商品房測繪是房產(chǎn)測繪企業(yè)的重點(diǎn)工作，其預(yù)測成果是開發(fā)商與購房者的交易依據(jù)，其實(shí)測成果是房屋產(chǎn)權(quán)面積的確定。本文認(rèn)為要解決預(yù)測和實(shí)測成果之間差異引起的糾紛問題，更好的圍護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究雜志，是立足廣州的國內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計(jì)發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強(qiáng)勢發(fā)展。《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》北京版將于11月正式面市。

　　房產(chǎn)測繪是常規(guī)的測繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測繪，是保證房屋面積和房屋用地的公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段。它能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，切實(shí)保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)屬人的合法權(quán)益。房產(chǎn)測繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提，如何提高和保證房產(chǎn)測繪的質(zhì)量是現(xiàn)代房地產(chǎn)市場行業(yè)關(guān)注的重要課題。

　　一、商品房的發(fā)展現(xiàn)狀

　　隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費(fèi)品已經(jīng)走入了我們的生活。與多數(shù)消費(fèi)品不同，商品房的購買價(jià)格通常是單價(jià)與銷售面積的乘積。然而，在購房時(shí)，單價(jià)通常一目了然，但銷售面積計(jì)算卻存在一定出入，購買者時(shí)常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時(shí)，也給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，造成了很大的障礙。

　　為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托具有測繪資格的測繪單位進(jìn)行面積預(yù)算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的面積一致，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。

　　二、房產(chǎn)測繪的意義

　　房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，房產(chǎn)測繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提。因此，它既可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)，同時(shí)也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。

　　三、面積測算的相關(guān)規(guī)定

　　1.計(jì)算建筑面積的房屋的條件

　　層高在2.20m以上的有上蓋有圍護(hù)，結(jié)構(gòu)牢固的屬于永久性的可作為人們生產(chǎn)或生活的場所的建筑物。

　　2.計(jì)算全部建筑面積的范圍

　　1)房屋內(nèi)的閣樓、夾層、插層、設(shè)備層等局部樓層及其樓(電)梯間，層高在2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。

　　2)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積，挑樓、全封閉的陽臺(tái)、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積，屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計(jì)算。

　　3)樓梯、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、煙道井通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。

　　4)有永久性上蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺(tái)、立體書庫、立體倉庫、立體停車庫及房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及報(bào)警閥間，均按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。

　　5)層高在2.20m以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等)及其相應(yīng)出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。

　　6)與房屋結(jié)構(gòu)相連且有非獨(dú)立柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　7)依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　8)以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　9)有變形縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，該變形縫計(jì)算建筑面積。

　　3.計(jì)算一半建筑面積的范圍

　　1)與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　2)獨(dú)立柱的門廊，獨(dú)立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積計(jì)算一半。

　　3)有頂蓋且不封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　其中有部分不封閉的陽臺(tái)要已以下情況來計(jì)算陽臺(tái)面積。

　　4)所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算。

　　5)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　6)有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺(tái)，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

　　四、商品房預(yù)測和實(shí)測

　　1.商品房預(yù)測

　　商品房面積預(yù)測既商品房預(yù)售面積的計(jì)算，是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，按照設(shè)計(jì)的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的行為。預(yù)測面積可作為開發(fā)商在前提項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以作為商品房網(wǎng)上備案和銷售使用。

　　2.商品房實(shí)測

　　商品房面積實(shí)測，是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)公司委托具備房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對房屋進(jìn)行實(shí)地勘測、繪圖并計(jì)算出面積。實(shí)測面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。

　　五、預(yù)測與實(shí)測之間的差異原因和解決辦法

　　1.面積產(chǎn)生差異的原因

　　預(yù)測建筑面積和實(shí)測建筑面積存在差異：有可能處于規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積改變或服務(wù)范圍改變等多種原因?qū)е骂A(yù)測與實(shí)測面積的不相符。

　　1)數(shù)據(jù)的采集

　　預(yù)測主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，而實(shí)測的數(shù)據(jù)是由測繪人員通過手持測距儀在現(xiàn)場實(shí)地采集，其中不僅含有儀器測量誤差、墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響。

　　2)圖紙的變更及施工原因

　　房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會(huì)對建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更。在施工的過程中可能由部分施工誤差導(dǎo)致圖紙中完全平行的兩面墻，在實(shí)際測量中不平行。

　　2.解決辦法

　　加大宣傳，讓老百姓在購房時(shí)了解預(yù)測和實(shí)測會(huì)有差異，并在合同備注欄中作出詳細(xì)規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因?qū)�建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知購房者。這樣相對來說可以減少購房者與開發(fā)公司之間的矛盾。

　　六、結(jié)束語

　　隨著社會(huì)的不斷變化，為了適應(yīng)社會(huì)的變化，各地、各城市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況和自身的需求，遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的原則，制定一套適合本地實(shí)際情況的實(shí)施細(xì)則或更加祥盡的補(bǔ)充規(guī)定。同時(shí)各城市的房地產(chǎn)測繪管理部門應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系，經(jīng)常進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流。這樣才能不斷為社會(huì)提供科學(xué)、優(yōu)質(zhì)、高效的測繪服務(wù)，全面推進(jìn)測繪工程更好更快的發(fā)展。