本文是一篇金融研究論文，發表在《浙江金融》上，雜志社中國人民銀行主管，是浙江省金融界唯一全國公開發行的指導性刊物，是金融輿論宣傳的重要陣地和重要載體。2005年起，雜志全新改版為全彩大16開68頁，內容豐富版面精彩，為企業家、銀行家、投資人關注，已成為國內金融界的時尚雜志。

　　【摘　要】房地產企業在市場經濟中地位的日益提高，使得房地產企業的產權分配問題顯得尤為重要，由此引起房地產企業資本運作的一系列涉稅問題。從行業特點上看，房地產行業具有項目審批計劃性、經營方式多樣性、開發產品固定性、開發周期長、多種方式交易、“滾動式”開發、高收益、產業集中化，土地資源和市場占有率將被集中在大型企業手里以及涉稅稅種多等特點，因此房地產企業資本運作的稅收管理就成為稅源監管的難點，筆者結合實際情況，就目前房地產資本運作所帶來的涉稅問題進行簡要分析，并在此基礎上提出完善我國房地產企業資本運作的措施。

　　【關鍵詞】稅收,資本運作,股權轉讓,房地產,金融研究論文

　　一、房地產企業資本運作類型分析

　　1.房地產企業資本運作主要形式介紹

　　房地產企業資本運作主要是指房地產企業根據自身行業特點，以資本增值最大化為目的，在現有的宏觀政策及制度安排下，將可以從外部取得的資本以及內部擁有的各種資本全部納入價值資本的運行軌道，通過借貸、并購、重組、上市、產權轉讓等各種方式，為企業融得資金，實現投資及資本結構優化，將潛在的資本轉變為活化資本并進行優化配置的經營活動。隨著經濟的發展，資本市場的日益壯大以及各類原生、衍生金融工具的產生，房地產企業資本運作的方式日益多元化，但就其本質而言，不外乎債務性與權益性兩類，常見的形式有以下銀行建設貸款、開發過程中利用商業信用、預售房款、債券融資、房地產信托、直接上市、借殼上市、合作開發、股權轉讓等類型，其中股權轉讓即全部或部分受讓房地產公司股權，相應獲得房地產公司名下財產的所有權，包括其開發的房地產項目。

　　2.房地產企業股權轉讓特點

　　與其他行業以單一法人主體持續開展經營不同，房地產企業一般以項目公司形式開展經營。房地產項目公司是指專為開發特定的房地產項目而成立的房地產開發公司，其通常擁有待開發或正在開發的房地產項目。部分或全部轉讓房地產項目公司股權就可以實現土地使用權或在建工程等實物資產轉讓的目的。

　　房地產項目公司的股權轉讓，土地使用權等實物資產轉讓相比，手續較為簡單，只要簽訂股權轉讓協議并按規定辦理股權轉讓變更和工商變更登記即可，房地產集團通過控股公司的經營權來直接控制和管理各個項目公司。并且，根據《城市房地產轉讓管理規定》的要求，土地使用權的轉讓受到多重限制，而采用股權方式則一般不受上述規定的限制，從涉及的交易稅費而言，股權轉讓方主要涉及所得稅、印花稅，受讓方主要涉及印花稅，涉及稅費大大低于實物資產的轉讓。因此，項目公司運作，通過股權轉讓實現實房地產開發項目實際控制權轉讓已經成為房地產開發領域通行的運作模式。

　　二、房地產企業資本運作案例

　　下面是一個國內某知名房地產企業為了達到境外上市的目的進行了一系列的資本運作的公開案例，其中涉及了大量的股權交易行為，從稅務管理的角度細致分析，都有可能存在著一定的涉稅問題：

　　1.資本運作具體過程

　　(1)進行架構重組，建立境外控股公司，打造上市主體

　　重組第一步：快速突擊處理交叉持股。通過集團內部股權轉讓的方式，將旗下的擬上市資產，即從事地產和物業管理業務的各子公司股權集中歸至一系列廣州注冊的子公司(三層子公司)名下，并再將該系列廣州公司股權歸至HD實業名下。招股書顯示，在此步驟中，一系列股權轉讓均以各子公司注冊資本，即股權成本價進行轉讓。

　　重組第二步：外資收購境內股權，注入上市主體。將境內資產集中歸至HD實業之后，接下來進行紅籌上市的關鍵一步：將境內資產注入境外上市主體。為適應赴港上市需要，2006年6月26日，分別在英屬維京群島和開曼群島注冊AJ(BVI)有限公司(簡稱“AJ”)和HD地產集團有限公司(HK)，前者作為中介控股公司、直接持有國內各子公司的股權，后者作為上市主體，為旗下所有營運及項目子公司的最終控股公司。

