摘要：對于房地產(chǎn)工程管理來說有很多的重點(diǎn)，比如充分發(fā)揮監(jiān)理公司作用、嚴(yán)格服從規(guī)范要求施工等等，都值得我們專業(yè)工程師及管理人員進(jìn)一步探討。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，工程管理
　　我國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了品質(zhì)競爭時(shí)代，誰在項(xiàng)目管理上做得更好，誰的贏面也就大一些，房地產(chǎn)企業(yè)必須具有三大系統(tǒng)運(yùn)作保障：ISO9000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制機(jī)系統(tǒng)，動態(tài)投資控制系統(tǒng)，這也是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必備的基本功，這樣才能形成競爭優(yōu)勢。
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵
　　房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全了三大系統(tǒng)動作保障即：ISO9000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)和動態(tài)投資控制系統(tǒng)，它們可確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制達(dá)到理想的目標(biāo)與同行業(yè)領(lǐng)先水平。一支隊(duì)伍和三個(gè)系統(tǒng)：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制和施工質(zhì)量上達(dá)到一流水準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)要擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊(duì)伍，這是房地產(chǎn)企業(yè)最寶貴的資本，要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)首先要靠企業(yè)自身下狠工夫。
　　ISO9000質(zhì)量保證體系的實(shí)施，使房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密、周全，經(jīng)過運(yùn)行，保障了開發(fā)工程快捷、有序地進(jìn)行，使之發(fā)揮重要作用。動態(tài)投資控制系統(tǒng)采取限額設(shè)計(jì)的方法，在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制總指標(biāo)，有效降低成本，保證取得最大利潤。
　　1.設(shè)計(jì)、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇。在設(shè)計(jì)上，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)師要精益求精，對方案不斷進(jìn)行深加工，以達(dá)到最好的效果。
　　2.在管理上，加強(qiáng)中間管理力量。房地產(chǎn)企業(yè)還要在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴，這也是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理階段分析
　　對于作業(yè)管理入員來說，大型工程是艱難的桃戰(zhàn)，經(jīng)常是一次性的，風(fēng)險(xiǎn)很大，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費(fèi)巨額資金。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。
　　那些需要幾個(gè)月或幾年完成的特殊項(xiàng)目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進(jìn)行開發(fā)。企業(yè)內(nèi)部要專門設(shè)立項(xiàng)目組來處理此類工作，項(xiàng)目完成后，該組織可以解散。大型項(xiàng)目的管理由三個(gè)階段組成：
　　第一階段、項(xiàng)目規(guī)劃。該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)組織。此階段甚至在項(xiàng)目開始之前就已完成。項(xiàng)目通常是指一流產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成立項(xiàng)目組是為了確保整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成功完成的同時(shí)，能繼續(xù)順利地進(jìn)行現(xiàn)行的計(jì)劃。
　　項(xiàng)目組可以有效地集中在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成具體項(xiàng)目所需的人力和物力。
　　第二階段、項(xiàng)目排程。項(xiàng)目排程指的是排出所有項(xiàng)目活動的先后次序并確定相應(yīng)的完成時(shí)間。第一是所有的活動都已經(jīng)過規(guī)劃。第二是生產(chǎn)次序已作說明。第三是活動時(shí)間估計(jì)已作記錄；第四是總的項(xiàng)目時(shí)間已經(jīng)形成。
　　總之，不論項(xiàng)目管理人員采取何種方法，項(xiàng)目排程可以實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：第一是顯示每項(xiàng)活動這間以及活動與總體項(xiàng)目之間的聯(lián)系；第二是確定活動之間的先后次序關(guān)系；第三是鼓勵(lì)對各項(xiàng)活動進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的排程和成本估計(jì)；第四是確定項(xiàng)目中的關(guān)鍵障礙從而更好地利用人、財(cái)、物。
