摘要：本文通過某一房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的實施，從開發(fā)商的角度詮釋開發(fā)項目全過程的風(fēng)險分析、評估和控制。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；風(fēng)險管理
　　前言
　　房地產(chǎn)開發(fā)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司通過土地買賣和改造、房屋建設(shè)、房屋租售等一系列過程取得收益，從而達(dá)到自己的社會和經(jīng)濟目的的活動。在活動的全過程中，各種不確定因素至始至終伴隨全程，這些不確定因素就是風(fēng)險。
　　房地產(chǎn)項目的特性不同于其他行業(yè)，它具有不可移動性、高投入性和投資過程的長期性，這些特性決定了它本身的特殊性，使得房地產(chǎn)商在開發(fā)項目的不同時期在管理上面臨著多種困難和風(fēng)險。
　　房地產(chǎn)商至始至終都要認(rèn)真對待這些困難和風(fēng)險，充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)市場中存在的這些不確定性因素，如只單純看到房地產(chǎn)行業(yè)賺錢，就傾其所有把大筆資金投入進(jìn)來，一旦這些潛在不確定因素發(fā)生就會給投資者帶來災(zāi)難性的后果。思達(dá)“藍(lán)堡灣”就是這樣的典型案例。開發(fā)商前期投入了巨額資金，工程全面開工，但沒有進(jìn)行有效的資金風(fēng)險管理，遭遇2008年“全球金融危機”，資金鏈斷裂，整個企業(yè)像“多米諾”骨牌倒塌一樣發(fā)生連鎖反應(yīng)，企業(yè)倒閉，房地產(chǎn)項目無法運作只能易主。因此對房地產(chǎn)項目中的不確定因素即風(fēng)險進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理是一項不可忽視的重要工作。
　　一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的意義
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理體系的建立，有利于更自覺、更系統(tǒng)的管理項目開發(fā)中的風(fēng)險，有目的的確立風(fēng)險管理目標(biāo)，有效地進(jìn)行風(fēng)險識別、分析和控制，對風(fēng)險進(jìn)行全面、系統(tǒng)化的管理，使企業(yè)綜合管理效力得到極大提高；有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增強風(fēng)險管理意識，強化風(fēng)險管理措施，變目前企業(yè)被動式管理模式為主動型的風(fēng)險管理；有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理水平的提高，積累更多的管理經(jīng)驗，增加項目開發(fā)的成功系數(shù)。
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險和風(fēng)險管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險是指在項目開發(fā)的全過程中，開發(fā)項目的預(yù)期收益受不確定因素的影響，預(yù)期值上下浮動，與未來實際情況發(fā)生偏移的程度。
　　房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理是研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險發(fā)生規(guī)律和風(fēng)險控制技術(shù)的一門管理學(xué)科。房地產(chǎn)開發(fā)商通過運用這一管理手段，優(yōu)化組合各種風(fēng)險管理技術(shù)，進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價和風(fēng)險決策，既在客觀上做到未雨綢繆，或在風(fēng)險無法避免時能尋求切實可行的補償措施，從而有效地減少意外損失，或進(jìn)而使有些風(fēng)險能轉(zhuǎn)化成有利于房地產(chǎn)開發(fā)商并為我所用。
　　房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理是一個連續(xù)不斷的過程，可以在項目周期的任何一個階段進(jìn)行，對不同的項目風(fēng)險因素進(jìn)行控制的方法會有所差異，但是無論是什么項目，有一點是共同的，即越是在項目的早期進(jìn)行風(fēng)險分析和風(fēng)險管理的效果就越好。在決策時，期望達(dá)到既定目標(biāo)，然而是否能達(dá)到，不僅取決與決策前風(fēng)險識別、風(fēng)險估計以及風(fēng)險評價是否全面正確，而且還取決于實施控制方案不斷修改使其風(fēng)險控制方案更加切合實際，這表明房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理方案的實施是一個動態(tài)的過程，管理者必須根據(jù)實際情況隨時辨識、分析和評價項目發(fā)生的新風(fēng)險，修改風(fēng)險管理方案，這樣才能達(dá)到以較低的成本最大程度的減少風(fēng)險獲得最大收益和最高的安全保障。
