在國企物業管理社會化的大環境下，國企物業管理成為關注焦點。對于國企來說，國企物業管理是企業穩定發展的重要保障。當前的國企物業管理尚存在諸多的問題，難以完全滿足國企經營體制改革和轉型升級的要求。為此，要充分重視國企物業管理的社會化改革，探索國企物業管理的精細化管理模式，以市場為指導和引領，推進國企物業管理的精細化管理模式，不斷提高國企物業管理的專業性和規范性。

　　一、國企物業管理理論概述

　　(一)國企物業管理的定義

　　國企物業管理主要是指正在使用的具有一定功能的房屋及其配套設施設備，由具有實力的物業管理實體以服務協議為依據，對相關區域的設備設施進行維護和管理。

　　(二)國企物業管理的工作領域與具體內容

　　國企物業管理的工作領域主要包括車輛交通管理、房屋及設備管理、環境管理、治安消防管理及綠化管理等。相關服務包括以下幾種不同類型：

　　1.普通公共服務。

　　依據服務協議進行普通性的公共服務，使物業區域內的設備設施保持完好性，維持物業區域的良好秩序，通過綠化養護管理提供舒適優美的環境。

　　2.委托型的特約服務。

　　以某些特定業主或使用者為服務對象，將其特定需求納入到服務協議之中，由國企物業管理實體對其提供合法的個性化服務。

　　3.經營性服務。

　　以盈利收益為目的開展的經營性物業服務，結合業主及使用者的服務需求，設置相應的經營性服務項目，如物業環境衛生維護、房屋維修管理、治安消防、電梯使用及維護管理等。

　　二、國企物業管理實施精細化模式存在的問題

　　(一)管理理念更新緩慢的問題

　　國企物業管理對于國有企業的穩定運行有不可或缺的作用，然而在當前的國企物業管理過程中，存在過分注重物業“管理”的意識，而缺乏物業“服務”的理念和認知，一些國企物業管理人員儼然是企業的“管家”“主人”，將國企物業管理視為一種營利性的管理內容，利用國企的物業管理資產進行牟利，如食堂、交通運輸、物流配送、國企的商業網點等，沒有將國企物業管理與“以人為本”“科學”的理念相融合，暴露出國企物業管理理念更新滯后的問題，不利于推進國企物業管理的社會化建設。

　　(二)相關制度建設滯后的問題

　　在國企物業管理的社會化改革進程中，必然要以配套的政策及法律法規為支持。國企與物業實體企業之間的權責關系還不夠明確，對國企物業管理業務外包的原有物業管理承擔單位，缺乏合理有效的處置政策。國企物業管理人員的薪酬待遇、人事、保險等缺乏政策支持，在托管、租賃、合并等社會化進程中缺乏足夠的政策支撐，國家相關政策法規與國企物業管理社會化的實踐存在不適應性沖突問題。再加上服務質量監督、費用項目收取、成本核算和激勵獎懲等方面，尚缺乏完善的運行機制。

　　(三)人才隊伍專業化不足的問題

　　傳統的國企物業服務系統普遍存在“大鍋飯”的缺陷，國企物業管理工作人員的入職門檻偏低，導致管理人員的素質偏低，他們大多缺乏專業的國企物業管理知識技能，沒有參與完整的高級技術工作培訓，存在工作效率低下、服務意識淡薄的現象，降低了服務效率，不利于完成企業囑咐的任務，也無法樹立國企物業部門的良好形象。加之國有企業物業管理工作任務繁重，細小瑣碎，工作人員在很多時候無法享受正常的節假日和福利待遇，在薪酬、晉升、培訓、發展前景等方面存在先天不足，也導致國企物業管理部門缺乏足夠的人才。

　　三、國企物業管理實施精細化模式的措施建議

　　(一)轉變觀念，樹立精細化管理理念

　　在國企物業管理的社會化進程中，要全面樹立精細化管理理念，不斷加強國企物業管理的自身建設，有效解決國企物業管理活動中的資源問題。充分考慮國企特定的環境和條件，正確處理好國企物業管理中實踐與改進的關系。在國企物業管理社會化改革的過程中，通過實踐平衡供求雙方的關系，不斷縮減供求矛盾之間的差距，在此前提下實現國企物業企業自身的服務價值。

