十一以來(lái)多個(gè)省份紛紛出臺(tái)限購(gòu)的政策，國(guó)家一直對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施這一系列的調(diào)控政策，來(lái)保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，現(xiàn)如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，那么未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展呢?

　　《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究雜志，是立足廣州的國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來(lái)目前累計(jì)發(fā)刊100期，總量500萬(wàn)冊(cè)，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》北京版將于11月正式面市。

　　城市化是當(dāng)今世界發(fā)展的普遍趨勢(shì)和潮流，是目前公認(rèn)的最顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè)中具有促進(jìn)者的重要作用。研究城市化與房地產(chǎn)的互動(dòng)關(guān)系，對(duì)于中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)及房地產(chǎn)業(yè)的健康有序的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文通過(guò)探討城市化和房地產(chǎn)之間的關(guān)系和影響，試圖找出城市化促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的對(duì)策。

　　一、前言

　　最近幾個(gè)月，是中國(guó)房市的多事之秋，如“拐點(diǎn)”論、房市“崩盤(pán)”說(shuō)等等都引起了社會(huì)各界的極大關(guān)注。再加上《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》明確地指明了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的發(fā)展方向;同時(shí)指出，未來(lái)五年是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，能否解決好廣大中低收入家庭的住房問(wèn)題，直接關(guān)系到全面小康社會(huì)目標(biāo)能否如期實(shí)現(xiàn)。使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著一輪新的調(diào)整，房地產(chǎn)的走勢(shì)和發(fā)展也越來(lái)越引起各界的關(guān)注。

　　二 、房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)的總稱(chēng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、腿痛城市化進(jìn)程、解決社會(huì)就業(yè)、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面均發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。

　　1.泡沫成份開(kāi)始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力

　　一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降。

　　2007年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

　　2.成交量萎縮，空置率上升。

　　空置率指某一時(shí)期空置空置房屋的面積占房屋總面積的比率。5%-10%為合理區(qū)，10%-20%為危險(xiǎn)區(qū)，20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。2007-2009年商品房的空置率均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)11%的警戒線。

　　與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。

　　3.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.市場(chǎng)開(kāi)始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)。

　　一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。

　　二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。

　　三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。

　　四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。

　　六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)。

　　5. 房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難

　　由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來(lái)自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。

　　三、城市化

　　城市化是一個(gè)國(guó)際現(xiàn)象。18世紀(jì)60年代英國(guó)產(chǎn)業(yè)革命以后，世界各國(guó)先后開(kāi)始從以農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會(huì)轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會(huì)，這是一個(gè)自然歷史過(guò)程，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是社會(huì)分工發(fā)展到一定階段必定會(huì)產(chǎn)生的社會(huì)現(xiàn)象。

　　城市化的實(shí)質(zhì)就是鄉(xiāng)村城市化，即鄉(xiāng)村不斷地轉(zhuǎn)化為城市并最終被城市完全同化。世界各國(guó)的城市化進(jìn)程表明，城市化有其自身的發(fā)展規(guī)律。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到30%左右時(shí).城市化進(jìn)程將進(jìn)入快速發(fā)展階段，這是不可逆轉(zhuǎn)的客觀規(guī)律。

　　1949年新中國(guó)成立時(shí)，中國(guó)城市化水平只有10.6%。因此，中國(guó)是在起點(diǎn)極低的基礎(chǔ)上開(kāi)展城市化建設(shè)的。進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)的城市化進(jìn)程進(jìn)入了高速發(fā)展的軌道。統(tǒng)計(jì)顯示，城市化平均水平為41.8%。從城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的指標(biāo)來(lái)看，可以預(yù)測(cè)，2010年之后，中國(guó)城市化的發(fā)展會(huì)以每年至少1個(gè)百分點(diǎn)的遞增速度上升，至2020年達(dá)到60%左右的水平。由此可見(jiàn)，中國(guó)城市化已進(jìn)入快速發(fā)展的階段。

