屬性對應的需求不可能在房改原初設(shè)計的同一種市場形態(tài)、同一種供給方式、同一類政策中得到滿足。當住宅供給沒有相應分化，而是沿著企業(yè)追求利潤的市場經(jīng)濟規(guī)律發(fā)展時，結(jié)構(gòu)性矛盾就凸顯出來，其突出表現(xiàn)為一方面投機導致的房價上漲超出中低收入者的消費能力，另一方面住房保障不足，從而使大多數(shù)中低收入家庭普遍感到房價難以承受。

　　(三)住房需求持續(xù)上升

　　北京是國家政治、文化中心，地緣優(yōu)勢使住房需求持續(xù)旺盛。首先是拆遷帶來的住房需求。因奧運和城市化進程因素，僅北京市每年拆遷量就在6萬戶左右，按每戶需求90平米計算，拆遷住房需求550萬平米左右，約占供應量的15%。其次是高收入階層需求。北京地緣優(yōu)勢決定了財富和人員的聚集，2003年7月北京市放開外省市個人在京購房限制，國內(nèi)一些高收入群體對北京住房但求有不怕貴，若購買10萬套至少也需2000萬平米。第三是外地進京畢業(yè)生需求。當前正值我國第一代獨生子女學業(yè)有成、成家立業(yè)之時，北京人才市場開放和對人才的需求，吸引了全國各地的精英賢士聚集北京，許多家長出于對獨生子女的期望，傾合家之力助其購房、在京成家立業(yè)，其對住房也是但求有不怕貴。第四是海外境外需求。2002年9月北京取消對外購房限制，與海外境外比，北京的房價低廉，吸引了大量的外資購房，雖然最近對外資購房數(shù)量作出了限制，但外資進入在一定程度上助長了房價上漲。

　　《四)消費心理

　　由于歷史原因，我國住房制度改革政策突出產(chǎn)權(quán)制度改革，促成了大眾消費模式、消費觀念的快速變化。一是居者有其屋的屋被普遍理解為自有產(chǎn)權(quán)房，美國老太太和中國老太太的住房故事一度盛傳于大街小巷，促進了住房消費觀念、消費模式的快速轉(zhuǎn)變，有錢的買房，沒有錢的借錢也買房，成為有房一族心里才能踏實。居者有其屋本身沒有錯，但不一定非要擁有產(chǎn)權(quán)房才行，在美國擁有房產(chǎn)的人只有30%左右，在日本大量的是出租房，在我國擁有產(chǎn)權(quán)房和租房的比例正好倒置。二是盲目攀比，大學生畢業(yè)3年5年，不論有無實力都紛紛買房，而且要大居室的，家里湊銀行貸，甘愿成為房奴的不在少數(shù)。三是恐俱心理，今天的價位明天還有嗎?

　　今年五環(huán)內(nèi)能夠買到稱心房，明年還能買得到嗎?恐慌的需求和真實的需求交織在一起，使得許多真實潛在的需求在恐慌需求的影響下提前釋放，導致住房供不應求。四是從眾心理，大眾習慣買漲不買落，同事和鄰居買我也買，跟風從眾。

　　簡而言之，當前房價調(diào)而不落，原因是多方面的，調(diào)控不會立竿見影。

　　三、對政府宏觀調(diào)控進一步完善的若干思考

　　在今年中央經(jīng)濟工作會議提出的明年經(jīng)濟工作的主要任務中，有三處與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)。一是注意加強對房地產(chǎn)業(yè)“合理引導、有效調(diào)控”，二是建立健全廉租房制度，改進規(guī)范經(jīng)濟適用房制度，三是加強對發(fā)展城市群的研究和規(guī)劃，引導大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。從而指明了明年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。毫無疑問，這應當是明年房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本方向。在具體調(diào)控手段上，我覺得可從以下四個方面人手，完善調(diào)控政策。

　　(一)引導消費觀念的轉(zhuǎn)變

　　中央要求對房地產(chǎn)合理引導，引導什么?本人認為，首先應引導人們轉(zhuǎn)變住房消費觀念，因為觀念主導行為。一要引導正確的住房觀。居者有其屋并不意味著要擁有自己的產(chǎn)權(quán)房，租房也是有其屋的一種形式，而且是主要的形式，住房租賃和購買同等重要。當前應促進和規(guī)范住房租賃市場。就北京而言，住房租賃市場很大，流動人口中暫住人口350萬，其中相當數(shù)量的白領(lǐng)階層肯定需要住房，租房理應是他們合理的選擇。但是，當前偏高的住房租賃稅費征收，在一定程度上促成了灰色市場，私下出租現(xiàn)象普遍，既造成稅費流失，又不規(guī)范。應當從政策層面鼓勵住房租賃，引導并規(guī)范租賃市場健康發(fā)展，緩解購房壓力。其次要合理引導住房消費觀，量力而行，不要過分超前消費，不要盲目攀比跟風，在這方面大眾輿論的作用非常重要。

