摘要： 當前，我國的房價經過這幾年爆漲后，已經處在一個很高的位置，而由此也引發(fā)了諸多的問題，對經濟發(fā)展的影響尤為嚴重。本文首先就房價高位運行的主要原因進行了分析，然后對高房價帶來的不利影響進行了詳細的分析，最后針對抑制房價過快上漲提出了具有較高可行性的對策建議。

　　關鍵詞：房價高,原因,影響,對策

　　據數據顯示，北京、上海、深圳、杭州、廣州等城市的好地段的房價已突破20000元/m2，全國省級城市平均房價也突破6000元/m2，地市級城市也超出3000元/m2。我國房價目前處于高位運行狀態(tài)。

　　一、房價高位運行的主要原因分析

　　(一)成本增加

　　國家統計局數據顯示，2010年全國房地產開發(fā)企土地購置費9992億元，增長65.9%。經測算，土地單價上漲了29.1%。眾所周知土地是不可再生資源，土地價格也只能會是越來越高。據此可知，開發(fā)商拿到越來越高的土地價格是理所當然的。在土地價格占據開發(fā)成本30-40%的理論前提下，房價豈有不越來越高的道理。除了地價上漲之外，原材料價格的上漲也是導致房價成本過高影響房價的主要因素。例如鐵礦石價格上漲，直接導致鋼材價格上漲，而房地產業(yè)對鋼材的需求量很大，自然導致成本增加。除此之外管理費用的提高，項目建設標準的提高，配套、規(guī)劃、綠化、公共部分裝修、門窗等方面越來越高檔，這些都將導致成本越來越高。隨著成本增加，價格也就越來越高。

　　(二)消費觀念過于超前

　　超前、恐慌的購房觀念和行為，使大量購房需求提前釋放，在一定程度上加劇了樓市供求矛盾。各種需求的集中釋放，導致供求關系長期失衡，房價上漲也就無法避免。由于近年來房價上漲過快，居民收入增長速度和財富積蓄能力跟不上房價上漲速度，“現在不買，以后更買不起”。這種恐慌的心態(tài)導致許多人不顧實際負擔能力“硬著頭皮”買房。現今又迎來了80后大潮，80、90后的人口有2.5億之多，也是結婚購房的生力軍。在這其中丈母娘也對房價起到了推波助瀾的作用，“先買房，后結婚”的觀念使得現在年輕人早早當房奴，一家?guī)状�人還得努力幫忙。‘先享受，后買單’的思想也在逐步影響年輕一代。丈母娘效應也是推動房價上漲的原因之一。 - y: @( G5 f# l0 ?# a(來自：濠濱論壇 bbs.0513.org - 南通濠濱網), K) _3 S/ b( P! }

　　(三)城市化急速發(fā)展

　　隨著我國城市化發(fā)展進程的加快，會伴隨著大量農村的人口進入城市，這部分人員的加入也會促進城市房地產的剛性需求，使得房地產的價格不會出現大幅下降的可能。我國城鎮(zhèn)化率已達46.59%，未來比例還會有所增加。

　　城市化的過程不僅應該是部分農村土地變成城市用地的過程，更應該是農民轉變?yōu)槭忻竦倪^程。但是，我國城市化進程中卻出現了土地城市化快于人的城市化的現象。一些農民“被上樓”正是這種現象的深刻詮釋。拆遷還建的事業(yè)在全國越做越大，城市人口及面積也在逐年增加，這促進了房地產業(yè)的剛性需求，也促進了商品房價格的上漲。

　　(四)市場炒作因素

　　房屋不只是單純的消費品，還兼有投資品的性質。由于房屋能夠帶來收益不論是房租還是房價上漲，因此投資者可以在房屋和儲蓄、股票等金融資產之間選擇，進行資產組合。由于中國儲蓄利率非常低，考慮到通貨膨脹的影響，單純儲蓄幾乎沒有收益，甚至是負的收益。中國經濟的發(fā)展又使得民間積累了相當的資本。為了獲得更高的收益，大批資本開端涌入房地產業(yè)。同時，受人民幣升值預期的影響，許多國外資本也通過各種渠道進入中國房地產市場，這導致房地產投資需求的大批增長。這也是許多人把房價上漲歸因于投資炒作的原因。房產商使用銷售手段炒作商品房，使得部分購房者不理智產生"羊群效應",提前購房的消費者不在少數。

