摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高。項(xiàng)目造價(jià)管理是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性很強(qiáng)的工作，它貫穿于投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、工程施工和竣工結(jié)算各階段。如何合理和有效地控制工程造價(jià)，使有限的人力、物力、財(cái)力得以充分的利用，實(shí)現(xiàn)工期短、投資效益好的目的是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者都比較關(guān)注的問題，同時(shí)也是一個(gè)擺在工程造價(jià)管理工作者面前的重要課題。本文結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)。主要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理與有效控制進(jìn)行相關(guān)分析，供同行參考！
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，工程造價(jià)，管理措施，有效控制
　　
　　前言：
　　控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的關(guān)鍵就在于項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目決策是決定因素，而設(shè)計(jì)則是關(guān)鍵因素。控制工程造價(jià)不僅僅是防止投資突破限額,更積極的意義是要促進(jìn)開發(fā)商、施工單位、設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)管理，使人力、物力、財(cái)力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，做好工程造價(jià)的控制工作，對保證和加快項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營利潤具有現(xiàn)實(shí)意義。
　　1項(xiàng)目決策及設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，影響造價(jià)的因素是多方面的。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，盡管開發(fā)商對控制工程造價(jià)也越來越重視，但仍有部分設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)淡薄，“怕出事”，只要結(jié)構(gòu)可靠，不出技術(shù)或安全問題，就不考慮工程造價(jià)高低，結(jié)果出現(xiàn)了不少“肥梁、胖柱、深基礎(chǔ)”等設(shè)計(jì)不合理現(xiàn)象，而工程造價(jià)人員按施工圖紙的工程量套用定額，施工單位按施工圖施工，對于設(shè)計(jì)造成的工程造價(jià)過高都無法干預(yù)。因此，在項(xiàng)目決策及設(shè)計(jì)過程中，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于加大設(shè)計(jì)深度和提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)從下面幾方面著手。
　　1.1強(qiáng)化多方案比選設(shè)計(jì)
　　設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化與否，直接影響著開發(fā)投資，影響著項(xiàng)目的綜合效益。對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，不僅從技術(shù)上，更重要的是從技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的前提下進(jìn)行充分論證，在滿足工程結(jié)構(gòu)及使用功能要求前提下，依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和綜合效益選擇設(shè)計(jì)方案。
　　在方案優(yōu)選過程中要廣泛運(yùn)用價(jià)值工程原理。價(jià)值工程兼顧功能、成本，力求以最低的壽命周期成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價(jià)值。價(jià)值工程側(cè)重于在對質(zhì)量、成本影響較大的研究、開發(fā)階段開展工作，將技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題有機(jī)地結(jié)合起來，具體工作中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇對提高功能或降低成本潛力很大的對象，可以是工程項(xiàng)目，也可以是完整的單項(xiàng)工程進(jìn)行分析改善。選定了對象后，通過功能系統(tǒng)分析、成本分析，最后經(jīng)過價(jià)值分析得到價(jià)值系數(shù)，就可以確定最優(yōu)方案。一般來說，成本最低未必就是最優(yōu)方案，關(guān)鍵要看價(jià)值系數(shù)。這樣，通過價(jià)值工程我們可以保證必要工程費(fèi)用，消除不必要功能費(fèi)用，對工程造價(jià)起到了控制作用。
　　1.2推行限額設(shè)計(jì)
　　推行限額設(shè)計(jì)有利于處理好技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對立統(tǒng)一關(guān)系，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)、尊重實(shí)際、實(shí)事求是、精心設(shè)計(jì)和保證科學(xué)性的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，可促使設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對立統(tǒng)一，克服長期以來重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想；樹立設(shè)計(jì)人員的高度責(zé)任感，有利于強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的工程造價(jià)意識(shí)，扭轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)概預(yù)算本身的失控現(xiàn)象。
　　在具體的設(shè)計(jì)過程中，按照設(shè)計(jì)程序分階段層層控制總投資，使其貫穿于可行性研究、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)直到圖設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，形成縱向控制；各設(shè)計(jì)階段，按各專業(yè)進(jìn)行投資分解，分塊限額，具體分配到單元和專業(yè)，形成橫向控制。這樣橫向控制和縱向控制相結(jié)合，責(zé)任落實(shí)到人，使設(shè)計(jì)人員由“畫了算”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;算了畫”，從根本上解決長期以來不能有效杜絕的“三超”現(xiàn)象。但提倡限額設(shè)計(jì)并不是單純的追求降低造價(jià)，應(yīng)該堅(jiān)持科學(xué)，采用優(yōu)化設(shè)計(jì)使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合，通過技術(shù)比較，經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià)，力求以最少的投入，創(chuàng)造最大的效益。
　　做好限額設(shè)計(jì)，對經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員提出了更高的要求。技術(shù)和經(jīng)濟(jì)要密切配合，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的參謀，合理取定概預(yù)算基礎(chǔ)資料，實(shí)現(xiàn)對概預(yù)算指標(biāo)的控制，協(xié)助做好各專業(yè)之間投資的綜合平衡協(xié)調(diào)工作。從而實(shí)現(xiàn)對投資限額的控制，也就同時(shí)實(shí)現(xiàn)了對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量等各方面的控制。
　　1.3推行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)罰制度
　　如果設(shè)計(jì)工程師通過自己的努力降低了工程造價(jià)，不但得不到表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)，反而要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。這樣就大大挫傷了他們工作的積極性，造成只求安全，不管造價(jià)高低，導(dǎo)致浪費(fèi)。在設(shè)計(jì)中引入風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，實(shí)行獎(jiǎng)罰制度，獎(jiǎng)勵(lì)那些為工程造價(jià)節(jié)省而可行的優(yōu)秀方案，處罰那些因設(shè)計(jì)浪費(fèi)而造成經(jīng)濟(jì)損失的方案，做到獎(jiǎng)罰分明，提高設(shè)計(jì)單位對控制工程造價(jià)的重視程度。
　　1.4推行設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)監(jiān)理制度
　　逐步通過勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)，引入競爭機(jī)制，完善內(nèi)部質(zhì)量保證體系，有利于促進(jìn)設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)水平。
　　在設(shè)計(jì)招標(biāo)工作中，不僅方案設(shè)計(jì)階段通過招標(biāo)完成，而且對技術(shù)設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)也需引入競爭機(jī)制，使每個(gè)設(shè)計(jì)階段均通過競爭完成。這樣設(shè)計(jì)單位在每一個(gè)細(xì)節(jié)上如果不是精益求精地去完成，就有落選的可能。在評標(biāo)中主要評價(jià)設(shè)計(jì)構(gòu)思的巧妙性、新穎性、工程設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣、投資估算的經(jīng)濟(jì)性和合理性，設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、投標(biāo)人的設(shè)計(jì)組織方案等方面。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿足使用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益的設(shè)計(jì)投標(biāo)單位為中標(biāo)人。
　　推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度（雙設(shè)計(jì)），是我國工程建設(shè)項(xiàng)目管理體制的一項(xiàng)重大改革。推行設(shè)計(jì)監(jiān)理，從項(xiàng)目可行性研究階段就參與進(jìn)去，協(xié)助業(yè)主調(diào)研、考察、立項(xiàng)、論證方案可行性并提出合理化建議。實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，對設(shè)計(jì)全過程進(jìn)行監(jiān)督，避免設(shè)計(jì)過程中可能存在的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效地控制工程造價(jià)。
　　1.5提高設(shè)計(jì)人員的綜合素質(zhì)

 1/3    1 2 3 下一頁 尾頁