　　(二)研究和完善調(diào)控手段

　　現(xiàn)行調(diào)控手段是正確的，但還需要進一步完善。本文認為，應當加強稅收調(diào)控力度。比如，開征物產(chǎn)稅，促使擁有多套住房的個人考慮房產(chǎn)持有成本;開征超值消費稅，對大戶型超過正常面積部分、房價超過正常部分以及別墅予以征稅;提高住房轉(zhuǎn)讓交易的契約稅，則可以使炒房者無利可圖。充分發(fā)揮稅收杠桿作用以調(diào)節(jié)非正常性消費，不應過分強調(diào)調(diào)控房價。此外，還可以改進土地供應方式，變以價格定標為綜合評分定標，將地價放在相對合理的區(qū)間，避免高地價成本向房價轉(zhuǎn)移以及對地塊周邊現(xiàn)房價格的拉動效應。最近北京廣渠門36號地招標采用分數(shù)評標，作了有益的嘗試。投標報價、付款方式占總評分的45%，投標企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃方案、房屋售價、開發(fā)理念等合計占總評分的55%，有效地避免了土地價格戰(zhàn)。在規(guī)劃調(diào)控上，加強產(chǎn)業(yè)布局與房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)，吸取“睡城”教訓，充分考慮就業(yè)、交通和住宅定位，疏散中心區(qū)人口，避免人口往中心區(qū)聚集。金融調(diào)控方面，在現(xiàn)行金融政策基礎(chǔ)上，根據(jù)住房“三重屬性”，制定并實行自住購房與投資性購房、保障性住房與超標準消費性住房的區(qū)別性政策，進而區(qū)別對待住房信貸。

　　(三)進一步規(guī)范廉租房與經(jīng)濟適用房政策

　　在廉租房政策上，可考慮采取新舊結(jié)合的辦法。所謂新就是由政府統(tǒng)一新建一批廉租房并封閉運行。所謂舊就是由政府將中心區(qū)小、舊戶型房源集中，統(tǒng)一房源統(tǒng)一租賃，這樣既能滿足原住戶改善住房的需求，又能照顧城市居民的生活習慣、方便上下班和緩解交通壓力。就經(jīng)濟適用房政策而言，該政策是好的，但在執(zhí)行過程中有點走偏。對此，可以作如下嘗試：一是改變補貼方式，政府對經(jīng)濟適用房補貼由“補磚頭”變?yōu)?ldquo;補人頭”，讓該補的人得到實惠。當前的住房補貼，其初衷是補貼中低收入者，但不能有效控制購房人，該補的沒補到，不該補的反倒享受到了，顯然不合理。只有改為補人頭，補貼才能到位。二是盡快出臺經(jīng)濟適用房封閉運行細則，遏制二次交易投機行為。

　　(四)國有房地產(chǎn)企業(yè)的地位

　　深化國有企業(yè)改革，調(diào)整國有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)布局，要求國有經(jīng)濟退出競爭性行業(yè)。房地產(chǎn)屬于完全競爭性行業(yè)，理論上國有企業(yè)應當退出。但我認為國有企業(yè)不但不應該退而且還應占有一席之地。理由之一，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對社會經(jīng)濟的拉動和輻射作用很大，近幾年房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率保持在30%左右，對鋼鐵、建材、化工、服務等幾十個上下游產(chǎn)業(yè)都有巨大的帶動作用，如此優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)國有經(jīng)濟為什么要退出?理由之二，土地一級開發(fā)必須由國有企業(yè)承擔。土地由生變熟是政府行為，在建設(shè)用地供給制度變革初期，實現(xiàn)政府行為，國有企業(yè)具有得天獨厚的優(yōu)勢。理由之三，經(jīng)濟適用房、廉租房等微利項目開發(fā)，需要國有企業(yè)承擔。理由之四，政府可以通過有影響力的國有企業(yè)，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。理由之五，關(guān)系國家利益的公益性項目離不開國有企業(yè)，比如大運村項目、奧運項目。22萬平米的大運村在距離大運會開幕僅剩20個月時，承擔開發(fā)的民營企業(yè)出現(xiàn)變故，使剛剛處于基礎(chǔ)開挖階段的工程停滯。天鴻集團臨危受命，自籌資金15億元，僅用18個月完成開發(fā)建設(shè)，按時交用，實現(xiàn)了國家的對外承諾。國家承諾奧運工程開發(fā)建設(shè)走市場化招標，但招標公告后無一家民營企業(yè)報名，所有工程項目都是國有企業(yè)組成的聯(lián)合體投標。當然民營企業(yè)不報名，并不表明其國家觀念淡漠，而是考慮到奧運工程會后運營的不確定性和投資風險。諸如此類，只有國有企業(yè)能擔此重任。

　　綜上所述，我國工業(yè)化進程走的是甲國特色的發(fā)展道路，房地產(chǎn)業(yè)也體現(xiàn)出中國特色。當前房地產(chǎn)業(yè)的問題是發(fā)展中的問題，發(fā)展中的問題應當在發(fā)展中解決。相信隨著政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場也將不斷規(guī)范、人們住房消費將越來越理性，房地產(chǎn)業(yè)將逐漸走向成熟。