房地產(chǎn)的建設(shè)發(fā)展一直以來都是經(jīng)濟(jì)管理政策中十分重要的方面，同時對于在經(jīng)濟(jì)改革和發(fā)展上也起到了重要的影響。以下是對于中海地產(chǎn)成本管理上的介紹。

　　摘要：作為政府保障房項目，既要滿足政府對保障房銷售價格的限制，還要滿足政府對產(chǎn)品配套的各項要求，更要控制好工程質(zhì)量以保證社會效益。要想贏得預(yù)期的利潤以保證公司的后續(xù)發(fā)展，其難度之大是對一個房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的最好驗證手段，超前完善的成本管控就顯得尤為重要。

　　關(guān)鍵詞：中海地產(chǎn),成本控制,房地產(chǎn)應(yīng)用,房地產(chǎn)論文

　　中海地產(chǎn)以完善的制度做保障，配以ERP信息系統(tǒng)放入成本數(shù)據(jù)庫做成本預(yù)測的支撐平臺，以成本預(yù)測為前提，與設(shè)計、項目施工相互制約與影響，經(jīng)過后期的不斷完善與改進(jìn)，最終在建安成本控制方面取得了超前的成功。歸納起來，其成本管控的總起思路基本是：以統(tǒng)一成本科目為前提，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以統(tǒng)一的合約安排模式及ERP項目管理為手段，從而構(gòu)建了有效的成本管理體系。

　　推薦期刊：《房地產(chǎn)世界》雜志創(chuàng)刊于1993年，江西省出版總社主管，江西人民出版社主辦，是中國最早的房地產(chǎn)類經(jīng)濟(jì)雜志。創(chuàng)刊以來，以其客觀、公正的立場和深入、實(shí)用的編輯理念，追蹤房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云變幻，記錄領(lǐng)袖企業(yè)的成長軌跡，在業(yè)界贏得了廣泛影響，被稱之為一本“嚴(yán)肅的”“房地產(chǎn)經(jīng)理人的刊物”。

　　下面就以中海地產(chǎn)2013年年底梭工交付的**保障房項目做為實(shí)例以進(jìn)一步的驗證其成本管控的整個過程及最終取得的成果。

　　2011年年底中海地產(chǎn)在深圳取得了**保障房項目的建設(shè)用地，該地塊用地面積為48655 m%整個規(guī)劃建筑面積為232686. 68 m%容積率4. 2,建筑密度26%,車位1226個(其中地下670個，地面548個)，室外空地面積36004. 71 itf.其中地下室面積26881. 32m% 一層地下室建筑面積18677. 15 m 二層地下室8204. 17 nf (含人防);共4棟34層高層住宅，住宅建筑面積189720. 46 nf,住宅戶數(shù)2888戶;幼兒園為3層建筑，層高3.6m,建筑面積3215.90m²;商業(yè)建筑面積8690m²;商業(yè)贈送面積12489m²,其他配套建筑面積2502in2.

　　在項目開始前，根據(jù)中海的管理制度，首先成立項目執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)整個項目的運(yùn)作。在成本管控方面，其牽頭部門是財務(wù)部、成本管理部，并由成本管理部作為召集部門，組織設(shè)計部、項目發(fā)展部、項目部進(jìn)行項目的前期定位調(diào)研工作，并在此基礎(chǔ)上形成項目預(yù)研階段的成本分析報告供領(lǐng)導(dǎo)決策，經(jīng)過集體的討論與分析，設(shè)計部門根據(jù)最終的項目定位報告，提供各項參數(shù)及產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)給成本管理部，成本部根據(jù)設(shè)計要求對照公司的成本數(shù)據(jù)庫編制出最終成本預(yù)測明細(xì)表，并由財務(wù)部門根據(jù)營銷管理部門提供的市場分析報告編制出項目最終的盈利預(yù)測供領(lǐng)導(dǎo)決策并最終形成成本預(yù)測報告，上報總部及區(qū)域成本管理部進(jìn)行審核，審核一經(jīng)通過即作為本次項目成本管控強(qiáng)制性目標(biāo)。

　　該成木預(yù)測表經(jīng)公司審核通過后，既用作公司成本管理的指導(dǎo)性文件，用以指導(dǎo)產(chǎn)品的設(shè)計及選型、工程的招投標(biāo)以及項目管理等各項工作，并分別與成本、設(shè)計、項目相關(guān)責(zé)任人簽定成本責(zé)任狀，以制度的形式保證實(shí)施。

　　對成本管理部，所有分項工程的招標(biāo)結(jié)果均需與成本預(yù)測表進(jìn)行比較，一旦超出，即從招標(biāo)方式是否具有足夠的競爭性、單位的選擇以及工程量的計算等多方面進(jìn)行檢討修正后進(jìn)行再一輪的回標(biāo)報價;對設(shè)計管理部，其著重于結(jié)構(gòu)的設(shè)計是否合理，反映在其鋼筋含量、混凝土含量是否合理，以及窗積比、墻積比是否超標(biāo)，材料及設(shè)備選型是否合理等各項限額限量設(shè)計參數(shù)選擇上，一旦超出指標(biāo)即進(jìn)行重新的檢討與分析;對項目部，主要是在工程實(shí)施過程中，釆取樣板先行、項目例會等多種措施確保工程的順利進(jìn)行，從而確保了整個施工過程在成木管控范圍內(nèi)高效、有序的進(jìn)行。另外該表亦作為成木動態(tài)控制的依據(jù)進(jìn)行每月的成本數(shù)據(jù)跟蹤，并對每一數(shù)據(jù)的變化相應(yīng)做出說明，從而確保設(shè)計對每一項設(shè)計變更均采取謹(jǐn)慎負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行認(rèn)證與檢討;項目對每一項工程指令的發(fā)放均以成本為優(yōu)先考慮。

　　從上表中可以看出，最終實(shí)施的效果是整個項目下來，全部成本尚結(jié)余2. 1%的成本，整個建安成本均值為2693元/m%對照政府規(guī)定的可售造價，整個項目的利潤水平仍然達(dá)到了 16%,整個實(shí)施的效果相當(dāng)成功。