　　四、城市化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　即隨著我國(guó)城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到很大的發(fā)展，城市化的過(guò)程就是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程。對(duì)城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系，理論界有一條著名的“納什姆曲線”。美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆所提出的“納瑟姆曲線”認(rèn)為：發(fā)達(dá)國(guó)家城市化過(guò)程包括兩個(gè)拐點(diǎn)，當(dāng)城市化水平達(dá)到30%時(shí)，第一個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)，代表城市化發(fā)展進(jìn)入勢(shì)頭極為迅猛的高速階段;之后，當(dāng)城市化水平超過(guò)70%之后，出現(xiàn)第二個(gè)拐點(diǎn)，代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入超于平緩的成熟階段。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年我國(guó)城市化率為42.99%，預(yù)計(jì)到2020年會(huì)達(dá)到60%，在此期間城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)意味著新增城市人口1300萬(wàn)，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑是最直接的受益者。而且，城市化的過(guò)程也是收入增加的過(guò)程，從而也是我國(guó)住房結(jié)構(gòu)升級(jí)、環(huán)境優(yōu)化和舒適度不斷改善的過(guò)程，這也會(huì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。具體表現(xiàn)以下三個(gè)方面在：

　　1、城市化水平的提要將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求總量增加。

　　目前中國(guó)正處于城市化的高速發(fā)展階段，城市化程度在45%到46%之間.在2020年預(yù)計(jì)達(dá)到60%左右。如果要使工業(yè)化和城市化達(dá)到一個(gè)比較匹配的狀態(tài)，在20年之內(nèi)中國(guó)城市化水平至少要翻一番。因此，從理論上看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間是較大的.這是需求來(lái)源的一個(gè)非常重要的方面。如果城市化這樣持續(xù)高速發(fā)展.以國(guó)外在與中國(guó)相應(yīng)生產(chǎn)水平下達(dá)到的城市化水平推算，中國(guó)將會(huì)有一個(gè)非常巨量的房地產(chǎn)需求。因此，在合理的城市化政策下，房地產(chǎn)業(yè)完全有可能在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)維持高速增長(zhǎng)

　　2、城市化推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。

　　對(duì)于中國(guó)而言，由于經(jīng)濟(jì)處正在高速增長(zhǎng)時(shí)期，城市化速度非常快，在未來(lái)20年內(nèi)，城市面積和城市人口都要增加—倍，巨大的住房需求使得全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普遍連續(xù)大幅上漲的情況。

　　按照房地產(chǎn)的區(qū)位理論，房?jī)r(jià)等于成本加上壟斷性地理位置的價(jià)值。在高速城市化過(guò)程中，住宅的地理位置一般都是越越好.郊區(qū)的房子幾年后就可能變成中心地區(qū)。處于高速城市化進(jìn)程中的房子，其本身地理位置的變化就處在不斷增值的過(guò)程中，因此，城市化進(jìn)程的加快會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　3、城市化的不同階段并存使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)需求結(jié)構(gòu)多元化。

　　世界城市化發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段。第一個(gè)階段是自工業(yè)革命至20世紀(jì)50年代的集中城市化，該階段體現(xiàn)的形式是人口、工業(yè)向城市集中。第二個(gè)階段是從20世紀(jì)50年代初開(kāi)始的城市郊區(qū)化階段。第三個(gè)階段是進(jìn)入70年代以后的逆墟市化階段，即離開(kāi)城市地區(qū)。第四個(gè)階段是80年代中后期的再城市化階段，即人口又開(kāi)始向城市集中。

　　六、結(jié)論

　　基于城市化視角，首先城市規(guī)劃專(zhuān)業(yè)為了適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求，首先應(yīng)明確土地地塊的用途，并使其具有一定的靈活性;應(yīng)加強(qiáng)研究城市規(guī)劃的戰(zhàn)略，將研究提高到戰(zhàn)略的高度，提供動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);其次政府要為城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)造良好的城市環(huán)境，建立一個(gè)既有競(jìng)爭(zhēng)又有公平和效率的投資環(huán)境，同時(shí)還要采取有效措施堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)行為，為城市規(guī)劃和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展提供良好條件。最后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化，市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高，政府行為會(huì)得以規(guī)范。

　　引文

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