　　招股書顯示，繼6月26日注冊成立AJ之后，AJ從HD實業手中收購各子公司的全部股本權益(均為廣州注冊的企業)，收購價按照收購時對各個目標公司進行的估值厘定。至此，其在國內的各子公司被注入境外注冊的中介控股公司-AJ，上述三層子公司也正式轉型成為外商獨資企業。

　　按照國內對外商投資的法律規定，這二步重組中，系海外控股公司收購內資企業，當時適用《外國投資者并購境內企業暫行規定》(并購規定)。按照并購規定，外國投資者并購境內的內資企業，應對擬轉讓的股權價值或者資產進行評估，雙方不得以低于評估價的價格轉讓股權或出售資產，變相向境外轉移資本。因此，AJ從HD實業手中收購各子公司時，以評估價厘定，相應的股權轉讓所得依法應該繳納相應的所得稅。而第一步的重組中，系內資企業集團內部的股權轉讓，而國內對該種情況的股權轉讓價格并無硬性規定，因此雙方以注冊資本進行轉讓，規避了企業所得稅的支出。

　　(2)利用“YL”模式，提升公司利潤

　　香港會計準則規定，常規的收入確認流程，從預售收到現金，到交樓后確認收入，短則一兩年，長則數年，因此為了能夠在香港上市，取得更多的融資資金，于是該房地產企業便在國際投行的協助下利用了資本界后來稱為“YL”模式的資本運作手段，借助境外股權轉讓，得以一次性提前兌現開發利潤，當年營業利潤率和凈利率創歷年新高，但規避了相應的稅收負擔。

　　“YL”模式具體運作是這樣的：2007年7月，AJ的全資子公司YL集團有限公司(以下簡稱YL)在香港注冊成立;2007年8月，AJ將其持有的境內公司JB物業公司的股權全部轉讓予YL，至此，YL通過持有該物業,間接持有YJBD房地產項目;2007年9月，AJ向ML轉讓YL40%股權，從而間接轉讓該房地產項目部分權益。

　　招股書顯示，通過“YL”這間“純供ML作投資用途”的新設公司內部股權安排，ML持有YL40%股權，而YL間接全資擁有YJBD房地產項目。按照雙方的約定，ML與AJ按照40%與60%的比例獲取YL股息，直至ML獲得的股息總額達到股權購買價(1.3億美元)的25%復合年度回報為止，其后，ML和AJ按照20%與80%的比例分攤YL股息。

　　YL的股權轉讓其實是某整體預售YJBD房地產項目，提前一次性兌現土地增值和開發收益。2007年9月底，轉讓YL股權之時，該房地產項目仍然在建中，該項目首期預售自2007年10月1日起進行。招股書中對此也“直言不諱”：“我們成立YL集團有限公司為投資控股公司，純粹供ML作投資用途。我們與ML的合營企業僅與YJBD房地產項目有關。該項交易實際上為大量預售該項目，讓我們套現部分投資”。

　　(3)轉讓房地產項目開發權，進一步提升利潤

　　2008年4月30日，XSJ集團以7.55億元與HD集團合作開發其在佛山和武漢的兩個項目，據此，HD集團向XSJ轉讓該兩個項目的房地產開發權。招股書顯示，根據合作開發協議，HD集團負責提供土地使用權，XSJ負責注入開發成本和后續管理資金，項目銷售所得凈額由該集團和XSJ按照40%和60%的比例進行分攤，其實質與YL模式有異曲同工之妙。

　　2.房地產資本運作可能存在的涉稅問題

　　由于房地產企業特性，其通過二級市場取得土地使用權一般有兩種方式：一是直接受讓土地使用權。因為土地使用權轉讓手續繁復，加上轉讓過程涉及了營業稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等多種稅收，企業一般較少采用;二是通過收購控制著土地使用權公司的股權，從而達到對土地使用權的控制，還可以將轉讓涉及的相關稅費，延后到開發項目的整體完結之后。上述案例中的“YL”模式，就是利用了境外控股公司的架構，將這種資本運作模式做到了極致。

　　但這種資本運作模式同時存在一定的涉稅風險，一是資本交易定價公允性問題，如本案例中HD集團為準備上市架構重組而進行了一系列的資本運作均是通過平價股權轉讓完成，轉讓價格是否公允存在一定疑問;二是“YL”模式通過轉讓境外控股公司股權間接轉讓境內資產(不動產)實現收益，其收入來源地認定與稅收管轄權存在爭議;三是通過股權購買方式取得開發權，受讓方為取得相關資產特別是土地使用權所支付的溢價在項目完成后不能在項目公司予以稅前扣除，會加大完工銷售后項目整體利潤水平與稅收負擔，使企業有虛大相關成本的動機。

