摘要：今年，我國房地產市場有所回暖，但市場信息明顯不足，市場不確定性增長，穩定房地產市場壓力很大。本人認為，主要原因之一是我國居民對房價的承受能力與房價增幅不匹配。因此，本文在分析金融危機下我國房地產業的發展現狀和居民對房價承受能力的基礎上，提出擴大內需，科學調控，保持房地產業平穩較快發展。
　　關鍵詞：房地產業；現狀；承受能力；擴大內需；科學調控

　　一．金融危機下的我國房地產業
　　美國金融危機對我國房地產市場的影響，主要通過影響宏觀經濟增長進行傳導。世界經濟增長放緩，導致我國外部需求萎縮，企業效益下滑，投資意愿和能力下降，進而制約消費增長，經濟增長下行壓力越來越大。愈演愈烈的全球金融危機從投資、消費、出口三方面直接或間接影響著我國經濟增長，導致經濟增長短期存在過快下滑的風險，帶來居民收入增幅下降、失業率上升、股票市場財富縮水、房地產業企業家信心指數大幅下降等，都會促使房地產市場持續調整。主要國家房地產市場的惡化效應、對經濟增長的信心減弱、對房價下調的進一步期待等，都會對房地產市場形成更強的調整預期，未來調整預期的改變只能依賴于強有力的宏觀調控政策和宏觀經濟明確的上升走勢。
　　2008年7月底，中央對宏觀經濟政策進行了有針對性的調整，將“防止經濟增長由偏快轉為過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯通貨膨脹”的“雙防”方針調整為“保持經濟平穩較快發展、控制物價過快上漲”的“一保一控”政策。2008年9月以來，伴隨通脹壓力的逐步緩解，央行在2個月內3次降息和2次下調準備金率，并已不再對商業銀行信貸規劃加以硬約束，政策發出明顯的“保增長”信號，進一步擴大國內需求特別是居民消費需求成為保持經濟增長的重要手段。行業政策方面，繼許多地方政府出臺各種各樣的刺激樓市政策之后，10月下旬，財政部和央行宣布：從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。商業貸款首次購買普通自住房和改善型普通自住房，利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付調整為20%；公積金貸款各檔次利率分別下調0.27個百分點。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。
　　1.房地產銷售面積持續下降
　　商品房的銷售面積2008年以來持續下降，特別是2008年的三季度以后，下降幅度達到了兩位數（見圖1），到2008年11月份才有所回升，但增長緩慢。
　　
　　圖1：2007年2月至2009年4月我國商品房銷售面積及增速同比分析
　　2.土地購置、開發面積明顯下降
　　房地產土地購置面積，完成土地開發面積和住宅的新開工面積等指標明顯下降（見圖2）。
　　
　　圖2：2006年2月至2009年5月我國房地產土地購置、開發面積及增速分析
　　3.商品住房的價格由漲幅趨緩到開始下降
　　2008年以來，特別是2008年下半年以來，房地產市場呈現出較快的下降趨勢（到今年3月份才有少許回升），市場信息明顯不足，市場不確定性增長，穩定房地產市場壓力很大（見圖3）。
　　
　　圖3：2006年9月至2009年3月我國70個城市商品房房價同比和環比分析
　　二.我國居民對房價的承受能力分析
　　房價收入比是反映居民承受能力的主要指標,用一套居民住房的平均價格來比居民平均家庭年收入,反映了居民對住房的支付能力,比值越大,居民的支付能力越弱,居民為獲得住房所要支付的年數越多。據聯合國的統計,在發達國家中房價收入比為1.5-5.5,發展中國家的房價收入比為4-6.1,絕大多數國家的房價收入比為3-7之間。按照每個家庭3口人,住房面積分別為70平方米、80平方米和90平方米計算而得出的我國最近的房價收入比（見表1）,從1999年以來我國房價收入比一直比較高,特別是2007年次債危機爆發期間,我國的房價收入比值達到了10以上,存在嚴重的房地產泡沫,2008年所有降低,但大于9,依舊存在房地產泡沫。
　　表1：1998-2008年我國房價收入比表
　　

　　三．擴大內需、科學調控，保持產業平穩較快發展
