中國(guó)加入WTO后，全國(guó)的建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了不斷完善和規(guī)范有序的發(fā)展。如何抓住機(jī)遇，迎接新的挑戰(zhàn);如何持續(xù)地提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力;如何降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，最大限度地發(fā)揮投資效益等等。這是房產(chǎn)商們關(guān)心的焦點(diǎn)。本文結(jié)合我國(guó)建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，從加強(qiáng)投資控制的角度，探索房產(chǎn)商如何提高房地產(chǎn)投資效益。

　　投資控制的措施與方法主要有以下重點(diǎn)：

　　一、吸引造價(jià)專業(yè)的精英人才

　　市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果是人才的競(jìng)爭(zhēng)。房產(chǎn)商要想控制好工程投資，提高投資效益，首先要吸引優(yōu)秀的專業(yè)人才。如：造價(jià)工程師、房地產(chǎn)估價(jià)師、監(jiān)理工程師、建造師等。

　　二、建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程投資控制

　　1.從項(xiàng)目的可行性研究開(kāi)始，就要重視投資控制工作。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目可行性、擴(kuò)初及前期方案的設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目總投資的有著至關(guān)重要的作用。只有合格地通過(guò)了可行性研究的項(xiàng)目，才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　2.設(shè)計(jì)選型、優(yōu)化設(shè)計(jì)

　　有關(guān)資料介紹，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣對(duì)工程造價(jià)的影響度占75%。房產(chǎn)商勿要單純地從節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用考慮，應(yīng)縱觀全局從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，擇優(yōu)選用信譽(yù)好、資質(zhì)高的設(shè)計(jì)院。同時(shí)，房產(chǎn)商應(yīng)嚴(yán)格要求設(shè)計(jì)方，將設(shè)計(jì)的保險(xiǎn)系數(shù)在規(guī)范允許范圍內(nèi)降至最下限。如能按此思路操作，工程成本必定會(huì)有較大幅度地降低。

　　3.工程招投標(biāo)或委托施工發(fā)包代理

　　通過(guò)工程招標(biāo)(一般有費(fèi)率招標(biāo)、設(shè)計(jì)概算招標(biāo)、施工圖招標(biāo)等形式)，確定合理的合同價(jià)(工程造價(jià))。房產(chǎn)商應(yīng)優(yōu)先考慮簽約固定總價(jià)合同(閉口合同)，要善于將施工期間的系列風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至中標(biāo)方(承包商)。在保證質(zhì)量、工期的前提下?tīng)?zhēng)取降低中標(biāo)價(jià)，應(yīng)在資質(zhì)、信譽(yù)、經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)標(biāo)全方位的綜合考評(píng)后，再最終確定中標(biāo)單位。

　　4.嚴(yán)格把好簽約工程合同關(guān)

　　工程合同的條款格式須規(guī)范，文字嚴(yán)謹(jǐn)、精練。合同中應(yīng)將中標(biāo)價(jià)及有關(guān)的優(yōu)惠條件及承諾等詳細(xì)注明，且盡可能保存過(guò)程中相關(guān)資料。萬(wàn)一合同實(shí)施過(guò)程中有變更的話，則可以根據(jù)原合同精神盡可能保持與原合同一致。

　　5.委托施工監(jiān)理

　　不要過(guò)于計(jì)較監(jiān)理費(fèi)。一個(gè)項(xiàng)目有無(wú)監(jiān)理，或監(jiān)理質(zhì)量的優(yōu)劣，其效果明顯不一樣，最終都會(huì)影響到項(xiàng)目的工程投資。為確保項(xiàng)目的質(zhì)量、工期如期完成，順利地通過(guò)竣工驗(yàn)收交戶使用，房產(chǎn)商須選用資質(zhì)、信譽(yù)、經(jīng)驗(yàn)等綜合評(píng)定最佳的監(jiān)理單位進(jìn)行施工監(jiān)理。

　　6.委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行全過(guò)程造價(jià)控制

　　工程造價(jià)咨詢事務(wù)所集造價(jià)專業(yè)人才、價(jià)格信息、造價(jià)政策等綜合優(yōu)勢(shì)于一體。現(xiàn)在越來(lái)越多的房產(chǎn)商會(huì)采用全過(guò)程造價(jià)控制的方式，對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行成本控制，從時(shí)間跨度上看不僅是施工過(guò)程這一階段，而是從拿地開(kāi)始、到設(shè)計(jì)、施工包括竣工交付使用。因?yàn)榉秶�更廣、時(shí)間跨度更長(zhǎng)，這就對(duì)造價(jià)咨詢中介機(jī)構(gòu)與房產(chǎn)商本身提出了更高的要求。

　　7.監(jiān)控設(shè)計(jì)變更費(fèi)用

　　一般情況下，從工程開(kāi)工至竣工，或多或少地會(huì)發(fā)生一些設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。歸納有以下二種情況：一是因業(yè)主要求或其它非設(shè)計(jì)方原因造成的設(shè)計(jì)變更，根據(jù)合同的性質(zhì)，其發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān);二是由于設(shè)計(jì)方未吃透業(yè)主的意圖，或未完全按業(yè)主的意愿進(jìn)行設(shè)計(jì)，或設(shè)計(jì)工作有誤等。這就需要甲方在認(rèn)可設(shè)計(jì)變更時(shí)，對(duì)變更原因進(jìn)行分析，引起設(shè)計(jì)院的重視。

