摘要：房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)的產(chǎn)生密切相關(guān)，在我國(guó)，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)誘發(fā)了我國(guó)金融體系較大的風(fēng)險(xiǎn)，必須優(yōu)化信貸資源配置，發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；金融危機(jī)；金融風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著巨大的貢獻(xiàn)。近年來(lái)，我國(guó)東部沿海部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷上漲，引起人們的廣泛關(guān)注，市場(chǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫的聲音不斷增強(qiáng)。在當(dāng)前這種情況下，政府必須采取必要的措施來(lái)防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，那么如何正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)泡沫及如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成了當(dāng)務(wù)之急。
　　一、房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)的密切相關(guān)
　　房地產(chǎn)泡沫最直接的危害是加大了金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融風(fēng)險(xiǎn)累積到一定程度，就可能產(chǎn)生金融危機(jī)。根據(jù)金德?tīng)柌�格�?duì)17世紀(jì)早期至20世紀(jì)晚期各國(guó)發(fā)生的金融危機(jī)的研究，房地產(chǎn)在危機(jī)之前的投機(jī)熱潮中屢屢扮演重要的角色，而從20世紀(jì)70年代以來(lái)，幾乎在每次重要的經(jīng)濟(jì)危機(jī)或金融危機(jī)的醞釀和爆發(fā)過(guò)程中都伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。
　　房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)主要是由于借貸市場(chǎng)的失衡引起的。房地產(chǎn)作為一個(gè)資本密集型行業(yè)，從開(kāi)發(fā)到交付都需要大量的資本作為基礎(chǔ)，而目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)模較小，資金實(shí)力不雄厚，自有資金較少，無(wú)力進(jìn)行大規(guī)模的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在這種情況下開(kāi)發(fā)商必定要進(jìn)行融資，在資本市場(chǎng)特別是證券市場(chǎng)融資要有一段較長(zhǎng)時(shí)間，而且在證券市場(chǎng)低迷時(shí)資金有時(shí)難以籌措，而在民間進(jìn)行募集成本相當(dāng)高，相對(duì)于資本市場(chǎng)和民間籌資，銀行貸款具有明顯的優(yōu)勢(shì)。所以在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銀行扮演了很重要的角色，大量的資金都投入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中。
　　由于房產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)共生共榮的密切聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，則首先殃及的就是金融業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降，很多情況下跌破抵押價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無(wú)法收回，經(jīng)營(yíng)極其困難，而且大批破產(chǎn)。金融機(jī)構(gòu)的呆賬、壞賬將大量增加。數(shù)量龐大的不良資產(chǎn)因其資金滯留而危機(jī)到金融業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性及安全性，極大的破壞了銀行信用制度。泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，金融系統(tǒng)中存在的“債務(wù)鏈”逐級(jí)放大，利潤(rùn)下降等一系列問(wèn)題嚴(yán)重削弱了作為金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人的社會(huì)存款人對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信心，導(dǎo)致了大量資金的撤離，并進(jìn)一步引起金融業(yè)的“多米諾骨牌效應(yīng)”而使金融機(jī)構(gòu)由點(diǎn)到面，逐個(gè)破產(chǎn)。此外，大量不良債權(quán)還影響到了銀行的國(guó)際信譽(yù)，使得銀行等金融機(jī)構(gòu)在海外的籌資成本大大提高。隨著泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，破產(chǎn)所占比重越來(lái)越大，破壞力逐級(jí)升高，最終危及整個(gè)金融體系的安全性，引發(fā)局部或全部的金融危機(jī)。
　　二、房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)誘發(fā)我國(guó)金融體系較大風(fēng)險(xiǎn)
　　由于房地產(chǎn)行業(yè)與銀行信貸的密切關(guān)系，決定了房地產(chǎn)泡沫對(duì)金融體系的影響主要表現(xiàn)集中在資金信貸市場(chǎng)上。房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條原本十分脆弱，開(kāi)發(fā)商可以拖欠建筑商的錢先建項(xiàng)目，建筑商再拖欠建材供應(yīng)商的錢，資金層層壓迫，風(fēng)險(xiǎn)層層分擔(dān)。而一旦出現(xiàn)不良后果，最后買單的只能是銀行。
　　由于銀行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)使其具有先天的脆弱性，而房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結(jié)合將使問(wèn)題變得更加嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的危害，很大程度上取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程對(duì)銀行體系的依賴程度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系發(fā)展成熟的國(guó)家，房地產(chǎn)融資渠道很多，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券等多種融資方式，銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)融資資金總額的40%。