　　(五)剛性需求繼續(xù)拉動

　　從需求角度來看，我國房地產需求增長很快。首先，住房制度政策性導向、居民可支配收入的增加及我國城市化進程都推動了人們對房地產，尤其是居民商品住宅的需求。其次，購房者心理預期的“羊群效應”，促使很多人將預期消費意向提前轉化為即期消費，將購房計劃提前實施。跟風效應的作用促使購房需求不斷，需求量的旺盛自然推動了商品住宅價格上漲。從人口增長角度來看，現今是迎來80后大潮，人生存的四大要素衣食住行說明沒有地方居住是萬萬不行的，面對著結婚成家的壓力，年輕群體也紛紛加入了購房大軍的行列，促使剛性需求進一步擴大，剛性需求繼續(xù)拉動房價的上漲。

　　(六)百姓消費能力增強，投資渠道缺乏

　　國民經濟的快速發(fā)展使得大量百姓手中富于閑錢，人均可支配收入逐漸增多，許多百姓有能力買房或成為房奴，百姓人均可支配收入的增加說明消費能力隨之增強，但是與之不相匹配的是投資渠道的缺乏。投資引導信息嚴重匱乏，再者股票、證券等金融衍生品市場不健全，投資風險較大，加之傳統購房置地理念深入人心，導致大量社會閑散資金未能有效地得到投資利用，而是大量流入房地產市場，或作為投資以待升值，或作為出租為了獲利，。購買房產地產成為全社會人們投資的不二之選，在這種情形下客觀抬高了房價。購房置地使得百姓無閑錢進行其它方面的投資，使得其它市場其它行業(yè)有失活力!

　　二、高房價帶來的不利影響

　　(一)漲幅過快影響城市競爭力

　　房價漲幅過快影響城市發(fā)展及其競爭力，一個城市如果房價持續(xù)大幅度增長，從短期看會使GDP增長，但是長期下去必然引起經濟的衰退。不可否認高價房的售出會增加不少財政收入，在一定程度上推動了該城市的經濟發(fā)展，但是與此同時高價房也會迅速使本地區(qū)的商務成本和生活成本迅速提高，使城市競爭力快速下降。就一線城市來講，高價房或許勉強能夠接受，可對于二三線城市而言，高價房必然會阻礙城市的發(fā)展。高價房超出了大部分百姓的消費能力之內，也就會引起空置房，這其實就是流動資金的固化，直接影響城市財政的分配。所以說如果房價漲幅過快直接影響城市競爭力。

　　(二)阻礙了經濟的發(fā)展

　　就中國目前情況來看，許多家庭買套高價房將花掉所有積蓄甚至還不夠，更有甚者成了銀行幾十年的房奴，在這種情況下有閑錢投資其它似乎比較困難。如果房價較低則情況將大有不同。再者投資應該不僅僅指房地產方面的投資，還應該涉及其它的基礎設施和關系到國計民生百姓相關企業(yè)的投資。人們常說的"衣食住行" ,住僅排第三位，衣和食才是排在前兩位。但數據顯示，中國2011年上半年政府的投資方向似乎都是房產，我國的投資似乎僅局限于房地產業(yè)而忽視了其它基礎產業(yè)。在這種模式下，房地產業(yè)成了地方財政的主要收入，政府銀行的砝碼更加偏向于房地產業(yè)，這樣其它企業(yè)的發(fā)展收到了影響。而準備金率卻不斷的提高使得貸款越來越困難，嚴重阻礙經濟的發(fā)展。

　　(三)嚴重影響人民生活質量

　　最新由房地產引起的一系列的網絡名詞例如“房奴”、“蝸居”、“蟻族”等大家似乎都不陌生。“蟻族”買不起房子，只好蝸居，生活環(huán)境惡劣。好不容易籌夠了首付的錢，卻披上了房奴的外衣，以后就為這套房子服務了。買不起房，于是結婚成了問題，造成了社會婚姻問題，拜金主義油然而生。房奴的生活質量較低，為了還貸款，很多房奴節(jié)衣縮食，沒有一定的積蓄，一旦家里有什么變故，就會引起家庭矛盾，影響社會的和諧，這也是近年來離婚率持續(xù)升高的原因之一。另一方面，房奴的形成對社會經濟發(fā)展造成嚴重的危害。房奴大部分的收入用于還貸，沒有錢進行其它消費。消費減少意味著內需減少，居民消費的減少使生產過剩，催生失業(yè)問題的同時，居民的生活質量也得不到保障。

