摘 要：本文首先簡要分析了項目、項目風險、項目風險管理以及房地產開發項目風險的概念、特征及相關理論;然后在詳細分析了房地產開發項目風險因素的基礎上，建立了風險識別模型，并運用該模型從外部環境因素、內部制約因素和開發過程因素三個方面對房地產開發項目投資風險進行全面識別，確定了項目的投資風險清單，并對各類風險進行了定性分析;接下來采用盈虧平衡分析、敏感性分析及模糊數學理論與層次分析法相結合的綜合分析方法，對房地產開發項目識別出的風險因素進行定量分析;最后房地產開發項目風險分析的結果，提出了可供該項目選擇的風險控制策略和方法，為房地產開發過程中風險風險提供了理論依據。

　　關鍵詞: 房地產項目,風險分析,風險控制

　　1、引言

　　隨著近年來我國房地產項目管理經驗與教訓的積累，房地產開發商已經逐漸意識到只有做好房地產項目的風險管理，確立有針對性的風險管理目標，并在項目實施過程中對各類風險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產項目真正地得到系統、全面而有效的風險管理，反過來就能促使房地產開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產開發項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發建設過程中可能遇到多種風險因素。做好房地產開發項目風險識別，提前采取風險防范措施，對于開發項目的成功至關重要。

　　2、房地產開發項目風險

　　2.1 房地產開發項目風險的分類

　　從房地產開發的產業特點看，房地產開發項目投資風險表現出具有個別性、復雜性、全面性、不確定性等特征。房地產開發項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風險;即使同類的開發項目，因為項目的市場定位、決策系統、風險偏好、規劃和施工技術等各不相同，項目所可能遇到的風險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:

　　2.1.1純粹風險和投機風險

　　純粹風險是當風險因素發生后，只會單純給開發項目帶來損失或損害的風險因素;投機風險既可能給項目帶來損失、但處理和應對得當，也可能給項目投資帶來額外利潤的風險因素。

　　2.1.2自然風險和人為風險

　　自然風險是由于自然力的作用帶來的項目投資風險因素;人為風險是由人的活動帶來的風險因素。

　　2.1.3靜態風險和動態風險

　　靜態風險是指在既定的社會政治經濟環境情況下，由于自然力的不規則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導致的風險，主要是指自然災害和意外事故帶來風險。靜態風險可能造成的后果主要是經濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態風險是由于項目實施方式、生產或管理技術變動所導致的風險，是指與社會變動有關的風險，主要是社會經濟、政治以及技術、組織機構發生變動而產生的風險。動態風險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經濟上的損失，也可能帶來額外收益。

　　2.1.4系統風險和非系統風險

　　系統風險是指由于房地產市場宏觀因素變化而導致全部或同類開發項目報酬率整體變化，對于單個房地產項目而言，這類風險可能被預測，但不能被分散或消除;非系統風險是某一特定原因對某一特定的房地產投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產項目所可能面臨的風險，對于某個或某類開發項目而言，通過采取積極的應對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風險。本文認為，對于房地產開發項目而言，系統風險和非系統風險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風險因素，并能夠以此為基礎，對項目風險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節將主要采取這一類分析方法。

　　2.2 房地產開發項目風險的特征

　　房地產開發項目投資風險與項目自身的特點有緊密關系，這也決定了房地產開發項目的風險具有自身的特征。

　　2.2.1個別性

　　房地產開發項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發項目，加上項目投資者、開發建設時間、項目設計方案、施工技術和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風險各不相同。因此，在房地產開發項目風險識別時需要突出這種個別性。

　　2.2.2復雜性

　　房地產開發項目能否順利實施要受到土地條件、規劃條件、資金管理、施工條件、市場條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開發項目所面臨的風險具有綜合性和復雜性。

