本文是選自國家級期刊《房地產導刊》中關于房地產的中級職稱論文范文：論我國房地產交易法規。

　　摘要：隨著經濟的快速發展，房地產交易越來越火。房地產交易是一種市場交易活動，它以房地產這種特別商品為交易對象，在房地產交易主體之間進行，這種交易比較專業。本文以《城市房地產管理法》中的相關規定為基準，介紹一下房地產交易的一般規則及其不同分類。

　　關鍵詞:房地產交易,分類,概念

　　一.房地產交易一般規則

　　1.房地產交易定義

　　房地產交易有狹義定義和廣義定義兩種。狹義的房地產交易是一種活動，它是指當事人之間進行房地產轉讓、抵押及房屋租賃。廣義的房地產交易除了包含上述狹義定義之外，還包括房地產價格及體系及其交易的中介服務，它與房地產交易行為關系密切。

　　2.房地產交易原則

　　a.房地一體原則

　　因為地上建筑物如土地、房屋等在物質形態上密不可分，為維護交易雙方合法權益，合理利用土地、房屋，在《城市房地產管理法》中的第三十二條很明確的規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”即轉讓、抵押房地產時，必須同時轉讓、抵押房屋所有權和土地使用權。不能分別轉讓及抵押房屋所有權與土地使用權。該原則在房地產交易中必須遵守。

　　b.依法登記原則

　　房地產原有的特征決定了房地產權屬關系、權利狀態和權屬關系的動態改變，從它的占有狀態中很難反映。為了維護其權利人的合法權益，防止欺詐行為的發生，并維持良性的交易秩序，房地產交易在世界各地都有登記制度。《城市房地產管理法》中第六十一條明確規定：“房地產轉讓或變更時，應該向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。”如果不依法辦理登記手續，那么房地產地轉讓沒有法律效力，也不受國家法律保護。

　　c.交易價格分別管制原則

　　房地產交易及市場的核心問題是房地產交易中的價格問題。為房地產交易價格的穩定、房地產市場秩序的維護、購房人合法權益的保護，《城市房地產管理法》中第三十三條明確規定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。”我國實行房地產價格申報制度與價格評估制度。

　　d.合理分配土地收益原則

　　在現行土地制度下，土地所有者、使用者及所有者等數個權利主體在同一宗房地產中都會涉及到，土地收益在不同的權利人之中也都會在其中受到影響。如果不能合理分配交易行為中產生的經濟利益，交易各方的積極性都會受到影響，最后整體房地產市場的進一步發展也會受到影響。

　　二.房地產交易形式

　　我國《城市房地產管理法》中明確規定：“本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。”

　　1.房地產轉讓

　　房地產轉讓是指這樣一種行為，在此行為中房地產權利人以買賣、贈與或其他合法方法將他的房地產轉移給別人。轉讓方式有：房地產買賣、房地產贈與，還包括其他合法方式(如：以房地產抵債、以房地產作價入股等)。

　　房地產轉讓條件：①主體必須具有合法資格;②客體也要符合法律要求，如果房地產不受限制，都能自由轉讓;③房地產轉讓必須簽訂書面合同，當事人首先到房地產管理部門去辦理權屬登記手續，領到房地產權屬證書后其行為方可有效;④房地產買賣雙方必須真實的表達自己的意思;⑤在房地產轉讓中不能違反法律、政策與社會公德。

　　我國《城市私有房屋管理條例》和《城市房地產管理法》中都明確規定，城市及私有房屋在進行轉讓、買賣時都必須辦理變更登記手續，該手續一般是在所在地的房管機關。國家法律強制性規定如此。因此大多數人認為，如果沒有辦房屋轉移登記，房屋買賣均屬無效。事實上這種理解是錯誤的。行政管理法規要求買賣雙方辦理房屋轉移登記，這是《城市房地產管理法》及其相關法規定中的規定，不是合同有效性的規定。兩種法律關系分別是合同的訂立有效性、房產變更登記。合同在訂立時確定有無效力，合同履行的內容是進行房產過戶登記。另外，原房主只有在取得房產證之后才是法律上所認可的所有權人。

