【摘 要】經(jīng)過(guò)幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了巨大成就，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的加快，使房地產(chǎn)業(yè)面臨著與世界接軌的趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理在這樣的趨勢(shì)下，地位日漸重要起來(lái)，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理做了簡(jiǎn)要的分析進(jìn)而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要性。

　　【關(guān)鍵詞】論文,房地產(chǎn),管理,重要性

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房屋質(zhì)量?jī)?yōu)劣，直接決定著廣大消費(fèi)者切身利益以及社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者要在牢固樹(shù)立起質(zhì)量第一的觀念的同時(shí)，還要以具有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略的目光去研究和探尋技術(shù)管理領(lǐng)域中的措施及策略。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的定義及特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是指在確定的時(shí)間范圍內(nèi)，為完成既定目標(biāo)通過(guò)有效的領(lǐng)導(dǎo)及控制、計(jì)劃以及組織能力，充足利用現(xiàn)有的有限資源的運(yùn)行機(jī)制并通過(guò)形式特殊的臨時(shí)性組織的一種系統(tǒng)管理方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有以下基本特點(diǎn)：

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一項(xiàng)復(fù)雜且系統(tǒng)的工作

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有多個(gè)組成部分，工作需要跨越多個(gè)組織，運(yùn)用多個(gè)學(xué)科知識(shí)來(lái)解決所出現(xiàn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)較少，執(zhí)行過(guò)程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個(gè)具有臨時(shí)性的組織當(dāng)中，在成本、科學(xué)技術(shù)、進(jìn)度等相對(duì)嚴(yán)格條件下實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)等。這些復(fù)雜多變的因素都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，并且其復(fù)雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有創(chuàng)造性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有一次性特點(diǎn)，因此在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)必須積極發(fā)揮創(chuàng)造性。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理與一般的具有重復(fù)性的管理工作的重要區(qū)別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的創(chuàng)造性依賴于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和進(jìn)步要解決復(fù)雜多變的項(xiàng)目問(wèn)題，必須依靠和綜合利用多種學(xué)科的研究成果，多種技術(shù)相結(jié)合，借以實(shí)現(xiàn)問(wèn)題的解決和項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有其壽命周期

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的本質(zhì)是對(duì)一次性的房地產(chǎn)工作的計(jì)劃和控制，保證預(yù)定目標(biāo)在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標(biāo)得到滿足，項(xiàng)目本身就失去了存在的價(jià)值而最終解體。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有一種人們可以預(yù)知的壽命周期。

　　4.壽命周期中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有明確的階段順序

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過(guò)其任務(wù)的類型來(lái)劃分，或者由關(guān)鍵的決策劃分。根據(jù)每個(gè)階段項(xiàng)目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的每個(gè)具體階段應(yīng)結(jié)合管理上的不同特點(diǎn)，及時(shí)提出要需完成的多種任務(wù)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的重要階段

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般分為幾個(gè)階段，下面就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理項(xiàng)目中的重要階段進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議書(shū)階段

　　建議書(shū)是指建設(shè)中某一項(xiàng)所提及的建議性文件，是提出對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)總體輪廓的設(shè)想，為推薦的擬建項(xiàng)目給出必要說(shuō)明是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建議書(shū)的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項(xiàng)目建設(shè)的必要性。看項(xiàng)目的建設(shè)是否符合國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃及要求，與此同時(shí)初步地對(duì)是否具備項(xiàng)目建設(shè)的條件進(jìn)行分析，對(duì)投入人力以及物力的價(jià)值作進(jìn)一步地深入研究，以供相關(guān)的部門進(jìn)行選擇并最后確定是否有必要進(jìn)入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內(nèi)容包含地點(diǎn)、資源、資金、方案、規(guī)模、以及建設(shè)周期等。因此要對(duì)這一階段進(jìn)行盡可能詳盡的調(diào)查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究階段