　　2.2.3不確定性

　　房地產開發項目的決定因素多而復雜，許多因素的出現的可能性和影響程度都是不確定的，決定了其風險更具有不確定性。

　　2.2.4連續性

　　房地產開發項目投資周期長，一些風險因素在項目策劃或準備階段已經面臨或可以預測，但在項目開發建設過程中新的風險會不斷出現，并且對項目最終結果產生直接影響。風險識別、風險分析和風險應對的過程應當連續存在于項目實施的整個過程和每個環節之中。

　　3、房地產開發項目投資風險清單

　　本文采用系統風險和非系統風險分類的分析方法，對房地產開發項目的各類風險因素進行分析識別。考慮風險發生的概率及其產生后果的嚴重程度，本文在對各種風險進行分類匯總的基礎上，對各類風險源進一步分析整理，將各類風險因素按照發生的可能性以及是否可以概括為同一類風險進行分類與合并，并按照后果程度進行篩選、組合，通過專家調查和情景分析，確定了房地產開發項目可能遇到的風險清單，見下表：

　　4、房地產開發項目的分析階段

　　4.1項目風險定量分析方法選擇

　　項目風險定量分析方法有許多種分析方法，但在我國的項目風險管理叢書中，關于項目風險分析方法卻只是主要介紹了三種分析方法，即盈虧平衡分析、概率分析和敏感性分析，稱為我國傳統的項目風險分析方法。每種分析方法都有優缺點，不同的項目應當選擇適合自己項目特點的分析方法。而且每種方法都有一定的局限性，將幾種方法綜合使用才能更準確地分析出項目存在的真正風險。本文根據房地產開發項目的特點，選擇盈虧平衡分析、敏感性分析和綜合評估方法進行定量分析。

　　4.2盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析房地產開發項目對市場需求變化適應能力的一種方法，其又稱為保本分析、收支平衡分析或損益臨界分析。如何找到盈虧平衡點是盈虧平衡分析方法的關鍵，即是找到房地產開發項目達到盈虧平衡狀態時利潤為零的點。在房地產開發項目建設規模一定的前提下，盈虧平衡點與房地產開發項目的盈利能力和經營安全性成反比，即盈虧平衡點越低，房地產開發項目的盈利可能性就越大，且經營安全性越好。

　　由盈虧平衡分析可以簡單、明了地對房地產開發項目進行判斷，有助于確定項目的合理建設規模，為項目決策提供有價值可用的信息，但是，盈虧平衡分析的方法是建立在一些理想基本假設條件下的，是一種靜態分析，沒有考慮資金的時間價值因素，因此無法難以得出一個全面的結論。

　　4.3 敏感性分析

　　敏感性分析是測算房地產開發項目風險的一種好方法，它不僅可以反映出各種因素的變動對房地產開發項目財務評價指標的影響程度，還可以針對較為敏感的因素進行進一步的再研究，從而提高房地產開發項目風險分析研究的準確性。

　　4.4房地產開發項目敏感性分析的主要任務

　　(1)反映不確定性因素變動對房地產開發項目經濟評價指標影響程度大小。

　　(2)在確定影響房地產開發項目經濟指標的敏感性因素的基礎上，進一步分析、預測或估算有關數據的變化范圍，以測算項目風險大小。

　　(3)對房地產開發項目各個實施方案中關鍵因素的敏感性程度進行對比，選擇敏感性小的方案進行實施，以將風險降到最低。

　　(4)估算在保持房地產開發項目經濟指標最低滿足條件時，不確定因素允許的變化范圍。

　　4.5房地產開發項目敏感性分析步驟

　　(1)確定不確定性因素是哪些指標;

　　(2)按照一般規律確定不確定性因素可能的變動范圍;

　　(3)根據房地產開發項目特點確定進行敏感性分析的經濟評價指標;

