在我國(guó)城市土地市場(chǎng)主要是由政府進(jìn)行操控支配的，政府就是城市土地的供應(yīng)人。政府方面通常會(huì)對(duì)土地供應(yīng)量及相關(guān)政策等作為控制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和影響的。

　　一、淺析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　(一)獲取土地過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其在獲取土地階段往往就存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，如政策方面的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)土地供給及地價(jià)等政策均會(huì)對(duì)土地價(jià)格受到一定程度的影響，進(jìn)而使房產(chǎn)企業(yè)獲取土地方面難度進(jìn)一步提高，從而對(duì)企業(yè)土地儲(chǔ)備造成一定的影響，甚至還會(huì)給企業(yè)帶來(lái)許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自于政策風(fēng)險(xiǎn)而致使土地使用權(quán)費(fèi)用方面存在的不確定性。與此同時(shí)，企業(yè)還面臨著較大的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)主要采取土地使用權(quán)招拍制度來(lái)進(jìn)行的，而對(duì)于一些有著一定優(yōu)勢(shì)的建設(shè)用地來(lái)講，往往會(huì)受到許多房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，而致使多家房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)共同競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。而在招拍過(guò)程中，如果企業(yè)沒(méi)能獲取土地，則會(huì)致使企業(yè)出現(xiàn)資源閑置以及計(jì)劃無(wú)法落實(shí)等問(wèn)題，進(jìn)而給企業(yè)帶來(lái)極大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　(二)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其在工程前期階段還會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。通常，當(dāng)企業(yè)獲得土地使用權(quán)后，均會(huì)以總體設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)而對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)間及方式等加以明確，隨后再做適當(dāng)?shù)仡A(yù)算。而在這一過(guò)程中往往會(huì)受到政府相關(guān)政策方面的影響而帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。如在商品房稅收減免政策上往往偏向于建設(shè)商品房這一部分，而并非是商業(yè)地產(chǎn)。這就會(huì)對(duì)企業(yè)對(duì)該地塊的開(kāi)發(fā)方式及周期等造成一定程度的影響。與此同時(shí)，他們所帶來(lái)的收益也會(huì)有所差異。另外，獲得土地的狀況還會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，如企業(yè)所獲得土地不可用于建設(shè)用地，那么前期工程方面費(fèi)用往往會(huì)非常高，這就會(huì)致使企業(yè)整體利潤(rùn)受到較大程度的影響。

　　(三)在租賃、銷(xiāo)售過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其主要是以租賃及銷(xiāo)售的方式來(lái)獲得最終投資回報(bào)的。而由于房地產(chǎn)投資回報(bào)周期比較長(zhǎng)，而在這一過(guò)程中，政府政策難免會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)。如政府相關(guān)稅收、住房等政策作出調(diào)速，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行為的租賃及銷(xiāo)售造成直接或間接性的影響，并最終對(duì)企業(yè)的整體收益造成一定程度的影響。市場(chǎng)狀況變化、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、利率等各方面均會(huì)給房地企業(yè)帶來(lái)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、淺論房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

　　(一)強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)環(huán)境方面的研究和分析

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)外部政策及經(jīng)濟(jì)方面均會(huì)對(duì)自身造成極大的影響。如在獲得土地過(guò)程中受土地政策的影響，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中受金融政策的影響，在租賃和銷(xiāo)售過(guò)程中受住房政策的影響等等。而住房又是民生的一大重要內(nèi)容，且其在短時(shí)間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)供需平衡，從而致使政策方面的影響比較大。另外，企業(yè)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是不容忽視的。對(duì)于房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目來(lái)講，成本投入更為關(guān)鍵，如在建設(shè)過(guò)程中，原材料成本上漲還直接致使項(xiàng)目建設(shè)成本增加，進(jìn)而致使項(xiàng)目利潤(rùn)受到了一定程度的影響;而房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流及借貸等又受到市場(chǎng)利率等方面政策的影響。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，應(yīng)當(dāng)不斷強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)環(huán)境方面研究和分析，科學(xué)合理地對(duì)市場(chǎng)做出預(yù)測(cè)。