　　(四)擴大貧富差距，使兩級分化嚴重

　　房地產本身就是吸金產業(yè)，房地產的過度投機行為讓社會財富越來越集中到少數地產商和炒房者手里，最新公布的富豪榜里地產業(yè)人數占了大部分，人數也在逐漸增多，他們所占的社會財富巨大。按滾雪球的模式，使得富者更富，窮著更窮，這也就表明我們的貧富差距在不斷的拉大。這會加劇和深化社會的矛盾。因為同樣收入，擁有房產和沒有房產、擁有多套房產和僅僅擁有一套房產者已經在資產上形成差異，而隨著房價的不斷走高這種差異表現得更為明顯且不斷擴大，高房價成了貧富差距的“助推器”。

　　(五)易形成泡沫導致經濟危機

　　在貨幣供給穩(wěn)定的情況下，房價上漲甚至會壓縮其他商品的價格水平，形成社會財富迅速向房地產集中的格局，最終因房地產之外的產品稀缺、價格暴漲，從而引發(fā)房地產市場的崩盤導致經濟危機。美國經濟危機的源頭就是由于高房價，由房地產大泡沫引發(fā)的，日本十幾年的經濟衰退也是因為房地產泡沫引起的。在國際上，有一個衡量是否存在房價泡沫的指標，即房價收入比。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。在發(fā)展中國家房價收入比超過10則意味著泡沫明顯，在中國不少城市的這個比值已超過10，可見中國房地產市場是存在泡沫的。通過土地這個根源，房產價格被有效地掌握，但不顧市場規(guī)律地無度揮霍這一資源，讓價格離價值的軌道越來越遠，泡沫也因此越積越多。

　　三、抑制房價過快上漲的對策建議

　　(一)抑制不合理的購房需求，加強監(jiān)管力度

　　加大經濟適用房和廉價租房的建設質量和規(guī)模，努力發(fā)展中低價位、中小套型的普通商品住房、經濟適用房和廉租房。此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。還需繼續(xù)整頓房地產市場秩序，加強監(jiān)管力度。房地產管理部門要會同有關部門加大對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，加強對住房工程質量安全監(jiān)管。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監(jiān)管，依法查處在房地產開發(fā)、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規(guī)定等行為。稅務部門要進一步加大對房地產開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度。最后還得進一步加強商品房銷售管理。要合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

　　(二)綜合運用稅收和信貸等經濟手段遏制投機性炒房

　　針對開發(fā)商不愿降價的情況，地方政府應幫助指導房價。應對低價房減免稅費或貼現補償;對高價房追加稅費。同時對一些故意抬高價格進行房價炒作的企業(yè)和個人進行查處。對一些房價偏離市場價值過大的地區(qū)進行有效的控制和降價。房價收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1。美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國，這個比例大約是10∶1～15∶1，可見我國的房價存在明顯的虛高。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取如下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，先根據各地方經濟發(fā)展狀況等因素制定我國城鎮(zhèn)人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅;二是通過調節(jié)高收入群體購買高檔住房的市場調節(jié)價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節(jié)住房結構的矛盾。

　　(三)利用政府宏觀調控穩(wěn)定房價，加強按揭貸款風險控制

　　首先，各商業(yè)銀行要按照“有保有壓、區(qū)別對待，滿足合理的房地產信貸需求”的原則，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，控制別墅、高檔住宅及商業(yè)營業(yè)用房的信貸投放，在繼續(xù)支持居民首套房貸款的同時，嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。其次，要加強房地產信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執(zhí)行信貸標準。可以從以下四個方面入手：第一，強化法律約束。任何違反誠信的行為都要受到法律的懲罰。第二，實行有力的監(jiān)管。政府的執(zhí)法部門、主管部門、各地的消費者協會、各地的新聞媒體、社會的輿論等充分發(fā)揮其對房地產行業(yè)誠信建設的監(jiān)管作用，促使所有房地產開發(fā)企業(yè)遵守法律法規(guī)。第三，加強行業(yè)自律。各地房地產開發(fā)企業(yè)協會可以制定適合本地房地產企業(yè)誠信經營的機制和失信處罰機制。第四，搞好信用評價。完善信息披露制度，加快房地產開發(fā)企業(yè)信用評級制度的建設。

　　參考文獻：

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