雖然房地產(chǎn)供應(yīng)量逐年增長(zhǎng)，但隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，人們對(duì)房屋的需求不斷擴(kuò)大，有限的房源仍然無法完全滿足民眾的需求，并且在市場(chǎng)規(guī)則的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格連年攀升，開發(fā)商所采用的營(yíng)銷策略導(dǎo)致了“房地產(chǎn)泡沫”的問題。為有效平衡市場(chǎng)中的供需關(guān)系，有關(guān)部門需要聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)一起探尋協(xié)調(diào)發(fā)展的方法，并做好市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升。

　　1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的必要性

　　房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有強(qiáng)大的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及70多個(gè)行業(yè)，上游產(chǎn)業(yè)鏈有鋼鐵、水泥、建筑行業(yè)等，下游產(chǎn)業(yè)鏈有裝潢、家具、家電等，這些行業(yè)的發(fā)展相互聯(lián)系、相互影響。住宅消費(fèi)能夠帶動(dòng)諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具和文化市場(chǎng)等生產(chǎn)資料和生活資料消費(fèi)的相應(yīng)增長(zhǎng)，其比率大約是1∶6[1]。房地產(chǎn)業(yè)不僅可以拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，改善人們的居住和生活條件，增加社會(huì)財(cái)富，還可以改善投資環(huán)境，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決大量勞動(dòng)力就業(yè)問題。房地產(chǎn)是財(cái)政收入的大頭，土地出讓金是地方政府經(jīng)營(yíng)城市、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改善民生的主要資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，在地方稅收中占有重要份額。由于房地產(chǎn)業(yè)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值份額大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)率高，會(huì)影響1.5～2個(gè)點(diǎn)的GDP，投資占到固定資產(chǎn)投資超20%的比重，在擴(kuò)大居民消費(fèi)方面作用顯著，因此必須與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的常見困境

　　2.1房地產(chǎn)價(jià)格異常波動(dòng)

　　市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律指引著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，其中的商品價(jià)格要依據(jù)實(shí)際的價(jià)值確定，若房地產(chǎn)的價(jià)格與價(jià)值之間未能得到平衡，那么市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就可能會(huì)受到影響[2]。隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，土地招拍掛引發(fā)地價(jià)大幅上漲;城市化的快速推進(jìn)，產(chǎn)生大量的住房需求;住房按揭貸款等信貸政策的實(shí)施，提高了購(gòu)買力;通脹水平持續(xù)上升，房地產(chǎn)供求矛盾顯現(xiàn)，價(jià)格、投資增長(zhǎng)過快，供需失衡，房?jī)r(jià)上漲速度超過居民人均可支配收入增長(zhǎng)速度，不符合正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，社會(huì)中出現(xiàn)了“天價(jià)房”“買房難”問題，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間存在明顯的沖突，甚至有可能從“泡沫危機(jī)”過渡為經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　2.2存在泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)

　　我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)隨之而來，過高的房?jī)r(jià)使許多民眾難以承擔(dān)這種經(jīng)濟(jì)壓力而不得不選擇按揭購(gòu)房，銀行信貸業(yè)務(wù)中的住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)額正處于連年攀升的狀態(tài)。房地產(chǎn)貨幣金融化趨勢(shì)顯著，在一定程度上偏離了居民收入基本面以及居住屬性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫經(jīng)濟(jì)容易造成行業(yè)資金鏈的斷裂，使銀行中的資金存儲(chǔ)數(shù)額出現(xiàn)損失或經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，那么房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)都會(huì)受到影響，大量的股市泡沫可能導(dǎo)致股票市場(chǎng)崩盤，市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序也可能會(huì)因此出現(xiàn)紊亂。

　　2.3環(huán)保意識(shí)不足

　　現(xiàn)代社會(huì)中的人非常注重生態(tài)環(huán)保，對(duì)環(huán)保事業(yè)的關(guān)注度也逐漸上升。房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)涉及大量的建筑材料與土地資源，無論是運(yùn)輸還是材料應(yīng)用，都需要建筑企業(yè)對(duì)其加以精細(xì)化的管理和控制，才能維持其環(huán)保性，最大化地發(fā)揮資源節(jié)約作用[3]。然而從實(shí)際的角度來看，運(yùn)用綠色施工技術(shù)與環(huán)保材料的建筑企業(yè)仍是少數(shù)，因此理想的環(huán)保目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)。

　　3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

　　3.1化解房地產(chǎn)泡沫，推動(dòng)房?jī)r(jià)合理化

　　完善房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策體系，習(xí)近平同志于2017年2月在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議上首次提出“深入研究房地產(chǎn)短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”。當(dāng)前，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，“因城施策”的基本原則，以“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為總體要求，完善落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，維護(hù)行業(yè)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)秩序;要積極推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，建立租售并舉的住房制度;用足、用好國(guó)務(wù)院支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，鼓勵(lì)和引導(dǎo)住房消費(fèi)與房地產(chǎn)開發(fā)，加快推進(jìn)以棚戶區(qū)改造為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展;健全完善住房保障制度，解決低收入家庭住房困難問題。推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)對(duì)人口和生產(chǎn)要素的集聚能力，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，為城市新增人口在教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等方面提供公平的市民待遇，有效增加住房需求;健全地方稅體系,穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，減少交易環(huán)節(jié)，降低投資屬性，提升持有環(huán)節(jié)。