　　由于金融改革滯后，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道單一，股權(quán)融資極其有限，基本只有銀行信貸一條路，開(kāi)發(fā)資金的信貸依賴銀行，物業(yè)抵押的信貸依賴銀行，購(gòu)房的消費(fèi)信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行資金的依賴性極大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近兩年各家商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上的信貸余額占到各家商業(yè)銀行信貸總量的20%以上，個(gè)別銀行甚至占到了50%以上，并且還在呈上升趨勢(shì)，出現(xiàn)了各家商業(yè)銀行熱捧房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的局面。在一些商業(yè)銀行，信貸資金的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盲目性，造成房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱，市場(chǎng)供求失衡，商品房閑置，出現(xiàn)滯銷。況且我國(guó)銀行業(yè)是在金融基礎(chǔ)設(shè)施極不健全和自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力相當(dāng)脆弱的情況下涉足房地產(chǎn)信貸的，大規(guī)模的房地產(chǎn)信貸僅僅是4-5年之內(nèi)的事，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛走向市場(chǎng)化，還沒(méi)有經(jīng)受過(guò)市場(chǎng)大起大落的嚴(yán)峻考驗(yàn)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生大幅波動(dòng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變成銀行風(fēng)險(xiǎn)，大量信貸資金無(wú)法收回，必將形成大量銀行呆賬、壞賬等不良款項(xiàng)，銀行系統(tǒng)承擔(dān)了很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　三、抑制房地產(chǎn)泡沫，防范金融風(fēng)險(xiǎn)
　　房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與銀行的信貸擴(kuò)張有著必然的聯(lián)系，必須優(yōu)化信貸資源配置，發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行。
　　1、加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，實(shí)行有力的貸款監(jiān)管，提高金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)一方面應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院和中國(guó)人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的有關(guān)規(guī)定，從嚴(yán)掌握貸款條件，加強(qiáng)信貸監(jiān)管。要積極采取有效措施，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和居民住房消費(fèi)貸款的監(jiān)管力度。嚴(yán)格落實(shí)貸前貸后檢查制度。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款實(shí)行專款專用、逐筆監(jiān)督;加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸管理，控制其對(duì)房地產(chǎn)的信貸比例，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款從嚴(yán)審批。另一方面應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)。適當(dāng)控制對(duì)辦公樓、商業(yè)用房等非住房和非普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款投放，從嚴(yán)控制對(duì)投資和投機(jī)購(gòu)房者的住房消費(fèi)貸款，提高對(duì)第二套以上(含第二套)住房貸款的首付款比例，并實(shí)行利率上浮。
　　2、我國(guó)應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。對(duì)中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)務(wù)之急就是要加速推進(jìn)抵押貸款證券化，鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和行業(yè)收購(gòu)兼并，建立多渠道籌集建設(shè)資金，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制。通過(guò)實(shí)施住房抵押貸款證券化來(lái)發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。借助住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的融資功能，加快信貸資金流動(dòng)速度，可以緩解我國(guó)目前住房抵押貸款中普遍存在的資金緊張局面和結(jié)構(gòu)不合理狀況，而且可以有效地把貸款風(fēng)險(xiǎn)向證券市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，由過(guò)去銀行獨(dú)自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變成了將風(fēng)險(xiǎn)分散給廣大投資者。另外，房地產(chǎn)抵押貸款證券為衡量房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量提供了一個(gè)客觀的評(píng)估工具，可以通過(guò)證券價(jià)格的高低表現(xiàn)出來(lái)，為銀行擴(kuò)大或收縮房地產(chǎn)抵押貸款提供決策依據(jù)。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房貸證券化為其提供了新的投資工具，因房貸信用質(zhì)量較高，因而投資者風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小，是一種安全性和盈利性兼?zhèn)涞男滦屯顿Y方式。
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