　　三、目前企業資本運作管理現狀和存在問題

　　1.政策因素方面

　　一是下位法與上位法相沖突。根據《國家稅務總局關于加強對非居民企業股權轉讓所得企業所得稅管理的通知》(國稅函〔2009〕698 號)，稅務機關可以按照經濟實質對間接股權轉讓交易進行重新定性，一旦認定轉讓方非居民企業不具有合理商業目的，企圖通過不合理的手段進行避稅，就可以否定境外控股公司的存在，其在境外的股權轉讓收入也會被認為源于中國境內，從而應被課以預提所得稅。這就與《企業所得稅法》實施細則第7條“權益性投資資產轉讓所得按照被投資企業所在地確定”是否來源于中國境內的規定相矛盾。被轉讓的中間控股公司股權，其“被投資企業”所在地顯然在境外。因此，新出臺的稅務部門規章實際上是與現行上位法(行政法規)相矛盾。

　　二是如何確定股權轉讓的時間。《國家稅務總局關于發布<企業重組業務企業所得稅管理辦法>的公告》國稅總局公告〔2010〕第4號文中提到“股權收購，以轉讓協議生效且完成股權變更手續日為重組日”，但是，國稅函〔2009〕698號文要求“非居民企業應自合同、協議約定的股權轉讓之日(如果轉讓方提前取得股權轉讓收入的，應自實際取得股權轉讓收入之日)起7日內，到被轉讓股權的中國居民企業所在地主管稅務機關申報繳納企業所得稅”，兩個文件的時點規定是不同的，由此導致納稅義務時間不同，會直接影響到稽查加收滯納金的計算，而且不同時點的外幣匯率差又導致稅款的計稅依據不一致。

　　三是如何確定股權轉讓價格的方法。公允價值的確定是非居民企業股權轉讓關聯交易稅款征收的關鍵，目前稅務機關對股權價格的核定缺少技術手段支撐和評估機制保障，核定結果法律效力不強，稅企容易產生分歧。從近幾年各地發生的案例看，一些非居民企業為了規避納稅義務，進行不合理的稅務籌劃，在合同中規定較低的價格轉讓，另外通過其他方式，以合同補充件、合同附加說明等反映真實轉讓價格，通過其他渠道實現非現金資產或權益的轉移輸送，而這些材料往往不會提供給稅務機關，稅務機關在難以判定合同金額真假及資金流向、其他經濟利益輸送的情況下，更加大了稅務機關對于確定股權轉讓真實價格的難度。

　　2.管理職責方面

　　我國長期以來形成的相對獨立的、以事項管理為特點的跨境稅源管理機制，已經不能滿足新形勢下的多元化跨境稅源管理機制的發展要求。因此稅務機關要從原有關注在華跨國子公司的單一性稅收籌劃行為，擴展到整個投資集團的戰略規劃，研究跨國公司全球配置資源的新動向、新特點，熟悉國際產業轉移的規律，突破單打獨斗的局限性，打破傳統的工作機制和思維模式，從多稅種、多環節、多層次、多部門整體考慮跨境稅源管理工作方法與手段，形成適應我國經濟地位的跨境稅源管理能力。

　　3.信息資源方面

　　一是信息資源的滯后性。一方面資本運作的管理可能涉及多個政府部門，如中央銀行、外經貿部門、證券監管部門等，目前稅務機關與這些政府部門之間尚無法實現信息共享，缺乏有效的信息交換制度和信息共享平臺，導致稅務部門難以及時準確地獲得相關信息;另一方面《非居民企業所得稅源泉扣繳管理暫行辦法》(國稅發〔2009〕003號)明確了企業簽訂合同后30日之內應到稅務機關備案的事先備案制度。但正如上述案例的情形，由于間接股權轉讓與直接股權轉讓不同，境外股權控股方沒有要求境內企業辦理股權變更手續，因此境內企業就不需要到外經貿部門進行股權變更審批，同時也不需要向稅務局進行報備，導致了稅務機關在稅源管理、稅務稽查等方面的被動局面。

　　二是信息資源的真實性存疑。雖然稅法規定了被轉讓股權的境內企業有義務向稅務機關提供股權轉讓合同等相關資料，但實際執行效果卻并不理想，一方面境內企業出于企業自身利益考慮，他們不會積極配合稅務機關主動提供轉讓合同;另一方面目前非居民企業提供的合同信息多是英文版，專業用語較多，給稅務部門辨別信息是否真實帶來很大難度。