　　3.2加強(qiáng)干預(yù)性管理，獲得金融支持力

　　完善房地產(chǎn)金融體系，健全完善住房金融制度，規(guī)范住房公積金運(yùn)作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，加大干預(yù)性監(jiān)督管理的力度，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，加快發(fā)展金融衍生品，如貸款方面的借貸與還貸、房地產(chǎn)前期資金的投入、關(guān)于行業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)調(diào)查等，以增強(qiáng)銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)作，促進(jìn)資金在行業(yè)之間的流通，并且嚴(yán)格審核房地產(chǎn)業(yè)的貸款資質(zhì)，使之更加可靠與科學(xué)。同時(shí)，政府對(duì)于銀行業(yè)的管理要更加嚴(yán)格，完善并創(chuàng)新原有的信貸模式，降低房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，改善房地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)中所處的融資環(huán)境，使之成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力，克服企業(yè)面臨的發(fā)展困難，也可有效平穩(wěn)房?jī)r(jià)，建立更完整的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序。鼓勵(lì)商業(yè)銀行加大與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、信托公司的合作力度，開發(fā)房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品。支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥地開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，并鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)信貸發(fā)展。對(duì)資產(chǎn)優(yōu)良、資信度高、資金鏈臨時(shí)緊張的企業(yè)，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目中已經(jīng)形成的可抵押資產(chǎn)，由所在地政府與銀行、企業(yè)三方認(rèn)定并簽訂監(jiān)管協(xié)議，相關(guān)部門認(rèn)可并辦理部分建筑面積的相關(guān)證件，用于企業(yè)融資貸款，抵押貸款到位后，再補(bǔ)繳政府相關(guān)費(fèi)用。

　　3.3發(fā)展綠色建筑，打造智能化城市

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展理念呈現(xiàn)明顯的時(shí)代性特征，當(dāng)下的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式具有綜合性、整體性與服務(wù)性的特點(diǎn)，尤其是城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，標(biāo)志著隨綜合性房地產(chǎn)時(shí)代的到來，現(xiàn)代建筑的功能也越來越多，為了打造宜居城市，提高人居環(huán)境質(zhì)量，解決“城市病”，打造“智慧城市”成為現(xiàn)代城市的主要發(fā)展方向。現(xiàn)代人越來越關(guān)注環(huán)境保護(hù)和資源節(jié)約，一些集成式的建筑中心服務(wù)功能可以為業(yè)主解決許多資源浪費(fèi)的問題，相關(guān)企業(yè)還積極調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以節(jié)省建筑資源，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久發(fā)展。針對(duì)新建商品住房項(xiàng)目，優(yōu)先發(fā)展低密度、功能齊、配套全的高品質(zhì)住宅，滿足改善性住房需求。在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間。調(diào)整和完善經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展布局，著力加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體發(fā)展，規(guī)劃管控范圍內(nèi)所有新建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，為居民提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境。

　　3.4強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式

　　把握好土地供給總量，加強(qiáng)規(guī)劃管控，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家金融、稅收、公積金等政策，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，依法嚴(yán)肅查處違規(guī)售房、“黑中介”等現(xiàn)象。建立健全商品住房開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)全過程跟蹤監(jiān)測(cè)和信息披露制度,嚴(yán)格商品房預(yù)售許可和預(yù)售資金監(jiān)管，全面實(shí)施房屋買賣合同網(wǎng)簽和交易資金監(jiān)管。完善房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理和信用檔案制度，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入清出制度，逐步淘汰規(guī)模小、質(zhì)量信譽(yù)差的企業(yè)，鼓勵(lì)有資信實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)做大、做強(qiáng)，樹立良好的品牌和企業(yè)形象。

　　4結(jié)束語

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之間需要一種有效的措施來進(jìn)行雙向協(xié)調(diào)，既要從房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的角度出發(fā)迎合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又要通過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀作用對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展采取干預(yù)措施，因此二者之間的協(xié)調(diào)作用是相互的。落實(shí)協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌的工作，需要政府有關(guān)部門與房地產(chǎn)企業(yè)密切合作，以國(guó)家發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策文件為依據(jù)，落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)與要求，促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]魏垚.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展研究[J].大眾投資指南,2019(14):53.

　　[2]朱曉林.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展研究[J].住宅與房地產(chǎn),2016(27):18.

　　[3]杜超.淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展[J].時(shí)代金融,2019(30):90-91.

　　《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展研究》來源：《住宅與房地產(chǎn)》，作者：王軍