　　保持經濟穩定發展應立足于擴大內需，而擴大內需的本質則要求擴大消費。
　　1.經濟平穩較快發展的內涵和關鍵
　　2008年的經濟工作會議為今年的經濟工作定了基調，這個基調可以概括為兩點，一是深入貫徹科學發展觀，立足擴大內需，保持經濟平穩較快增長；二是必須把保持經濟平穩較快發展作為今年經濟工作的首要任務。今年的政府工作報告則把這個基調轉為經濟工作主線，亦即“以應對國際金融危機、促進經濟平穩較快發展為主線，統籌兼顧，突出重點，全面實施經濟平穩較快增長的一攬子計劃”。促進經濟平穩較快增長，其內涵和關鍵有以下四個方面：第一，保增長的關鍵靠內需，根本途徑是擴大內需；第二，保增長的主攻方向是實現發展方式的轉變；第三，保增長的動力是要深化改革，提高開放水平；第四，保增長出發點和落腳點是改善民生。
　　2.保增長的前提是擴大內需
　　去年中央經濟工作會議提出“要支持能夠擴大最終消費需求、帶動中間需求的項目”，可見，中央的政策取向是擴大最終消費。保增長主要靠擴大內需，而內需主要靠最終消費需求的拉動。社會主義生產的目的是為了滿足人民群眾日益增長的物質和文化需求，滿足這些需求必須通過消費過程來實現，所以沒有需求就沒有增長。房子只有進入消費領域、實現最終消費了，才能拉動增長、促進增長；只有穩定的消費預期，才能有旺盛、繁榮的市場；只有消費水平的提升，才能刺激生產方式的更新和產品的換代。這些問題的本質就是要擴大消費。
　　3.通過提高消費能力來促進消費
　　要促進消費就要擴大消費，首先要促進農民消費，農民生活水平這些年來有一定提高，但還沒有真正過渡到現代消費時期，這里存在著巨大的消費潛力；第二是促進住房和汽車消費；第三是擴大非物質性消費，包括服務、旅游、文化、休閑和保健等消費。當然，擴大消費意味著必須不斷增強最終消費的能力，而最終消費能力的提高，第一要靠增加收入，第二要靠健全社會保障系統。在過去十年里，我國國民收入分配最明顯的趨勢是政府收入增加明顯過大，而居民收入所占比重相對下降。有資料稱：從1998年至2007年，政府占國民可支配收入的比重從17.5%上升到24.2%，居民收入所占比重從68.1%下降至57%。當然，政府需有比較快的財政收入增長，因為它要實現包括保障在內的眾多經濟社會目標；但是，居民增長相對不夠已經成為消費不足的重要原因。這時，政府若沒有及時提供相應的社會保障，就會導致居民消費能力的下降。從刺激消費角度看，提高國民收入中居民收入的比例，應該更多向中低收入者傾斜，因為中低收入者的邊際消費傾向比高收入者的高。此外，應調整企業退休人員的養老金，并增加居民的財產性收入。這樣，才會提高全社會的消費能力和水平。
　　4.科學調控，保持產業平穩較快發展
　　在應對金融危機和保增長的目標下，作為支柱產業的房地產業尤其要發揮作用。一個支柱產業應該具備以下幾個條件：第一，必須保持一定規模和總量。2008年11月8日，國家統計局公布，我國房地產業增加值占GDP比重超過5%，房地產業在國民經濟中發揮了支柱產業的重要作用。作為支柱產業，房地產業有了一定規模，但總量還是偏小的，還應該有更大的發展。第二，支柱產業要有強拉力。房地產業有較長的產業鏈，可以拉動30多個行業發展，可以發揮重要的拉動作用。第三，支柱產業要有抗波動能力。在經濟形勢變化的情況下，支柱產業必須要有足夠的抗市場波動的能力。第四，支柱產業要有可持續發展能力。對于房地產業來說，一是我國經濟總體上保持了平穩較快發展的態勢；二是城市化和工業化仍在快速推進，2007年城鎮化率是44.9%，規劃2010年達到48%，2020達到55%-58%，這個城市化過程以及工業化進程，都需要房地產業的發展與支撐；三是，住房消費意愿和消費預期比較大，2008年我國城鎮人均住房建筑面積已達28平方米，居民消費意愿和預期還在繼續提高。此外隨著住房保障體系的建立和完善，廉租房、經濟適用房的建設潛力也是很大的。
　　參考文獻
　　[1]程鵬.房地產價格與金融危機的關聯性研究[J].遼寧教育行政學院學報,2008,(1).
　　[2]易憲容.房地產與金融市場[M].社會科學文獻出版社，2007.
　　[3]壯志.從美國次貸危機看我國商業銀行房貸風險管理[J].經濟縱橫，2007,（10）.
　　[4]宋國學，王俊杰.城鎮住房需求動力因素分析[J].商業時代，2007，（27）.