　　四、加強房地產企業資本運作管理的應對策略

　　1.政策方面

　　規范非居民企業股權轉讓的法律法規。目前國稅總局出臺的關于非居民企業股權轉讓的法律法規、部門規章等通常只是對過去非居民企業股權轉讓過程中遇到實際問題的分散性解釋和回應，有待形成統一的指導文本，因此，有必要由上級稅務部門對現有的有關非居民企業股權轉讓所得稅的稅收部門規章進行統一歸納和整合，在此基礎上制定明確的納稅指導文本，向社會公開，對非居民企業股權轉讓中可能出現的焦點問題、操作誤區以及涉稅疑點做出集中的解答和提示，確保非居民企業在申報納稅及稅務機關在稽查辦案時有章可循。

　　2.管理方面

　　一是加強對非居民企業日常經營活動行為的監控。為及時掌握其在中國境內的投資經營活動，規范其所得稅申報和相關資料報送制度，避免不必要的稅源流失，建議對非居民企業建立基礎數據庫，例如在CTAIS系統中建立獨立于居民企業日常稅務操作外的非居民單獨操作系統，將目前的合同備案制度、預提所得稅扣繳及非貿易付匯等功能進行整合，便于對非居民企業的活動進行監控，彌補目前非居民企業預提所得稅上的操作不足。

　　二是建立專業化征收管理機制。一方面實行專業化管理，將涉及的非居民企業，納入專門的信息數據庫。登記其持股股東以及持股份額，實行重大事項報備制度，設置專門 管理員，定期梳理非居民企業股權變更登記信息，對于涉及股權結構發生變化的企業，派人核實調查。另一方面是稅收管理拓展延伸。如果扣繳義務人或者受讓人未依法履行代扣稅款職責，而且未在轉讓過程發生時向稅務部門報告的，由扣繳義務人或者受讓人承擔稅款連帶責任，稅務部門可以依法對其進行處罰。對于發生國內控股企業向非居民企業轉讓股權的業務，由被轉讓企業所在地稅務機關向控股企業所在地稅務機關傳送有關數據信息，避免稅收流失。

　　3.加強股權轉讓公允價格審核。對股權轉讓價格的審核是查處股權轉讓案件的難點，由于股權不同于一般商品商品，涉及到未來預期等復雜情況，而資產評估一向是稅務機關相對陌生的領域，稅務人員對資產評估的理論基礎、法律法規依據、評估方法等都比較陌生，所以僅僅依靠稅務機關的力量很難對企業的價值做出準確有效的評估。目前我國資產評估工作主要由經財政部門審批的資產評估機構實施，出具有法律效力的資產評估報告。鑒于目前稅收征管實際，對非居民企業關聯方股權轉讓業務合理確定公允價值，建立中介評估為主、稅務審核為輔的審核機制，借助外力，提高質量，分擔風險。同時稅務部門建立專業化管理隊伍，稅務盡快培養一批高精尖專業人才，以省為范圍統一調配指導工作開展，提供人力資源保障。

　　4.信息共享方面

　　一是搭建跨部門信息共享機制。稅務部門應與外經貿、外匯管理、發改委、海關、公安、銀監、工商等相關部門加強合作，構建非居民企業稅源控管的信息數據共享平臺，加快涉稅信息傳遞，及時掌握非居民企業的重大事項變化情況。同時與其它國家稅務機關建立合作機制，加強國際間的信息情報交換，建立一個系統、嚴密的非居民企業協稅護稅網絡。

　　5.征納關系方面

　　二是營造和諧互動的征納關系。對內，在理論上拓寬稅務干部的視野，加大非居民稅收、股權轉讓等涉稅問題的培訓力度，培養一批熟悉政策、素質過硬的資產評估專業人才，實施專業化管理;對外，依托“稅法解讀”、“重點企業走訪”等平臺，加強稅企間的溝通，進一步加大稅收政策的宣傳力度，提高稅法的遵從度。在實際操作方面，考慮到間接股權轉讓的時效性和境外非居民企業的特殊性，在稅收法律規定的框架內，應該采用更加簡便易行、雙方認可的征稅方法，簡化CTAIS系統中非居民企業股權轉讓的納稅申報流程，優化服務，營造和諧的征納關系，確保稅源及時入庫。

　　參考文獻：

　　[1]吳海濱,房地產企業資本運營戰略研究[J].天津大學.

　　[2]HD地產集團香港上市招股說明書.