　　(二)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，應(yīng)當(dāng)不斷增強(qiáng)自身分析和評(píng)估能力。針對(duì)自身項(xiàng)目建設(shè)加以分析和評(píng)估，不僅需要在財(cái)務(wù)方面做好科學(xué)合理的預(yù)算工作，而且對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目還需做進(jìn)一步的分析和評(píng)估，以便更好地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)自身優(yōu)勢(shì)及缺陷問(wèn)題加以掌握，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)可能將會(huì)面臨的問(wèn)題、銷(xiāo)售狀況以及收益等加以預(yù)測(cè)。如在房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，其周邊配套設(shè)備(教育、醫(yī)療以及交通等)對(duì)其銷(xiāo)售有著十分重要的影響。另外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化自身內(nèi)部管理工作，不斷增強(qiáng)內(nèi)部管理水平和能力。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，內(nèi)部管理必不可少。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用科學(xué)、合理且有效地方法來(lái)強(qiáng)化人、財(cái)以及物等方面的管控，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)全面、系統(tǒng)性的管理，增強(qiáng)自身成本管控，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益最大化。此外，房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部還需強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督管理工作力度，切實(shí)保證工程建設(shè)質(zhì)量。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理地將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散管理，避免風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中，而一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)得不到及時(shí)有效地處理，必將會(huì)對(duì)企業(yè)造成巨大的傷害和損失。

　　(三)強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售策略

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其主要依賴(lài)以銷(xiāo)售來(lái)獲取回報(bào)的，只有將所建設(shè)的樓盤(pán)賣(mài)出去，企業(yè)才能獲取與之相適應(yīng)的回報(bào)，進(jìn)而才能更好地將在建設(shè)過(guò)程中相關(guān)款貸進(jìn)行歸還。就目前來(lái)講，銷(xiāo)售已經(jīng)不僅僅只是售樓這么簡(jiǎn)單了，現(xiàn)如今的消費(fèi)者對(duì)于各方面都越來(lái)越挑剔，如有不滿(mǎn)意很可能會(huì)致使房產(chǎn)企業(yè)相關(guān)利潤(rùn)受到影響。所以，現(xiàn)今的銷(xiāo)售還應(yīng)當(dāng)更注重于服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量。對(duì)于樓房來(lái)講，更應(yīng)當(dāng)注重物業(yè)方面的服務(wù)質(zhì)量，如小區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生、硬件設(shè)備、安全等各方面問(wèn)題更應(yīng)當(dāng)加以重視，這些均會(huì)對(duì)業(yè)主滿(mǎn)意度造成一定程度的影響。銷(xiāo)售不能只注重房子是否賣(mài)出去，對(duì)于廣大顧客來(lái)講，他們往往更加注重的是售后服務(wù)。企業(yè)要知道，顧客才是企業(yè)產(chǎn)品最好的代言人，所以，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分抓住這一特點(diǎn)，具有針對(duì)性地做好售后服務(wù)，不斷樹(shù)立企業(yè)自身良好的品牌形象。另外，在銷(xiāo)售方面還應(yīng)當(dāng)加以創(chuàng)新，避免銷(xiāo)售方法過(guò)于陳舊、老套，應(yīng)當(dāng)盡可能地讓顧客感受到產(chǎn)品的真正價(jià)值所在，切實(shí)讓顧客花錢(qián)花得舒心，住房住得安心。

　　三、采取科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)控制方法

　　(一)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避法

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避法通常是應(yīng)用在其投資決策階段，而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的一個(gè)最有效的途徑就是科學(xué)開(kāi)展開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的決策與評(píng)價(jià)。如若某一項(xiàng)目或活動(dòng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的幾率或是可能造成損失的程度較為嚴(yán)重，預(yù)期效益較低的情況下，企業(yè)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)通常會(huì)放棄此項(xiàng)目或活動(dòng)。不過(guò)該種方式屬于消極的風(fēng)險(xiǎn)控制方式。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面權(quán)衡的情況下再?zèng)Q定是否要采取該種方式來(lái)處理風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)減少法

