摘要：通過對“北京市城市中心區危舊房街區再開發與改造策略分析”這一論題建立研究的概念框架，試圖運用城市經濟學與城市規劃的相關原理，結合北京舊胡同改造項目這一實踐，從非公共開發機構、政府部門、政策與居民這三個層面建立分析，為北京市城市中心區危舊房街區的發展提供“當前”與“未來”兩個層面的回答，并使“當前”與“未來”的發展可以有機的結合在一起。
　　關鍵詞：福利經濟學，非公共開發機構，政府，政策與居民
　　1研究對象
　　老北京的胡同與城市是融為一體的，是北京城市發展所積淀的珍貴歷史財富，但隨著時間的推移，這些胡同也不可避免的成為了現在城市中心區危舊房街區的代表。雖然這里發生著令人回味的各種百姓故事，有著胡同特有的文化價值，但作為生活在胡同中的具體個體——居民而言，如何面對老舊胡同所形成的，諸如衛生條件差，秩序混亂，生活基礎配套設施落后等等諸多不便，以及由此而產生的與現代城市生活品質的發展相脫節等許多社會現實，則是政府部門及城市規劃相關專業人員，研究人員值得仔細思考的問題。由于北京城市歷史發展的原因，隨著城市的不斷擴張，北京胡同幾乎均處于城市中心區，區位優良、土地價值升值空間大、含金量高、稀缺性強。因此隨著市場經濟的發展健全，如何再開發或改造這些區域的城市風貌，置換其城市功能，在滿足社會公平的前提下，保證這些區域的開發建設成為廣大市民及當地政府所關注的重要問題。目前，隨著城市開發建設活動的不斷深入，拆遷上述區域的難度不斷加大，因此為了均衡城市發展以及解決當前人民生活的具體問題，北京市政府決定投入10億元專項補助資金，用于東城、西城、宣武、崇文四城區新中國成立以來規模最大的房屋修繕和市政改造工作。
　　隨著北京奧運會的籌備與成功舉辦，北京胡同的改造工程也在不斷的實施當中，以北京胡同改造項目這一實際工程的進行為基礎，本論題試圖探討北京市城市中心區區位優良土地再開發與改造的策略分析。
　　2研究目的
　　通過正在進行的北京胡同改造項目這一實踐，試圖從政府、開發商、政策與居民等不同層面進行分析，并結合城市規劃及城市經濟學的相關思考，試圖針對大型城市發展成熟期所面臨的中心區域再開發或內涵型開發這一現實問題進行探討，試圖尋找一種可能的，既滿足社會經濟福利，同時又能夠實現土地利益最大化的城市規劃發展策略，實現城市土地資源的優化配置。
　　與具體的北京胡同改造項目相結合，可以從以下幾個方面進行研究：①政策法規方面，如居民安置方案、總體規劃改造方案，單體改造方案，區位空間組織等等；②具體實施措施方面，如日常配套基礎設施的安裝維護，危舊房的改造施工方式，施工周期與節奏控制等；③居民對改造方案所產生的基于生活基本要求而發生的回應，如原拆原建對住房面積的限制，施工周期與居民生活規律的對接，自愿“適當疏散”措施的應用等等。④資金引入與資源配置方面，如政府投入資金的集約使用，在滿足改造的前提下，是否可引進經濟調節的方法，開發商的介入等等。⑤界定與文化遺產保護的共同點與不同點，對建筑單體進行評估，在城市建設和文化保護之間找到一個平衡點。
　　通過多角度，多層面的研究，試圖從當前與未來發展兩個方面找到城市中心區再開發與改造過程中，具有針對性的解決辦法；并在“當前”與“未來”之間建立一座橋梁，使城市的發展成為一種可能的可持續發展，減少城市發展中各種資源的不必要浪費。
　　3工作方法
　　通過提出如下三個方面的問題，展開對該論題的逐層深入研究。①非公共開發機構層面：中心區危舊房街區土地價格上升后，為了追求高額的土地級差收益，同時亦能從不同層面緩解居民實實在在面臨的日常生活難題，因此近些年來，非公共開發機構已關注這些地區；但隨著城市開發的逐漸深入，由非公共開發機構開發的成本在大幅度提高，從而導致由非公共開發機構開發的可能性在逐漸降低。而非公共開發機構的資金相對活躍，如何適當引入刺激這些區域的發展。本論題試圖從行政與市場的角度分析這一現象產生的原因，找出其中的各方面動因所在。②政府層面：既然目前非公共開發機構難以介入，但居民生活條件與城市風貌又亟待改善，因此政府的介入成為必然，也就出現了像北京舊胡同改造這樣的項目的實施；但政府投入經濟回報率低，甚至沒有經濟回報，因此能為居民解決問題的程度也很有限，勢必存在不斷投入，但收效甚微的可能性。如何從宏觀上找到經濟與社會福利的平衡點，如何合理的配置資源同時又為未來的發展留有有價值的空間成為值得思考的問題。③政策層面：政府的介入是有限的，而居民的生活問題又是迫切需要解決的，除了環境差，更為重要的是一個社會福利與社會公平的問題，如一個胡同中容納若干四合院，而這些原本容納一戶兩戶人家的院子現在幾乎都居住著十幾戶人口，每戶平均面積不足十平方米，雖然是合院，已完全沒有院子可言。如何在合理成本范圍內既能恢復老胡同的文化價值，同時又能改善居民基本的生活指標，改造政策的確定必然影響巨大，因此如何解析并合理利用當前的改造政策也是值得關注的問題。
　　通過對以上三個問題結合實際案例的分析，試圖利用經濟學的有關原理，如邊際效用規律，福利經濟學等的相關知識；以及城市規劃中的相關理論，如城市的發展，文化街區的改造與保護，紳士化等相關理論的運用對北京市城市中心區危舊房街區再開發與改造策略分析這一論題進行多方位有針對性的研究。
　　4研究范圍的限定
　　本論題研究的核心內容是北京市城市中心區危舊房街區再開發與改造策略分析，所以針對其作了如下的限定：
　　4.1在案例研究的時間范圍上，限于從北京舊胡同改造項目開始至今。理論背景則涉及多元化的城市規劃，城市經濟學及社會學等各種相關理論。
　　4.2 在研究的范圍上，僅限于基于案例分析基礎上的，對于北京市城市中心區危舊住宅街區區域的研究。在研究的基礎上，有針對性地，從不同角度，不同層面加以分析并拓展，最終尋找一種基于全方位思考基礎上的可行性策略。

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