　　還要正確處理精細化和人性化之間的關系，要在國企物業管理工作中樹立人性化的理念，圍繞國企發展總目標，進行企業內物業管理的有序、規范管理，向國企員工提供全面的管理服務，并在管理中力求精細化、專業化，結合國企物業管理服務內容和工作領域，實施精細化、規范化的管理服務，逐步提高國企物業管理服務形象，正確引導企業員工對國企物業經營管理模式改革的認知和理解，使越來越多的企業員工積極主動地配合國企物業管理工作，營造出國企物業服務的人文關懷氛圍，突顯國企物業管理工作的服務育人的理念。

　　要在實踐中正確處理實施與目的的關系，基于國企物業管理服務的實際需求，統一不同部門或車間的現階段基礎國企物業管理服務標準，實施“企業物業”管理+為員工提供服務的模式，較好地達到國企物業管理的目標，通過提高國企物業管理服務標準，使國企全體員工享受到高品質的物業服務，促進國企發展和國企物業管理實體企業的雙贏。

　　(二)制定規范管理制度，嚴格落實到地

　　1.完善國企物業管理現代化企業制度和體系。

　　在國企物業管理精細化管理的過程中，要以完善的管理制度為支撐，要運用社會市場化經營理念和模式，構建國企物業管理現代企業制度，明晰產權，鼓勵和支持國企物業企業與國企分開管理，理順國企物業管理實體企業與國企之間的權責關系，使國企物業管理實體企業擁有獨立的法人資格和經營自主權，實施獨立經濟核算的企業化管理，完全依照市場規律進行規范化的運作。同時，要不斷完善國企物業管理服務企業的薪酬待遇、人事、保險等制度，嚴格落實到位。并根據國企物業管理的實際情況，建立系統化、科學化的物業管理制度，突破原有的物業服務界限，創新服務理念和模式，全面推行多樣化的經營服務策略。

　　2.引入競爭機制。

　　要在國企物業管理中引入競爭機制，加強國企與外界之間的聯系，充分整合各方的資源，體現國企內部人才的優勢，擴大物業管理的掌控范圍，突破內部競爭的限制和束縛，使國企物業管理保持較高的市場競爭力，更好地促進國企物業管理的社會化水平。

　　3.制定精細化管理策略。

　　在國企物業管理過程中，要制定標準化服務和精細化管理制度，結合國企實際情況，制定科學合理、切實可行的標準化服務實施措施。以前瞻性的視角和創新的思路，不斷加強國企物業的標準化服務和精細化管理。要將精細化管理覆蓋到每一個環節、每一個過程，包括制度的精細化管理、目標精細化管理、責任精細化管理、風險精細化管控、成本精細化管理、技術精細化管理等。以物業服務質量的精細化管理為例，國企開展ISO9001：2000質量管理體系貫標認證工作，結合國企自身的實際情況，合理確定企業質量管理體系架構，明確質量管理體系覆蓋的范圍和組織架構，面向物業服務各環節、各過程實施質量管理和控制。以物業餐飲服務為例，物業管理企業引入HACCP食品安全管理體系，重點關注國企食品安全危害的若干個關鍵控制點，實施精細化的管理和控制，為國企提供安全餐飲物業服務保障。在國企設施設備的專業化、精細化管理中，要做好設施設備的成本分析、空間規劃、能源審核、風險管控等，合理利用各種高新技術，引入物業管理智能化系統和平臺，為國企全體員工提供精細化、專業化物業服務，并進行全生命周期的信息化管理，達到節能降耗的物業管理目標。在企業綠化養護物業管理活動中，要做好企業內所有花木的肥、水、病、蟲、剪等養護管理工作，注重企業內的綠化租擺，開展企業內的安全、專業、人性化消殺服務，營造良好的企業氛圍和環境。

