摘要：如何有效地控制工程成本，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利能力是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的重要課題，也是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的一項(xiàng)重要手段。本文首先分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要內(nèi)容，其次，從房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行成本效益分析；建立合理的工程簽證制度，嚴(yán)格審核施工方案；營(yíng)運(yùn)方案的編制、決策和執(zhí)行；做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制等方面就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理提出了自己的建議和看法，具有一定的參考價(jià)值。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本管理；成本效益分析
　　1. 前言
　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，勢(shì)必在主觀上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程成本，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利能力是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的重要課題，也是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的一項(xiàng)重要手段。
　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要內(nèi)容
　　（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
　　指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)等。
　　（2）前期工程費(fèi)
　　指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。
　　（3）建筑安裝工程費(fèi)。
　　指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
　　（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
　　指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出。
　　（5）公共配套設(shè)施費(fèi)
　　指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
　　（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
　　主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。
　　3.如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理
　　（1）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行成本效益分析
　　許多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中，往往一味片面地強(qiáng)調(diào)降低成本，而沒(méi)有考慮到產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力，沒(méi)有進(jìn)行成本效益分析，沒(méi)有將成本管理與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合。其實(shí)，企業(yè)要生存的關(guān)鍵是自己生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠被市場(chǎng)所接受，因此企業(yè)在控制成本時(shí)必須兼顧產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，特別是要保證和提高產(chǎn)品的質(zhì)量，絕不能片面的為了降低成本而忽視產(chǎn)品的品種和質(zhì)量，否則，企業(yè)的產(chǎn)品將因?yàn)闆](méi)有了銷(xiāo)路導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績(jī)下滑或者倒閉。所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力，成本管理就不能再局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售過(guò)程，而是應(yīng)該將視野延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、顧客的使用、維修及處置上。
　　（2）建立合理的工程簽證制度，嚴(yán)格審核施工方案
　　工程簽證是工程項(xiàng)目編制預(yù)結(jié)算的重要依據(jù)之一，是施工企業(yè)在中標(biāo)后增加收入的主要手段。簽證管理制度應(yīng)清晰的確定工程、監(jiān)理、預(yù)算合同等有關(guān)部門(mén)在簽辦工程簽證時(shí)的責(zé)任，分工必須明確，權(quán)力不宜過(guò)分集中。在組織工程施工時(shí)，要充分考慮到各種配套設(shè)施及大、小市政工程能否與主工程同步進(jìn)行，盡量避免由于需要臨時(shí)供水、供電而產(chǎn)生的費(fèi)用，以及減少由于二次施工造成的人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。并且對(duì)于開(kāi)發(fā)商指定的專(zhuān)業(yè)分包隊(duì)伍要及時(shí)安排其進(jìn)場(chǎng)，配合管道預(yù)埋，減少總包單位的索賠及其他額外費(fèi)用，對(duì)基坑支護(hù)方案的技術(shù)可行性及造價(jià)經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)作認(rèn)真的評(píng)審，特別要把工期縮短的經(jīng)濟(jì)效益與工程支出成本綜合考慮。
　　（3）營(yíng)運(yùn)方案的編制、決策和執(zhí)行
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)做好定位、營(yíng)運(yùn)方案，并向各有關(guān)職能部門(mén)及所委托的工程管理公司就營(yíng)運(yùn)方案進(jìn)行技術(shù)交底，給出明確的各項(xiàng)成本控制指標(biāo)，對(duì)成本控制、開(kāi)發(fā)意圖有一個(gè)統(tǒng)一的意識(shí)。工程管理公司再將各項(xiàng)控制指標(biāo)細(xì)分到工程管理的各專(zhuān)業(yè)、各環(huán)節(jié)，以指導(dǎo)下一步的設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場(chǎng)管理等各項(xiàng)工作。
　　（4）做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制
　　工程設(shè)計(jì)是整個(gè)工程項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施的龍頭，是決定投資規(guī)模大小、提高經(jīng)濟(jì)效益的決定性環(huán)節(jié)。規(guī)劃設(shè)計(jì)需要考慮商品住宅銷(xiāo)售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小，如高層、多層的搭配比例要合理，容積率指數(shù)和設(shè)計(jì)平面組合等等應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，只有這樣才會(huì)有利于產(chǎn)品銷(xiāo)售，同時(shí)也會(huì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。
　　①確定合理的容積率及明確設(shè)計(jì)范圍。在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)明確具體設(shè)計(jì)范圍，特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計(jì)均應(yīng)在總體設(shè)計(jì)合同內(nèi)，避免再由別的專(zhuān)業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計(jì)費(fèi)用增加，及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計(jì)與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不吻合而造成的浪費(fèi)現(xiàn)象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗(yàn)收前二、三個(gè)月才提供，會(huì)造成電梯調(diào)試、驗(yàn)收要另外拉接臨時(shí)電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中都發(fā)生，應(yīng)力求避免。
　　②加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證。工程設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這個(gè)階段決定整個(gè)工程的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計(jì)方案優(yōu)化等，它將直接影響工程的總造價(jià)和工程建設(shè)的綜合效益。統(tǒng)計(jì)資料顯示，此階段的費(fèi)用相當(dāng)于工程全部費(fèi)用的1%左右，但對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資的影響程度達(dá)70%以上。控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段，要想使工程成本控制在預(yù)期的目標(biāo)之內(nèi)，最常用的方法就是限額設(shè)計(jì)。這里所說(shuō)的限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，而是在保證使用功能和預(yù)期外觀效果等前提下盡量節(jié)約成本，它包含了尊重科學(xué)、尊重事實(shí)、保證設(shè)計(jì)預(yù)期效果的實(shí)際內(nèi)容。
　　③加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量，盡量減少設(shè)計(jì)變更。加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量，盡量減少設(shè)計(jì)變更對(duì)于工程造價(jià)的控制也是至關(guān)重要的。
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