　　一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位委托，經(jīng)過(guò)審定的有關(guān)工程設(shè)計(jì)和咨詢類單位來(lái)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性研究。經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的分析擬建項(xiàng)目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)工作。可行性研究的報(bào)告經(jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項(xiàng)目的確定以及設(shè)計(jì)文件的編制的主要依據(jù)。可行性研究報(bào)告是一項(xiàng)具有科學(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過(guò)這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)工作。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工作階段

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)工作是在技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面，對(duì)擬建項(xiàng)目的實(shí)施工作進(jìn)行的全面且詳細(xì)的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計(jì)工作的展開(kāi)，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)進(jìn)行。不了解客觀實(shí)際情況就開(kāi)展設(shè)計(jì)工作會(huì)導(dǎo)致施工中產(chǎn)生諸多問(wèn)題 ，且提高了施工建設(shè)的成本。

　　4.房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段

　　該階段主要工作為施工建設(shè)及招標(biāo)。曾出現(xiàn)過(guò)的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國(guó)家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進(jìn)行工程建設(shè)的公開(kāi)招標(biāo)。應(yīng)避免公開(kāi)招標(biāo)下的私自議標(biāo)，甚至一些沒(méi)有完整的施工設(shè)計(jì)圖的私下議標(biāo)行為。私自議標(biāo)的狀況下會(huì)由于資金不足等原因，導(dǎo)致施工方如果按照正常施工計(jì)劃將無(wú)法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會(huì)采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來(lái)完成建設(shè)項(xiàng)目，最終對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

　　5.房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段

　　作為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目周期中的最后一個(gè)階段的是竣工驗(yàn)收階段，它是對(duì)建設(shè)工作的全面考核，也是對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)工作是否符合房地產(chǎn)方的設(shè)計(jì)要求的檢查以及對(duì)工程質(zhì)量的重要檢驗(yàn)環(huán)節(jié)，甚至是保證建筑工程的整體質(zhì)量的最后關(guān)卡。竣工的驗(yàn)收階段對(duì)項(xiàng)目發(fā)揮投資效果，促進(jìn)工程建設(shè)的及時(shí)投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)起著不可替代的作用。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要性

　　任何行業(yè)中，管理都在發(fā)揮著總攬大局的作用，無(wú)論是一個(gè)企業(yè)還是一個(gè)工程，如果沒(méi)有好的管理者或者管理，他們的工作安排將會(huì)出現(xiàn)混亂及無(wú)法控制的局面，無(wú)法形成井井有條的工作環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作受到工程施工進(jìn)度、工程施工質(zhì)量以及對(duì)工程施工的成本的控制等多方面的影響，并且對(duì)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響，優(yōu)秀的管理在保證施工順利進(jìn)行的同時(shí)還起到了增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的作用。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展、消費(fèi)者生活水平的日益提高，人們對(duì)于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對(duì)于的居所的需求，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商需要充分地意識(shí)到開(kāi)發(fā)管理的在房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中所起到的重要作用。質(zhì)量將變成人們所不斷追求一項(xiàng)指標(biāo)，企業(yè)也要根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，以科學(xué)的方法管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格和規(guī)范的質(zhì)量管理，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中以現(xiàn)代先進(jìn)的項(xiàng)目管理體系對(duì)其進(jìn)行管理，在確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量的同時(shí)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，保障房房地產(chǎn)業(yè)主的切身利益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。

　　結(jié)束語(yǔ)

　　社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)著人民生活水平的逐漸提高，社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)之一是追求高質(zhì)量生活，因此人們也逐漸提高著對(duì)于住房水平的要求，住房不在如以前那樣僅僅是休息的地方，它還成為了人們休憩心靈的港灣，是人們尋求放和松休閑時(shí)的最佳場(chǎng)所，所以房地產(chǎn)行業(yè)必然面臨著日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)的同時(shí)也迎來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的極好機(jī)遇。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理過(guò)程中，要不斷規(guī)范自身的行為，對(duì)國(guó)家的法定法規(guī)嚴(yán)格遵守和實(shí)行，從而得到廣大人民群眾的認(rèn)可，才能夠使企業(yè)得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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