　　(4)計算出在不確定性因素變動的同時，相應評價指標的變動值，及其臨界點。

　　4.6模糊綜合分析法

　　4.6.1模糊綜合分析法的計算步驟

　　(1)建立風險因素集 Z

　　所謂風險因素集就是影響房地產開發項目的各個風險因素所組成的集合，表示為：

　　其中即代表各個風險因素。

　　(2)建立風險因素重要程度評語集 Y

　　風險因素重要程度評語集是對房地產開發項目的各個風險因素重要程度評判結果所組成的集合，即等級集合，表示為：

　　其中為風險因素重要程度評判結果。此評判結果是

　　根據房地產開發項目的具體情況主觀設定的，各個等級分別對應一個不同的模糊向量。在綜合考慮各個相關因素的基礎上，通過模糊綜合評價，從風險重要程度評語集中得到一個最佳的結果。

　　(3)建立判斷矩陣

　　為避免不同性質風險因素無法相互比較，采用九分位的比率標度法，建立相對尺度把所有風險因素兩兩進行比較，建立判斷矩陣。比率標度法如下表所示：

　　。

　　(4)計算判斷矩陣的特征根及特征向量

　　求判斷矩陣 A 的最大特征根∮及其對應的特征向量 w，將 w 進行歸一化，從而得出同一層次中相應風險因素對于上一層次中某風險因素相對重要性的排序權值。它是本層次所有風險因素對上一層次某因素而言的重要性排序的基礎。主要公式如下：

　　(5)一致性檢驗

　　為避免各風險因素在比較中出現大的誤差，需要用一致性的標準來衡量判斷

　　矩陣，公式表示為：

　　(6)在上述計算和分析過程的基礎上，得出各級矩陣權重向量：

　　(7)建立隸屬矩陣

　　在得出各級矩陣權重向量之后，采用專家調查法，由專家對二級指標風險因素重要程度的評價集進行評價打分，并作歸一化處理，形成專家評價意見。然后計算單因素隸屬矩陣，用模糊向量表示單因素隸屬矩陣為：公式中，，，i=1,2,3……n,j=1,2,3……m, 表示某一風險因素由隸屬度函數 映射后的結果。

　　(8)計算評判矩陣

　　在確定了權重向量與后，按照模糊運算規則進行模糊綜合判斷，求得模糊綜

　　合判斷矩陣 B，即： 模糊關系矩陣R是由Ri組成的矩陣。

　　(9)模糊綜合評判分析

　　由判斷矩陣 B 和風險因素重要程度評語集 Y 就可以得到該項目的各項評語。

　　模糊綜合評判分析方法是先利用最大隸屬度原則對風險因素進行模糊識別，在對

　　最終評判矩陣結果的識別中將與最大評判指標相對應的風險因素評語集中的因

　　素取為最終的評價結果。

　　5、房地產開發項目的風險控制對策

　　5.1建立項目風險控制體系。

　　房地產開發項目雖然重視項目風險研究，但在風險控制機制和機構設立上仍是傳統作法，沒有明確的風險防范工作體系，仍是由項目策劃部兼職開展風險研究工作。參考優秀公司的成功經驗，建議在公司內部成立風險管理機構，建立全員參與的風險防控工作體系。由公司總經理牽頭，組織項目策劃部、前期部、工程部、銷售部成立風險管理小組。風險小組定期組織各相關部門負責人進行風險分析，研究提出風險控制措施，在風險管理小組確定控制措施后，在企業內部負責組織風險防控措施的落實。在部門設置上，明確由項目策劃部內設專門分支機構，負責風險識別和控制工作，同時作為風險管理小組的常設工作機構，直接對總經理負責。

　　5.2加強全方位風險控制。

　　從風險因素分布上看，項目風險因素涉及項目內部和外部各方面，而且外部因素對于項目風險的影響程度高于普通項目;從時間因素上看，風險涉及項目實施的全過程。從公司目前情況看，對于項目前期階段所可能遇到的風險，在項目前期策劃方案中進行了比較多的分析研究，對于項目實施過程中期和工程實施后期可能遇到的風險，因策劃團隊人員和能力局限，目前分析相對較少。因此，從項目管理小組成立開始，就應把加強項目全方位風險控制作為工作的核心內容。要通過公司的風險小組，在項目管理團隊建立全方位風險防控機制，對各種主要風險因素逐項分析，實行全過程控制。

