近年來，我國高檔寫字樓市場迅速火熱起來，但是由于市場競爭異常激烈，加上宏觀經濟以及政策環境不斷變化，這給高檔寫字樓的租賃經營增添了許多困難，本文就此進行了研究和探討。

　　摘要；由于我國經濟與世界經濟體系的融合，大量市場化的商務活動越來越頻繁與旺盛，促使我國的高檔寫字樓市場得到了迅速的發展，呈現持續上升的 發展勢頭，而如何進一步提高寫字樓的租賃問題是各大開發商重點關注的對象。本文在4P營銷策略的基礎上對高檔寫字樓租賃市場提出了一般性的營銷方法，再結 合高檔寫字樓所具有的優點，在產品、價格、促銷、租賃等方面提出了具體的營銷策略。

　　關鍵詞：經濟學論文,營銷策略,租賃市場,高檔寫字樓

　　一、我國高檔寫字樓租賃市場現狀

　　近幾年，我國經濟一直平穩較快發展，多項主要經濟指標連創新高，總體經濟形勢運行較良好，這種經濟趨勢推動了我國高檔寫字樓市場的發展[1]。 國內高檔寫字樓快速發展的現實，導致高檔寫字樓的開放商面臨巨大的競爭壓力，因此，高檔寫字樓租賃的營銷策略已成為重要的營銷手段。

　　二、我國高檔寫字樓租賃市場營銷策略

　　1.產品策略

　　提高硬件品質。針對提高寫字樓的硬件品質本文從新增樓盤、存量樓盤和產品差異化方面進行了探討。針對新增樓盤應當加強項目策劃、設計規劃、市場調研、區位選擇、建筑安裝、租賃、物業管理等方面的重視，需要能力水平高和專業經驗豐富的團隊進行科學有效的運作[2]。

　　針對存量樓盤應當根據市場的實際情況，轉移人們的關注點，加強人們認識到存量樓盤的保值和增值趨勢。產品差異化在寫字樓營銷中是必須實施的一項營銷策略，差異化主要體現在產品差異化、理念差異化、建筑差異化、形象差異化。

　　產品差異化也是硬件的差異化，主要體現在寫字樓的檔次、地段、智能化程度、空調、電梯等方面。建筑差異化主要體現在寫字樓的采光、層高等方面。 理念差異化主要對寫字樓提出的新穎概念，比如寫字樓的生態概念、“以立方米計算辦公空間”的概念等[3]。形象差異化是企業形象聚變、區域形象聚變、配套 聚變、人才聚變等引發的產業鏈聚變。隨著整體營銷水平的提高，與競爭對手也形成了差異，因此會提高寫字樓的整體效益。

　　提升軟件環境。寫字樓軟件環境主要表現在以下方面：（1）品牌，在營銷過程中，品牌可以樹立開發商、物業公司以及具體項目的正面形象，其可以帶 來市場號召力，保障了寫字樓的品質和信譽，同時也可以提高經濟收益和擴展客戶資源。通過參加各種各樣活動打造品牌的影響力，并利用開發商的現有資源，相互 提升企業品牌和寫字樓品牌。（2）物業管理，大部分客戶群在租賃寫字樓過程中都會重視到物業管理水平，因此物業管理水平的高低可直接影響到寫字樓的租賃。 由于物業公司的服務宗旨、經營手段和效益目的與寫字樓融為一體、相互促進，所以，良好的物業管理水平，必然會提高寫字樓的效益。

　　2.價格策略

　　寫字樓租金定價策略。寫字樓應當根據市場情況、成本狀況、租戶構成、消費心理等情況選擇合適的租金策略，主要包括三種策略，即低價策略，其主要 的目標是提高市場占有率，營銷利潤為次要目標。高價策略，實施這種策略雖然不能提升市場占有率和營銷量，但在短時間內可獲得很高的利潤。中價策略，該種方 式比較普遍，市場占有率和營銷利潤都不會得到較大提升，通常針對的是市場狀況穩定的樓盤租賃。