　　2.房地產抵押

　　a.抵押定義

　　房地產抵押是向抵押權人提供債務、履行擔保的行為，該行為以不轉移占有為方式 。書面抵押合同應由抵押人與抵押權人當面簽訂，然后由人民政府規定部門(縣級以上)辦理登記，這樣才能生效。

　　b.實現抵押權

　　①房地產抵押權的存在。房地產抵押權實現的前提是房地產抵押權的存在。②債權已屆清償期而未受清償。抵押權人在屆清償期而抵押權人未受清償之前不能行使抵押權債權。③債權權未受清償抵押權人沒有過失。在中國立法中，抵押權與主債權之間的關系，應嚴格的遵循抵押權的附從性。所以在債權的履行過程中發生瑕疵一定會影響抵押權的效力。

　　3.房地產租賃

　　a.房屋租賃定義

　　房屋租賃是指這樣的一種行為，出租人(房屋所有人)把房屋出租給承租人并由承租人交付租金給出租人的行為。房屋租賃當事人應當持相關文件到直轄市、市或者縣人民政府的房地產管理部門辦理相關的登記備案手續(租賃合同簽訂后30天以內)。

　　b.禁止房屋租賃的情況

　　法律明確規定有九類房屋禁止出租：(1)未依法取得所有權證的房屋;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋;(3)共有房屋沒有取得共有人同意的房屋;(4)權屬有爭議的房屋;(5)屬于違法建筑的房屋;(6)不符合安全標準的房屋;(7)未經抵押權人同意就已抵押的房屋;(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的房屋;(9)有關法律、法規規定禁止出租的房屋。

　　三.案例分析

　　下面以一個與“房屋租賃”有關的案例來說明房地產交易法規的現實應用。

　　原告劉某有四間門面房，2006年7月25日，原告出租此房屋給某有限公司(被告)并且雙方就租金標準、租賃時間以及違約責任作達成了協議。簽訂協議后，原告交付房屋于被告，之后被告對房屋鋪地板、吊頂等。被告向原告交納了自承租日起到2007年8月17日的租金并且在該房內做起了銷售電動車的生意。2007年10月，由于房屋漏雨，被告通知了原告，要求原告對房屋進行維修。但是原告并沒有及時維修，所以被告不但不再支付租金了，而且將房屋空關。于是原告以索要租金為由將被告上訴到了法院。

　　分析：法院經審理認為，在出租房屋存在漏雨的情況下，原告卻至今未對房屋進行維修，屬于違約行為;而作為承租方的被告在原告不履行維修義務的情況下，既不自己修理，也沒有將已經空關的房屋交給原告。由于房屋空關到現在，所以造成了租金損失。所以，被告也有過錯，也應該承擔相應責任。所以，空關房屋期間造成的租金損失，雙方應各自半承擔一半。

　　最后，法院的判決是解除原告和被告的租賃合同，被告應支付原告房屋空關期間一半的租金損失，共計10166元。與此同時駁回原告其他的訴訟請求。

　　該案例說明：房地產交易是應該遵循一定的法規的，房屋租賃如此，其他的房地產交易也是如此。

　　四.總結

　　房地產交易在日常生活中經常存在。因此，了解了相應的法律法規及相關程序再進行交易，避免不必要的麻煩。

　　參考文獻

　　[1]蘭紀平.房地產與泡沫經濟[N].檢查日報,(3543).

　　[2]李木祥.中國房地產泡沫研究[M].北京:中國金融出版社,2007,41—49.

　　[3]劉繼海.淺析房地產泡沫[J].中國房地產,2007,(7):32-33.

　　[4]徐滇慶.泡沫經濟與金融危機[M].北京:中國人民大學出版社,2000,8—10.

　　《房地產導刊》由廣州市房地產協會主管，中國市長協會;中國房地產協會;廣州市房地產協會;廣州招商服務推廣中心主辦。國內刊號：CN44-1486/F;國際刊號：ISSN1009-4563。是一本主流產業經濟雜志，保持客觀、獨立立場;具有權威性、主流性、跨地域性、建設性，讀者群定位于房地產商、專家學者、政府官員、社會名流等高端讀者。