　　(三)持續培訓人才隊伍，提高服務專業化水平

　　要加大對國企物業人員的專業化培訓，打造高素質國企物業人才隊伍。通過競聘優選上崗的用人機制和激勵機制，為國企物業管理工作奠定人才隊伍基礎。并要通過培訓學習的方式，掌握標準化的物業服務禮儀和技能，擁有相應的協調溝通技巧、應變能力和決策能力，使之逐漸成為一個學習型團隊，全面把握國企物業服務的專業化、規范化、精細化理念，將其融入到自己工作中的每一個細節，健康高效地開展國企物業服務工作。

　　(四)加強精細化模式的保障機制建設

　　1.轉變領導層對國企物業管理的傳統認知。

　　當地政府領導要轉變原有的固化思維，不能認為物業管理的社會化改革僅僅是國企自己內部的事務，與自己沒有直接的聯系。要充分認識國企物業管理改革的重要性，為國企物業管理工作提供應有的政策支持，徹底轉變對國企物業管理認知缺失的問題。國企領導層也要對物業改革認識到位，不能對其采用雙重標準：一面希望國企物業企業實現經濟上的獨立核算;另一方面又不想放開對國企物業管理主體的控制，還希冀保有原先的垂直行政管理權力。要徹底打破“大鍋飯、鐵飯碗”的舊觀念和物業管理模式，樹立科學管理和優質服務的理念，為物業服務的精細化管理提供領導支持和保障。

　　2.完善國企物業管理財務體制。

　　要梳理相關財務關系，從以下方面開展物業服務財政體制的改革：第一，改革財務撥款制度。要轉變之前供給制模式下的財務撥款制度，形成全新的物業服務收費制度，為國企職工用戶提供交通、水電、修繕等收費服務，使之與市場規律相一致，充分體現國企物業服務的市場驅動性和有償服務機制。第二，改革物業服務結算價格及收費標準，為了規范有序地推進國企物業服務工作，要進行物業服務結算價格和收費標準的改革，明確國企物業服務范圍、具體項目、服務質量及收費標準，形成科學合理、規范有序的財務結算關系，并與市場價格相一致，在具體結算過程中要嚴格執行申報、審批等財務手續。第三，實施全成本核算。要構建國企物業全成本核算體系和約束機制，獨立核算，自負盈虧，避免國企物業企業資金的流失，將資金流動控制在預算計劃以內。第四，完善資本保全及收益分配制度。要基于物業主體產權明晰、權責分明的前提，使國企物業實體擁有資產運營的自主經營權和資產處置權，保證資產的完整性，國企不得對其資產實物形態進行隨意干預或收回處置。

　　3.完善國企物業服務分配機制。

　　在國企物業社會化進程中，服務分配是不可或缺的重要內容，要樹立多勞多得、優勞優酬的理念。根據不同的工作崗位、勞動數量和質量、服務技能、知識價值等因素，合理確定國企物業服務分配取酬機制，突破原有管理體制的藩籬。統一國企物業管理人員的角色和身份，不再存在國企物業正式工和臨時工的界限，真正體現公平、公正和合理的分配原則。同時，要對原有的分配制度進行改革，采用“基本工資+效益工資”的分配機制和方法，全面推行分配制度的改革，打破工資結構的界限。在科學合理評估的前提下，制定詳細、可行的獎懲制度，在物業員工中實施獎勵工資制，實現對國企物業員工的有效激勵。國企員工也要轉變原有的觀念和認知，要充分認識到服務即商品的概念，不能再依賴于之前的無償物業服務，而要對國企物業管理工作給予理解和配合。

　　四、結語

　　綜上所述，要充分考慮國企物業管理的服務功能，分析當前國企物業管理存在的問題，探討國企物業管理精細化管理模式的實現路徑，轉變原有物業服務認知，完善國企物業管理相關制度，持續培養專業性、規范性的國企物業管理隊伍，不斷推進國企物業管理的健康高效發展。

　　參考文獻

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　　《國企物業管理實施精細化模式的幾點建議》來源：《現代商業》，作者：王洪義