　　5.3制定風險防范預案。

　　企業成立風險管理小組后，最重要的任務就是組織各相關部門制定風險防范預案。根據項目風險識別結果和風險因素嚴重程度不同，事先制定危機發生時公司的應對措施，以化解風險或減小風險發生后給項目帶來的損失。風險預案經風險小組共同研究后，下發公司各管理部門負責人，一旦風險發生，各部門按照預案立即采取應對措施。

　　5.4強化項目風險管理水平，增強風險防控能力。

　　風險控制能力是衡量一個企業管理水平的高低的重要因素。風險控制能力影響著企業對于風險因素的分析能力、風險預案制定水平、風險防范措施落實能力等。強化企業內部風險管理，提高風險管理水平，不僅能夠有效地抵御風險，還能最大限度減小風險造成的損失。建立風險管理小組，僅是風險管理的組織保障。企業要圍繞項目風險管理，在項目內部建立風險管理目標責任制，保證風險防范措施全部得到落實。公司要圍繞房地產開發項目的實施階段，在項目前期、項目開發建設、項目銷售、后續管理等主要關鍵環節建立風險責任制，明確前期部、工程部、銷售部、售后服務部等各部門負責人作為風險防范責任人，在各主要工作部和主要工作環節設立風險控制員，分別負責巡查和分析前期階段、建設過程、配套過程、銷售過程和后續管理過程中可能遇到的各項風險情況，對可能發生風險的動態變化進行風險提示，監督落實風險防范措施，使項目的各個主要環節的各種主要風險處于受控狀態。

　　5.5通過投資組合降低項目風險。

　　風險與收益同在，收益意味著風險。為了防范風險，在必要情況下可與其他投資商聯合，通過風險投資組合降低風險，同時項目收益也做出一定比例讓度。根據本文對于風險因素的定性、定量分析，房地產開發項目總體風險不大，但由于項目投資周期長、投資量大，項目可能遇到動態的、不確定性的風險，可能影響項目投資收益。如果有長期合作的、信譽良好的其他投資者愿意參與房地產開發項目投資，開發建設單位可以考慮選擇合作伙伴合作進行項目開發，本文認為這也是降低風險的重要措施。

　　5.6考慮采取保險措施轉移風險。

　　正確投保可以幫助項目有效地防范風險，特別是有利于在風險發生的情況下控制這些因素對于項目造成的實際損失。采取保險方式控制風險，重要前提是選擇保險種類，用較少的保費投入最大可能地降低風險損失。許多房地產開發項目目前沒有對項目主動投保，建議項目可以根據當前保險市場提供的保險種類，以降低項目開發建設階段的風險為主要目標，選擇相應的部分險種投保。主要選擇以下兩類：一是對直接影響工程質量的風險因素投保。如工程質量險、材料質量險等，可以根據施工單位情況和材料供應商情況，選擇性地投保，保費可以由開發企業一家承擔，也可以與施工單位、材料供應商協商分擔。在可能的情況下，優先選擇質量好、已取得質量保險的材料供應商。二是對于一些雖然發生概率不大，但可能造成的損失很大的風險因素投保。如，工程火災事故發生概率雖然較小，但一旦發生，將導致項目投資的重大損失，建議項目可以投保相應的火災保險，以避免火災事故損失。

　　5.7加強市場監測，實現信息共享。

　　在項目開發建設過程中，為規避市場風險，動態調整風險防控措施，必須隨時收集這一區域市場變化情況，建立完善的信息收集、整理和分析機制。建議開發企業組織專門力量對該項目周圍地區房地產市場變化情況進行動態監測，并根據市場變化情況隨時做出風險預測。對于周邊項目已遇到的風險，風險管理小組必須及時進行風險分析，及時調整項目風險預案，提早采取防范措施。要將區域項目的各類信息在整個風險管理團隊中公開，確保各類保息共享，將風險作為整個管理團隊研究的重點任務之一，通過集中團體智慧，發揮集體力量，實現對各類風險的超前預測和及時防范。

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