　　房地產(chǎn)項目主體涉及開發(fā)商、設(shè)計單位、承包商、供應(yīng)商和監(jiān)理單位等多家單位，是項目運作中不可或缺的實體，但風(fēng)險管理主體是房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)風(fēng)險管理的基本內(nèi)容方法和程序的核心在于選擇最佳風(fēng)險管理技術(shù)組合。房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理目標(biāo)在于以最少的成本實現(xiàn)最大的收益。
　　鄭東新區(qū)某項目的風(fēng)險管理
　　該項目位于鄭州市鄭東新區(qū)，規(guī)劃總用地約150畝，總建筑面積175000㎡，34棟住宅建筑，容積率1.6，綠化率33%，戶型140~270㎡不等。2005年8月正式開工建設(shè)，建設(shè)周期為一年零六個月。
　　一、項目各階段的風(fēng)險及分析
　　（一）在投資決策階段風(fēng)險及分析
　　投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)，本階段的任務(wù)是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢的研究綜合考慮市場供應(yīng)需求等經(jīng)濟環(huán)境制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型、時機，即決定在何時、何地開發(fā)何種房地產(chǎn)。本項目在這方面主要考慮國家和地方有關(guān)方面的政策，如土地政策、住房政策、稅收政策、金融政策、環(huán)保政策以及市場供求情況。因國家各種相關(guān)政策的出臺和到位使其除土地以外的風(fēng)險因素較小，但土地受國家宏觀調(diào)控政策的影響，土地方面的風(fēng)險是存在的。
　　（二）在土地獲取階段的風(fēng)險及分析
　　2003年當(dāng)時由于鄭東新區(qū)建設(shè)剛剛起步，各種城市配套設(shè)施不完備，道路、水、電等都不通，周邊原有建筑物未拆遷，且小區(qū)范圍還有兩條軍用光纜和兩條黃河灘至東周水廠直徑1.2m的供水干管橫穿土地貫穿南北，因此購地后一直不具備開工條件。從土地的自然屬性方面看，該區(qū)地下管網(wǎng)錯綜復(fù)雜，水文地質(zhì)條件差，對項目的開發(fā)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，土地獲取風(fēng)險明顯存在。
　　籌資風(fēng)險方面，我國房地產(chǎn)業(yè)資金大部分來自于金融機構(gòu)的貸款，當(dāng)投資中借貸比例很高時，籌資風(fēng)險也越高。該項目也不可避免的具有籌資風(fēng)險。
　　（三）在建設(shè)階段風(fēng)險及分析
　　建設(shè)階段是進(jìn)行單體與群體建筑物的建造。與所有房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)階段的風(fēng)險一樣，該項目也面臨著招標(biāo)模式風(fēng)險、承包方式風(fēng)險和施工索賠等風(fēng)險。
　　土地購置后，房地產(chǎn)公司的所有項目招標(biāo)都是在鄭東新區(qū)管委會的指導(dǎo)監(jiān)督下，由招標(biāo)公司組織，公開透明，無論是工程招標(biāo)還是材料采購，都是這樣選定的，既保證了質(zhì)量，又降低了成本。
　　承包方式為直接承包，且多家施工單位同時開工，開發(fā)商現(xiàn)場組織協(xié)調(diào)工作量增多風(fēng)險增大，同時也增加了施工索賠的隱形風(fēng)險。
　　（四）在銷售階段風(fēng)險及分析
　　該項目在銷售階段面臨如下風(fēng)險：銷售時機風(fēng)險、租售合同風(fēng)險、自然災(zāi)害風(fēng)險、意外事故風(fēng)險。
　　該階段的主要風(fēng)險是銷售價格定位，如何能較快的為廣大需求者所接受，從而為房地產(chǎn)商資金的快速回籠提供可能。
　　二、主要風(fēng)險評估
　　（一）資金籌措風(fēng)險評估
　　一般項目通常開發(fā)商自有資金僅占開發(fā)項目總投資金額的20％－35%。該項目總建筑面積175000平方米，建設(shè)總成本為33250萬元,自有資金21950萬元，占建設(shè)總成本的66％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人民銀行121號文件規(guī)定的房地產(chǎn)公司自有資金不低于30％的底線，融資方面風(fēng)險較小。