　　風(fēng)險(xiǎn)減少法主要指的是出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)或事件后，采用有效的方法將損失范圍減少，或是降低損失程度的行為。例如，施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)火災(zāi)后開(kāi)展的現(xiàn)場(chǎng)撲救工作。

　　(三)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移法

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，應(yīng)當(dāng)切實(shí)落實(shí)合同制。如房產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要資金時(shí)，應(yīng)與銀行方面簽訂相應(yīng)的合同;在建設(shè)過(guò)程中應(yīng)與施工方簽訂相應(yīng)的合同;在購(gòu)買(mǎi)原材料時(shí)需與供貨商簽訂相應(yīng)的合同;在進(jìn)行房產(chǎn)租賃和銷(xiāo)售過(guò)程中還需與地產(chǎn)中介簽訂相應(yīng)的合同等等。所以，作為房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)自身可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題加以科學(xué)合理地研究和分析，進(jìn)而對(duì)制定相關(guān)合同的過(guò)程中，就相關(guān)責(zé)任作進(jìn)一步明確，如此，即使風(fēng)險(xiǎn)真的到來(lái)也有有效地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。如對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，與銀行簽訂固定利率，與施工主簽訂固定價(jià)格等，這樣一來(lái)企業(yè)就不會(huì)受到市場(chǎng)波動(dòng)方面的影響而致使企業(yè)成本下降，這對(duì)于企業(yè)來(lái)講就有了保障。另外，企業(yè)還可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保障的方式來(lái)使自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)得到有效地轉(zhuǎn)移。就目前來(lái)講，通過(guò)保險(xiǎn)措施來(lái)使風(fēng)險(xiǎn)得到轉(zhuǎn)移的方法已經(jīng)越來(lái)越成熟。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)直到銷(xiāo)售這一過(guò)程中，均可以購(gòu)買(mǎi)與之相適應(yīng)的險(xiǎn)種，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化該方面的分析和研究，以便實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理地購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。

　　四、采取分散投資的方法

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具備較強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)，因?yàn)楦鲄^(qū)域、城市的市場(chǎng)供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及投資政策均有所不同，所以也會(huì)在不同程度上影響到了房地產(chǎn)的投資收益。房地產(chǎn)企業(yè)分散投資到各區(qū)域，可以通過(guò)區(qū)域分散化以及減小風(fēng)險(xiǎn)投資來(lái)防止某一時(shí)期、某一區(qū)域市場(chǎng)低迷對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的影響，從而實(shí)現(xiàn)減小風(fēng)險(xiǎn)的作用。一般情況下分散投資包括了投資類(lèi)型分散以及投資時(shí)間分散兩類(lèi)。其中投資類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)主要指的是投資風(fēng)險(xiǎn)與收益能夠結(jié)合各類(lèi)型的房產(chǎn)來(lái)定，分散投資不同類(lèi)型的房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)整體企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)減小的效果。投資時(shí)間分散主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中，將時(shí)間間隔科學(xué)確定下來(lái)，進(jìn)而減小因?yàn)槭袌?chǎng)變化而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)損失。因?yàn)楦鲄^(qū)域與城市的市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及投資政策都會(huì)影響到房地產(chǎn)的投資收益，所以企業(yè)能夠結(jié)合房地產(chǎn)較強(qiáng)區(qū)域性的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行分散投資，降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期，大多數(shù)人都相信對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資是個(gè)不錯(cuò)的選擇。但其實(shí)在房地產(chǎn)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，如不能對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理地預(yù)測(cè)和防范，那必將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的傷害和損失。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入地研究和分析，并加強(qiáng)防范工作，盡可能避免由于風(fēng)險(xiǎn)管控不到位而給企業(yè)造成無(wú)法挽回的后果。

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　　《房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范》來(lái)源：《商訊》，作者：徐文欽