論文摘要：在我國土地市場現在存在嚴重供需失衡的情況下，政府仍沿用十幾年前規定的補償標準進行征地，實在是有違公平合理、等價有償原則，也不符合經濟發展規律。近年來，農村小產權房的交易在我國各大城市不斷升溫，備受人們的青睞。其實，早在上個世紀后期隨著城市面積的不斷迅速擴展，小產權房就己經出現了，小產權房的出現也帶來了一些問題，研究這些問題對于我們更好的認識小產權房有一定的幫助。

　　關鍵詞：小產權房.成因.防范

　　一、小產權房出現的原因

　　（1）國家住房保障體系不完善。小產權房問題的產生原因有很多，其中與我國的住房社會保障體系不完善有著直接的關系。正因為我國的住房保障制度不完善，在城市廉租房、經濟適用房建設不足才會導致買起商品房的人將目光轉向小產權房。

　　因此，解決小產權房問題，需要政府增加廉租房、經濟適用房的建設面積。（2）征收體制不合理。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。政府征收給農民的土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。

　　（3）日益高漲的房價。近些年房地產市場迅速發展國內房價一路攀升，很多中低收入家庭無力購買普通商品房。面對難以承受的高房價，許多城市居民雖知小產權房存在相當多的問題卻因為其價格低廉冒險購買。（4）政府監管缺陷。政府部門雖然知道小產權房的存在，但是從來沒有認真進行過調查研究，沒有發布任何制止性文件，小產權房問題處于失控狀態，成為全國性的社會問題時，才引起政府的關注和匆忙警示。

　　二、小產權房的影響

　　（1）小產權房產生的正面影響。一是有利于土地一級市場競爭與平抑地價。我國城市的建設用地一直處于緊張的局面，建設用地的緊張必然導致地價的上升，小產權房的出現則打破了政府對土地一級市場的壟斷。二是有利于增加農民收益，促進城鄉統籌發展。小產權房是未經土地征收環節而在農村集體土地上直接開發建設的，無論是作為集體土地使用權的出讓者、開發主體還是投資人，農村集體都可以從中獲取較高的土地收益，因此這也有利于增加農民的收益。（2）小產權房產生的負面影響。一是存在蠶食耕地和危及糧食安全的隱患。小產權房的開發由于是自發行為，部分小產權房并沒有通過合法的審批程序而占用耕地建設，也沒有執行耕地占補平衡，造成了事實上耕地的損失。另外一方面，國家在推進城市化進程其他相關措施尚未完善的前提下，如果更多的農民都依靠這種方式獲取收益的話，即使有耕地但是沒人耕種，那糧食安全也得不到保障。二是購房者存在利益風險。由于對小產權房沒有合法的所有權及土地使用權，購房者的權益得不到保障。第一，小產權房由于沒有國家正式的產權證書，不能通過正規途徑轉讓或設押，不能辦理抵押變更登記或房屋產權過戶手續；第二，買受人對開發商的資信、項目的情況無法真正了解，由于不存在任何政府監管，如果買受人購買了以預售方式售出的小產權房，一旦出現房屋不能按期交付或無法交付的情況，買受人往往難以追回房款；第三，小產權房如遇到國家征收土地和房屋拆遷補償的情形；買受人很難得到相應的拆遷補償，因為補償的受益人是集體土地的合法所有者和合法使用者。

　　三、解決小產權房的建議

　　（1）健全宅基地流轉制度。建立農村建設用地自由流轉制度，一方面可以避免大量的宅基地被閑置和浪費，另一方面也可以解決大量在城市生活的人居無定所的問題。建立統一的城鄉建設用地市場，達到兩種建設用地“同地、同權、同價”。形成統一市場后就能夠形成有效反映城鄉建設用地稀缺性的真實價格。這樣一來，集體土地所有權人也可以通過這種流轉取得土地增值帶來的收益。（2）保障城市居民住房。我國目前還沒有專門的公共住房政策法規，應盡快出臺相關法規，為住房保障政策實施提供法律支持。我國住房保障不能僅停留在政策層面，應盡快制定《住宅法》，將住宅的社會保障納入法律規范的范疇。（3）提高征地補償標準。要解決小產權房的問題，需首先保護集體土地上農民的利益。在土地征收中，補償標準除了包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用外，還應當包括土地的增加值，并且對土地增值要由專業機構評估，而非由政府獨自決定。在我國土地市場現在存在嚴重供需失衡的情況下，政府仍沿用十幾年前規定的補償標準進行征地，實在是有違公平合理、等價有償原則，也不符合經濟發展規律。

　　建議盡快立法修改土地征用補償標準

　　參考文獻

　　[1]劉欲。小產權房產生原因及未來出路探討[J].現代商貿工業。

　　2008（39）：69～70[2]嚴焰。“小產權房”的形成原因與出路探究[J].特區經濟。2008（2）：213政經視點