　　寫字樓租金價格調整策略。調整租金價格應當確定項目的整體價格，再根據租賃市場的發展情況，有效調整租金變動。主要包括三種策略，即低開高走策 略，這種調整方式屬于有計劃的、定期的調整，通常在寫字樓開盤前大多數開發商都會采取的策略，而低開是達到吸引市場關注的目的，然后不斷的提升價格。高開 低走策略，屬于一種階段性的調整策略，這種高開低走的方式比較適用于快速提高出租率，而高開是實現樹立高品質形象和提高利潤的目的，然后根據市場狀態降低 價格。穩定價格策略，是指寫字間的開盤價格適中不變的營銷方式，采納該種策略是在市場狀況穩定和寫字樓成熟運作時期。

　　3.促銷策略

　　廣告促銷。在營銷方法中廣告是最有效的一種宣傳手段，其利用傳播媒介向消費者或潛在消費者進行宣傳。實施有效的促銷策略應當根據寫字樓的發展階 段進行策劃，通常都會選擇多種媒體組合的策略。廣告媒體包括報紙雜志、電視媒體、廣播媒體、網絡媒體、戶外廣告、直效媒體、直郵[4]。廣告節奏可選擇集 中型、連續型、間歇型、脈動型。

　　人員推廣。人員推銷是促銷人員將租賃信息直接推銷給目標客戶。該項促銷方法具有集中促銷力量、明確目標客戶和加強互動性等優勢。通常情況包括電話直銷、掃樓、掃展會、關系介紹、小組公關模式等推銷方式。

　　公關促銷。公關促銷是通過某種促銷活動達到宣傳的效果，該種方法的實施建立了一個企業的良好信譽和形象，同時也增加了公眾對企業產品的支持和信任，營造了一個長期穩定的營銷環境。

　　4.租賃策略

　　開發商自行租賃。現階段大多數寫字樓開發商都愿意采用自行租賃策略，主要是由于現階段租賃代理機構參差不齊，并且開發商尚未建立完全的分工意識 和專業化意識。也就是說，雖然開發商自行租賃中存在的缺點代理機構可以進行彌補，但是，代理機構也存在一些問題，并且有的代理機構也會承諾虛假條件，責任 意識較差。所以，導致大部分開發商仍舊采納自行租賃策略。

　　開發商委托物業公司租賃。由于開發商的人員銷售力量比較薄弱，因此委托物業公司租賃經營的方式受到采納。主要是由于物業公司日常管理服務與租賃 經營可起到相互促進、相互融合的效果。利用租賃可以進一步了解客戶的需求，從而提高工作效率和質量，打敗競爭對手，同時滿意的業務服務可以加快租賃成交。

　　開發商或物業公司聯合代理公司租賃。在寫字樓租賃市場中，最廣泛的租賃策略是開發生與代理公司聯合方式或者委托業務公司與代理公司聯合方法。由 于現階段的開發商大部分都重視產品打造和資本運營，順應市場的多樣化需求，并且物業推廣也需建立在網絡營銷的基礎上，所以，必須加入代理公司所具有的資 源，即租賃經驗豐富、客戶資源廣泛、服務理念新穎等。

　　三、結語

　　隨著我國社會經濟的迅速發展，高檔寫字樓市場的發展空間會更加寬廣，但其面臨的挑戰與風險也會隨之增多。高檔寫字樓開發商只有不斷提高企業的核心競爭力，才能抓住機遇，迎接挑戰，才能在激烈的市場競爭中占據優勢地位。

　　參考文獻：

　　[1]張挺，劉越.上海甲級寫字樓租賃產業的特征和競爭策略[J].管理現代化，2010，01：59-61

　　[2]魯軼卿，李磊.金融危機下房地產企業經營策略探討[J].中國外資，2009（6）：108-109

　　[3]楊濤.房地產主要營銷策略及完善措施[J].科海故事博覽#科教創新，2009（5）：188

　　[4]胡樹紅.淺談房地產營銷策略及創新[J].上海房地產，2011：49-50