【摘要】近年來，我國房地產業特別是商品住宅呈現出迅速發展之勢，全國商品房價格保持持續上揚或維持在高住運行。如何正確面對高漲的商品住宅這一特殊消費品，促進我國房地產業的健康發展，真正改善廣大人民群眾的住宅環境，是政府和個人都應認真分析思考的問題。

　　【關鍵詞】房地產論文,商品住宅,價格上漲

　　一、我國房價現狀

　　近年來，我國房地產價格持續穩定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力，很多普通人奮斗一生，也不能在一線城市買上房子;更有甚者，有些人因為買房壓力太大而選擇輕生或者報復社會。導致房價上漲的因素很復雜，如果結合到我國房地產市場的實際情況，則房價上漲的主要原因有經濟持續高速增長、住房需求旺盛、收入分配不均、國家經濟與貨幣政策，資本和勞動力向中心城市流動、土地資源約束且價格上升、供不應求下的投機炒作行為等。

　　(一)總體需求呈旺盛趨勢

　　近年來，隨著社會經濟的發展，人民生活水平的不斷提高，對居住的要求和需求也日益提高，推動了房價快速上漲的，主要包括正常需求、超前需求、被動需求、投機需求。

　　(二)人口的高速上漲

　　我國人口和家庭的數量不斷增加，人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導致房價持續上漲。基于我國“人多地少，人多房少的”基本國情，從而在客觀上導致了我國整體房價的不斷上升。

　　(三)收入分配不均

　　在社會主義經濟的體制的發展下，我國由原來的“鼓勵一部分人先富起來，帶動剩下的人共同富裕”變成了現在的“窮者更窮，富者更富”。由于我國收入的分配不均，導致貧富差距越來越大，財富越來越集中在少數人手中，這些人利用充足的資金囤積大量房源，借機抬升房價，住房大部分作為投資品減少了居住性質的使用，這也是導致我國房源緊張的一個原因。

　　(四)國家經濟與貨幣政策

　　我國經濟與貨幣政策也影響著房價，國家十分重視投資拉動經濟的作用，所以大部分貨幣用作投資，而絕大多數投資人都是風險厭惡者，不愿意將所有的資金都投向高風險的證券市場，而國家對其他高利潤的行業存在不合理的壟斷，無法讓投資人進入，所以大量的投資轉而流向房地產行業。

　　(五)勞動力向中心城市移動

　　隨著經濟的發展，城市化進程加快，人口從欠發達城市和較發達城市向比較發達的城市，從內部城市向沿海城市的遷移，已經成為我國甚至全世界勞動力流動的基本特征。其中，農村中有大量剩余勞動力涌向城市，使得城市的住房需要急劇上升，因而也會導致我國房價，特別是一線城市的房價，瘋狂上漲。

　　(六)土地資源嚴格控制且價格上升，推動房價和地價互動上漲

　　由于糧食作為重要的戰略資源加上人口眾多，就必須保證糧食產量，所以我國制定了18億畝土地紅線，所以我國的土地用于建設的供給量嚴重受到限制。土地資源的有限性、土地占用的從嚴控制導致土地成本不斷上升，而土地成本的提高決定了住房的高起點價，也是拉動土地價格不斷走高的成因。同時，房地產用地供應的持續減少，導致房地產市場供求關系日趨緊張，使得未來房價上漲的壓力不斷增大，這是我國房地產價格持續上升的直接原因。房價和地價兩者之間相互促進，互相提高對方的價格，使得雙方價格都不斷攀升。

　　(七)投機炒作行為

　　生產商為了獲得更多的利潤而建造更多的商品房和高檔房，其他的經濟適用房和保障性的住房很少，再加上中間商的惡意炒作使得房價攀升。

　　二、房價調控政策

　　上述都是導致我國住房價格太高的一些原因，我認為，可以以下幾個方面來調控房價：

　　(一)住房限購令

　　如前所述，導致我國房價過高其中一個原因是因為投機行為的存在。因此，根據房屋購買目的的不同，在稅收和利率方面采取不同的標準。對于第一次購房者特別是90平米以下的購房者，以及經濟適用房的購房者再貸款利率及首付款比例方面，應給與更優惠的政策。對于第二套以上的住房者，或者多套住房的轉讓者，對于首付比例、貸款利率以及轉讓所得稅方面，應該做更高方面的要求。

　　(二)鼓勵保障性住房和經濟適用房的建設

　　應該鼓勵地方政府出讓更多的土地進行經濟適用房和廉租房建設，對于經濟適用房和廉租房建設的開發商在政策和稅收方面給予一定的優惠，補償他們一部分的損失，提高他們的積極性。加大宣傳租房的意義，轉變人們“只買不租”的觀念，同時加大廉租房建設，讓更多買不起房、租不起房的人有房租，也可以對經濟適用房的轉讓，出租等牟利行為進行限制。

　　(三)健全社會保障體系(住房公積金等)

　　建立職工住房公積金制度，為職工較快、較好地為解決住房問題提供了保障;建立住房公積金制度，能夠有效地建立和形成有房職工幫助無房職工的機制和渠道，住房公積金在資金方面為無房職工提供了幫助。通過健全住房公積金制度，可以減輕在職員工的買房壓力，有利于緩解住房緊張的的問題。

　　(四)均衡發展

　　國家應注重中小城市的發展和中西部地區的發展，還有農村的發展。一線城市的房價比較高，一般人承受不了，而在一些二三線城市或者更小的城市中，房價相對來說沒那么高，更多的人也能承受得起。農村剩余勞動力大量涌入城市，城市需要提供大量的住房給這些人居住，如果能加強農村的發展，縣城創造和提供工作崗位給這些剩余勞動力，讓他們有工作，有收入來源，我想他們也不一定愿意背井離鄉，去那些工作機會較多但是生存壓力更大的城市。

　　住房問題尤其是房價問題，是一個永恒的話題，因為它時時刻刻與每個人的利益息息相關。對住房問題的認識，應該允許有一個發展變化、逐步深入的問題的過程，急躁不得。只要目標明確，措施得當，政府和社會各界積極配合、共同努力，定能實現我國住房領域的和諧發展。