　　8.監(jiān)控技術(shù)核定單和經(jīng)濟(jì)簽證費(fèi)用

　　設(shè)計(jì)變更通知由設(shè)計(jì)院發(fā)出，而技術(shù)核定單則由施工方經(jīng)辦，報(bào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、業(yè)主確認(rèn)。房產(chǎn)商須保持清醒頭腦，首先定性分析，該核定單費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。其次，定量分析審核其合理性。

　　9.工程預(yù)(結(jié))算的控制

　　編制審核工程預(yù)(結(jié))算，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定，結(jié)合工程合同、項(xiàng)目招投標(biāo)的精神。要求工程量計(jì)算準(zhǔn)確，選套定額子目及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)正確，主材補(bǔ)差等無(wú)誤。二者在操作方法和思路上基本相同。這就需要造價(jià)控制人員講究會(huì)談技巧及提高組織協(xié)調(diào)的綜合能力。

　　10.監(jiān)控備料款及工程進(jìn)度款

　　合同簽約后，需支付施工方備料款。一般備料款按當(dāng)年計(jì)劃工作量(施工產(chǎn)值)的25%～30%計(jì)算(注：安裝工程一般為10%～15%)，房產(chǎn)商應(yīng)在合同中注明盡量降低備料款的比例。

　　11.備料款的扣回

　　備料款起扣點(diǎn)可按公式進(jìn)行：T=P-M/N

　　T：起扣點(diǎn)，即備料款開(kāi)始扣回時(shí)的累計(jì)完成工作量;

　　M：預(yù)付款的數(shù)額;

　　N：主要材料所占比重;

　　P：承包合同價(jià)。

　　為簡(jiǎn)化計(jì)算，一般工程進(jìn)度達(dá)50%～60%時(shí)，開(kāi)始按合同約定的一定比例逐月抵扣備料款，至竣工前全部扣完備料款。

　　12.高度重視反索賠

　　鑒于我國(guó)的法制已逐步完善，房產(chǎn)商首先應(yīng)合同中明確和引用反索賠的概念。如屬監(jiān)理方未能盡責(zé)，造成工程質(zhì)量事故或因此增加費(fèi)用及延長(zhǎng)工期，推遲供貨或供貨質(zhì)量不符合合同約定的要求，致使質(zhì)量、工期受到影響等，業(yè)主都可以進(jìn)行反索賠。這時(shí)需要甲方認(rèn)清、明確責(zé)任單位，真正做到，誰(shuí)的原因，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)。

　　13.竣工總決算

　　竣工決算由竣工決算報(bào)表、竣工決算報(bào)告說(shuō)明書、竣工工程平面示意圖、工程造價(jià)比較分析四部分組成。

　　三、同步關(guān)心工程質(zhì)量、進(jìn)度及安全

　　質(zhì)量、進(jìn)度、安全與工程成本有著密切相關(guān)的聯(lián)系。如發(fā)生質(zhì)量或安全事故，或進(jìn)度不暢，工期延誤，勢(shì)必影響到總工期及竣工驗(yàn)收。工期延長(zhǎng)，就會(huì)導(dǎo)致成本上升，影響到投資效益。房產(chǎn)商須合同注明質(zhì)量、安全等有關(guān)要求，以及相應(yīng)的獎(jiǎng)罰約定。

　　四、規(guī)范管理、規(guī)范操作

　　1.建立完善企業(yè)內(nèi)部有關(guān)規(guī)章制度

　　要打破思想誤區(qū)，勿要認(rèn)為投資控制僅是造價(jià)專業(yè)人員的責(zé)任。應(yīng)該上至總經(jīng)理(董事長(zhǎng))，下至造價(jià)專業(yè)人員，各個(gè)層次、各個(gè)部門(工程部、財(cái)務(wù)部、材料部、辦公室等)需共同把關(guān)。要建立部門之間、上下之間的相互制約的制度，各司其職，職責(zé)分明，全方位地進(jìn)行投資控制工作。加強(qiáng)投資控制、降低工程成本、提高經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)的大事，理應(yīng)全體員工共同關(guān)心。

　　2.要求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合

　　從設(shè)計(jì)、監(jiān)理到業(yè)主施工管理，都應(yīng)高度重視技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。如只講究工程質(zhì)量，欠考慮經(jīng)濟(jì)因素，其結(jié)果不利于整體投資控制。造價(jià)專業(yè)人員進(jìn)行投資控制時(shí)，應(yīng)密切同施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等技術(shù)人員的橫向和縱向聯(lián)系，防止技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相脫離。

　　3.建立項(xiàng)目的有關(guān)外延制度

　　通過(guò)建立項(xiàng)目的有關(guān)外延制度，以制度化的形式，明確設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審價(jià)、施工、業(yè)主各方的投資控制職責(zé)。明確協(xié)調(diào)及聯(lián)系(橫向和縱向)方式，建立申報(bào)(承包商)、審核(監(jiān)理、審價(jià)、業(yè)主)、信息反饋等操作流程，要求各方嚴(yán)格按流程規(guī)范操作。只要參與建設(shè)的各方能做到精誠(chéng)合作，項(xiàng)目的投資控制一定能夠達(dá)到預(yù)期效果。要想最大限度地發(fā)揮投資效益，房產(chǎn)商必須要重視和加強(qiáng)投資控制工作。