　　第三階段、項(xiàng)目控制。與任何管理系統(tǒng)的控制一樣，大型項(xiàng)目的控制指的是對資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控。控制還指利用反饋信息循環(huán)修改項(xiàng)目計(jì)劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。
　　三、掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工具
　　1.計(jì)劃評審技術(shù)和關(guān)鍵路徑法。用以幫助管理人員大型復(fù)雜項(xiàng)目進(jìn)行排程、監(jiān)管和控制。例如：針對實(shí)施項(xiàng)目管理有關(guān)的設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化，使項(xiàng)目各項(xiàng)工作可預(yù)見，可預(yù)控。計(jì)劃評審技術(shù)和關(guān)鍵路徑法很重要，因?yàn)樗鼈兡軒椭�解答由成千上萬個(gè)活動組成的項(xiàng)目問題。這些問題如下：整個(gè)項(xiàng)目什么時(shí)候完工；項(xiàng)目的關(guān)鍵活動，即那些如不能按時(shí)完成就會延誤整個(gè)項(xiàng)目的活動是什么；哪些是非關(guān)鍵活動，即使不能按時(shí)完成也不會延誤整個(gè)項(xiàng)目活動；項(xiàng)目在某個(gè)具體的日期前完成的概率是多少；在任何一個(gè)特定的日子里，項(xiàng)目是否如期完成、落后于計(jì)劃或提前完成；在任何一天，實(shí)際開支是否多于、小于或大干預(yù)算開支；是否有足夠的資源以按時(shí)完成項(xiàng)目；如果要在較短的肘間里完成項(xiàng)目，以最小成本完成任務(wù)的最佳方法是什么等等。
　　2.計(jì)劃評審技術(shù)和關(guān)鍵路徑法的結(jié)構(gòu)：明確項(xiàng)目及其所有重要活動成任務(wù)；確定活動之間的關(guān)系，決定哪些活動必須先完成，哪些活動和須隨后完成；繪出連接所有活動的網(wǎng)絡(luò)；明確每項(xiàng)活動的時(shí)間和成本估計(jì)；計(jì)算網(wǎng)絡(luò)中的最長時(shí)間路徑，即關(guān)鍵路徑；運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)幫助進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃、排程、監(jiān)管和控制。
　　3.計(jì)劃評審技術(shù)和關(guān)鍵路徑法的基本要素活動、事件和網(wǎng)絡(luò)。計(jì)劃評審技術(shù)的第一步是將整個(gè)項(xiàng)目分成若干個(gè)重要的事件和活動。事件標(biāo)志著任務(wù)或活動的開始或結(jié)束。活動是指兩個(gè)事件之間的任務(wù)或子項(xiàng)目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。任何可以用活動和事件描述的項(xiàng)目都可用計(jì)劃評審技術(shù)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析。而網(wǎng)絡(luò)是指由起止事件限定的活動順序。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理人需要明白的計(jì)劃評審技術(shù)特征是，在項(xiàng)目營理的諸多階段極為有益，特別是對大型項(xiàng)目進(jìn)行排程和控制方面；要領(lǐng)明確，計(jì)算不復(fù)雜；利用網(wǎng)絡(luò)的圖示繁助快速理昭項(xiàng)目活動之間的關(guān)系；關(guān)鍵路徑和相關(guān)肘間分析幫助確定豁要仔細(xì)觀察的活動；計(jì)劃評審技術(shù)形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項(xiàng)自文件資料，以圖表的形成指出誰應(yīng)為各項(xiàng)活動負(fù)責(zé)；廣泛適用于各種項(xiàng)目和行業(yè)；有利于監(jiān)控時(shí)程和成本。
　　四、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理之重點(diǎn)
　　房地產(chǎn)工程管理不同于大型的政府投資項(xiàng)目和建設(shè)商的自建項(xiàng)目。房地產(chǎn)的工程管理更是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)，如同制造行業(yè)的產(chǎn)品加工。涵蓋產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，制造過程。在這個(gè)過程中，設(shè)計(jì)是針對市場進(jìn)行的，工程建設(shè)安裝設(shè)計(jì)進(jìn)行組織生產(chǎn)。這樣就完成了產(chǎn)品制造的整個(gè)過程。
　　由于其工程管理不同于其他的大型工程。但是，其管理還是很多相通之處，其相同之處在于：工程發(fā)包遵循招投標(biāo)法，通過工程發(fā)包的方式進(jìn)行過程承包。工程都是通過專業(yè)的監(jiān)理公司進(jìn)行管理。根據(jù)工程的特點(diǎn)，進(jìn)行專項(xiàng)分包，有不同的分包商進(jìn)行過程的建設(shè)。
　　而對于房地產(chǎn)公司的工程，房地產(chǎn)公司作為建設(shè)方，很多事情的自主權(quán)很大，這樣就使很多工程的發(fā)包環(huán)節(jié)對采用邀約招標(biāo)的方式進(jìn)行。建設(shè)方有很大的自主權(quán)。這樣大模式對于房地產(chǎn)公司來說有利于公司的經(jīng)濟(jì)利益。能夠根據(jù)公司的實(shí)際情況邀請合適的合作方進(jìn)行合作建設(shè)。這樣在管理中有著和其他工程不同的管理中點(diǎn)，其主要表現(xiàn)在：

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