　　（二）項目銷售階段風(fēng)險評估
　　在銷售階段主要決定該項目的價格定位風(fēng)險，該風(fēng)險可以利用盈虧平衡點分析，具體如下：
　　銷售保本量
　　該項目總可銷售面積＝175000平方米，建設(shè)總成本為33250萬元,
　　盈虧平衡即指經(jīng)營利潤為零，計算公式為：銷售收入－總成本費用＝0
　　設(shè)盈虧平衡的銷售單價M則：M*175000－建設(shè)總成本＝0
　　則M＝1900元/平方米，
　　具體的含義為：按1900元/平方米銷售，本項目即可保本。由于良好的房地產(chǎn)發(fā)展走勢，周邊平均銷售價格均在3500元/平方米左右，未來房價會穩(wěn)中有升，故在銷售價格上風(fēng)險較小。
　　三、項目的風(fēng)險規(guī)劃
　　（一）風(fēng)險控制的各種手段
　　在風(fēng)險控制的各種手段中，主要有風(fēng)險回避、風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自留、風(fēng)險分散、風(fēng)險利用。
　　1.對籌資風(fēng)險主要采用風(fēng)險控制與風(fēng)險自留。
　　（1）明確不應(yīng)過度負(fù)債，開發(fā)前期對資金運作全盤考慮，并有資金補充應(yīng)急計劃。
　　（2）將短期負(fù)債與長期負(fù)債區(qū)別對待，盡量減少短期負(fù)債。
　　2.對設(shè)計變更風(fēng)險、設(shè)計方案不合理風(fēng)險規(guī)劃主要采用風(fēng)險控制和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。
　　（1）建立健全設(shè)計交底與施工圖會審制度
　　（2）采用監(jiān)理制度對設(shè)計的全過程跟蹤監(jiān)督
　　（3）嚴(yán)格設(shè)計變更審查制度，對項目運行過程做好投資控制。
　　3.對工期拖延的風(fēng)險規(guī)劃主要采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移
　　（1）在工程承包合同中，嚴(yán)格制定工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移到主體承包單位。
　　（2）聘請專業(yè)監(jiān)理公司，在監(jiān)理合同中同樣設(shè)定相應(yīng)工期條款，明確監(jiān)理公司對工期拖延同樣負(fù)有責(zé)任。
　　4.對各種安全事故風(fēng)險以及其它風(fēng)險采取風(fēng)險控制
　　（1）制定編制風(fēng)險管理計劃書，對涉及結(jié)構(gòu)安全以及關(guān)鍵控制點作出詳細(xì)的計劃安排，并下發(fā)給具體實施部門，嚴(yán)格按照計劃書上的要求開展工作。
　　（2）現(xiàn)場監(jiān)督。1）對各種原材料、構(gòu)配件、設(shè)備的進(jìn)廠檢驗嚴(yán)格把關(guān)。2）對停檢點、必檢點、重要隱蔽工程的驗收實施監(jiān)督，監(jiān)督到位率應(yīng)達(dá)到100％。3）對主要分項、分部工程、單位工程的驗收實施監(jiān)督。4）堅持現(xiàn)場巡檢，重大質(zhì)量問題發(fā)質(zhì)量通報，并限期整改。5）檢查監(jiān)理公司的人員、檢驗設(shè)備配備情況，現(xiàn)場監(jiān)督情況，要求定期上報監(jiān)理周報和監(jiān)理月報。
　　（3）采購物資必須到信譽度高、質(zhì)量穩(wěn)定合格的供貨公司。
　　（4）聘請專業(yè)監(jiān)理公司進(jìn)行施工全過程控制，包含投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制。
　　（5）開工前要收集該地域地下埋藏物諸如通信、供電、給水、排水、燃?xì)獾鹊叵鹿芫�和墳?zāi)沟鹊馁Y料。
　　（6）選擇口碑好的專業(yè)地質(zhì)勘探公司對該地塊進(jìn)行全方位地質(zhì)勘探。
　　（7）成本實現(xiàn)動態(tài)控制。項目施工的每一階段，做到事前控制、事中控制、事后分析等工作。
　　（8）對從事相關(guān)危險區(qū)域、危險工作的人員進(jìn)行意外事故保險。
　　結(jié)論
　　本文探討房地產(chǎn)項目全過程風(fēng)險管理，對房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的主要風(fēng)險作出評價、分析，有利于降低房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險，提高房地產(chǎn)投資項目實施過程中管理、控制的技術(shù)水平，更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資目標(biāo)，使企業(yè)具有良好的生存空間。但項目進(jìn)行風(fēng)險管理具有雙重性，既有完善企業(yè)管理制度的一面，又有獲得額外收益的一面即規(guī)避、利用的問題，這方面有待于在今后的工作中學(xué)習(xí)提高。