【摘要】：作為一個新興產業，物業管理以及物業管理企業在生活中備受人們關注。物業管理企業的收入主要有主營業務收入、其他業務收入和補貼收入三種形式，不同的收入采用不同的核算方法。分析物業管理企業的收入形式和核算過程對于人們了解物業管理及其該行業有著重要的作用。
　　【關鍵詞】：物業管理企業；收入；帳戶
　　
　　物業管理（propertymanagement），是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對房屋及其配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理并維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。隨著人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環境和社區服務的更多的關注，使得物業管理的好壞已經成為居民選購住房時考慮的重要因素，物業管理為越來越多的人所接受。作為一個新興產業，物業管理企業的經營活動也越來越受到廣大老百姓的關注。根據物業管理企業的經營特點及經營活動的內容，物業管理企業的收入一般分為主營業務收入、其他業務收入和補貼收入三種形式。
　　主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入，其中以物業管理收入為主。物業管理企業向物業產權人、使用人收取的物業管理收入包括公共性服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入。公共性服務收入包括公共衛生清洗、公共設施的維修保養和保安、綠化費用，是物業管理收入的主要內容。公共性服務實現政府指導價管理辦法。即有各地物價管理部門會同房地產主管部門規定基準價及浮動幅度。物業管理企業公共性服務費的內容一般由八個項目組成：管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；樓內共用設施維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；辦公費；固定資產折舊費；法定稅費。公共性服務費以房屋的建筑面積為計算依據，各套房屋的建筑面積除了自用建筑面積外，還要合理分攤公用建筑面積。各套房屋應分攤的公用建筑面積應以該幢房屋的公用建筑面積占該幢房屋總自用建筑面積的百分比進行分攤，各套房屋建筑面積的計算，可以按以下公式進行：某套房屋的自用建筑面積應分攤的公用建筑面積的分攤率=該幢房屋公用建筑面積／該幢房屋總自用建筑面積，某套房屋的建筑面積=某套房屋的自用建筑面積×（1+該套房屋的自用建筑面積應分攤的公用建筑面積的分攤率）。公共性服務費由物業管理企業按照物業管理服務合同的約定向業主收取。例如某幢房屋的建筑面積為10000平方米，其中，自用建筑面積為8000平方米，公用建筑面積為2000平方米。則各套房屋的自用建筑面積應分攤的公用建筑面積的分攤率=2000/8000=25%，如各套房屋的自用建筑面積為100平方米，則該套房屋的建筑面積=100×（1+25%）=125（平方米）。如果每月公共性服務收費的標準為0.6元/平方米，則該套房屋的業主每月應交公共性服務費為75元（125×0.6）。公共性服務費一般有兩種收取方法：按月收取和定期預收。按月收取公共性服務費時，借記“庫存現金”、“銀行存款”等賬戶，貸記“主營業務收入——物業管理收入（公共性服務收入）”賬戶；定期預收公共性服務費時，借記“庫存現金”、“銀行存款”等賬戶，貸記“預收賬款”賬戶，分月度計算結轉主營業務收入時，借記“預收賬款”賬戶，貸記“主營業務收入——物業管理收入（公共性服務收入）”賬戶。公眾代辦性服務收入是指物業管理企業接受業主和租住戶委托代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等服務而收取一定的代辦服務費用。未經業主和租住戶委托不得收費。該項收費標準，須經當地物價部門認可后，方能向業主和租住戶收取。物業管理企業代收有關費用時，借記“庫存現金”賬戶，貸記“主營業務收入——物業管理收入（公共性服務收入）”和“其他應付款——自來水公司（電業局等部門）”賬戶，將收到的款項解繳各部門時，借記“其他應付款——自來水公司（電業局等部門）”賬戶，貸記“庫存現金”賬戶。特約服務收入是物業管理企業對管轄區各業主和租住戶的個別需求提供服務的收費，是公共性服務收入和公眾代辦性服務收入的補充和完善，如業主家務服務、裝修服務等。該收費由管理部門統一制定收費標準。物業管理企業向業主和租住戶提供特約服務收入時，借記“庫存現金”賬戶，貸記“主營業務收入——物業管理收入（特約服務收入）”帳戶。物業經營收入是物業管理企業主營業務收入的一部分，包括房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施的收入，其中，房屋出租收入是指物業管理企業對業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋不添加任何設施，直接用作出租，其租金作為物業經營收入。物業管理企業收到各種經營收入時，借記“庫存現金”、“銀行存款”等賬戶，貸記“主營業務收入——物業經營收入”賬戶。物業大修收入主要包括對房屋共同部位、共用設施設備進行大修取得的收入。物業管理企業承接房屋共同部位、共用設施設備大修工程，工程完工后，其工程款經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽字認可后進行轉賬，借記“代管基金”帳戶，貸記“主營業務收入——物業大修收入”帳戶。代管基金是指物業管理企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋三項維修基金，包括房屋共用部位維修基金、電梯水泵維修基金和小區共用設施設備維修基金。代管基金的所有權屬于物業產權人、使用人，物業管理企業將其作為一項流動負債進行管理和核算。物業管理企業收到業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托的代管基金時，應借記“銀行存款——代管基金存款”帳戶，貸記“代管基金”帳戶。
　　其他業務收入是指物業管理企業從事主營業務以外的其他經營活動所取得的收入，物業管理企業除主營業務以外，為取得更多收益，廣開經營門路，發展物業以外的各種服務業務。諸如作房屋中介機構，利用商業用房經營各種服務業等。這些業務收入按照物業企業財務會計管理制度屬于其他業務收入。具體包括：房屋中介代銷手續費收入；無形資產轉讓收入；材料物資銷售收入；廢品回收收入；商業用房經營收入等。其中，商業用房經營收入是指物業管理企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，對其添加經濟設施和經濟功能后，從事經營活動所取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發店、飲食店等的經營收入。物業管理企業取得的各項其他業務收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶，貸記“其他業務收入”帳戶，“其他業務收入”帳戶按其他業務的種類設置明細賬戶，如“房屋中介代銷手續費收入”；“無形資產轉讓收入”；“材料物資銷售收入”；“廢品回收收入”；“商業用房經營收入”等，進行明細核算。
　　補貼收入是指國家撥給物業管理企業的政策性補貼和其他補貼，如部分房管所轉為物業企業后，由于承擔著公房管理任務，房屋租金低廉，無法滿足正常維修運轉，導致該部分物業企業嚴重虧損。財政部門和主管部門根據國家統一規定，撥給該部分物業企業一部分虧損補貼，收到補貼后，物業管理企業借記“銀行存款”賬戶，貸記“補貼收入”帳戶，期末結轉利潤時，借記“補貼收入”帳戶，貸記“本年利潤“帳戶。
　　
　　主要參考文獻：
　　
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