內容摘要：經濟危機前，中國的房地產市場發展的如火如荼，也僅僅是經歷了半年到一年的衰退期，現如今，各地又陷入了房地產市場升溫的趨勢中。從北京到上海，從南京到廣州，房地產價格再次上升，甚至有傳言出現了排隊買樓的情形。對于一個擁有１３億人口的大國，住房確實是一大問題。那么房地產行業必將是一個不容忽視的行業。那么對于房地產公司來講，怎么樣才能更好的開發一個項目？怎么樣將風險控制在最小化？是一些不但重要而且必須考慮的問題。這些一則是因為房地產的投入很大，另外一點就是房地產的風險性太高。本文擬通過分析房地產項目前期的論證工作和分析這一論證工作的重要性和必要性來解決這些問題。以此也提高房地產開發商對前期開發工作的關注程度。
　　
　　關鍵詞：房地產開發開發項目項目論證
　　
　　（一） 問題提出
　　１、 房地產現今的發展狀況
　　２００７年，中國的房地產行業走過了上升勢頭最猛地一年，到了０８年，因為經濟危機的影響，開始有所下降，但是到了２００９年，房地產市場又出現了大力的反彈。鳳凰財經網最近甚至報道說下半年中國房地產將處于熱銷狀態，而且同時小幅提價的情形也將持續。甚至有媒體報道一季度到6月份北京數十個樓盤的漲幅超過了20%。鑒于此種情形，中國的房地產行業很可能重新進入升溫狀態。那么對于房地產公司來講，一定要做好項目開發前期的論證工作，進而來最大可能的減小風險，讓未來的收益最大化。
　　
　　２、 提出與房地產開發項目前期論證工作的有關問題
　　
　　房地產開發項目前期論證工作十分重要，那么這個項目前期論證工作究竟指的是什么內涵？究竟要論證些什么？怎么樣論證？為什么要做出論證？這些問題將成為本文寫作的重點，本文希望在理論說明的基礎上，通過案例分析的方式來探索這些問題的答案。
　　
　　（二） 分析問題
　　１、 項目論證的概念
　　項目論證指的是對將要實施的項目從技術上、經濟成本上、周圍環境上、未來利潤空間上、資金募集上進行的全面、綜合、科學的評價和研究。它是現代管理中的一個重要環節和方法。而房地產開發項目論證是對項目論證進行了行業化，特定于房地產行業的論證管理。房地產開發項目的論證，其位于項目投資決策之前或者初步決策之后，其依據是原有的經驗和專業評價方法，其內容是對要開發的項目進行的全面、系統研究和分析，比如此項目的經濟方面的、技術方面的、工程方面的、財務方面的、時間方面的、市場運行方面的等等，其目的是以求此項目是否可行，并且在很多方面對項目的實施予以調控和指導。總體來講，房地產開發項目前期的論證工作是房地產項目開發的前期評估，是建設項目前期工作的重要內容，是房地產開發和建設程序的重要組成部分，是項目實施的重要依據。
　　
　　２、 房地產開發項目論證的重要性和必要性分析
　　市場競爭越來越激烈化，而房地產開發項目本身就是一個高投資、高風險、高回報的行業，怎么樣控制風險，最小化投資，獲取最大回報成為一個需要關注的問題。與之相應的，房地產開發項目的論證也就越來越需要得到人們的關注了。它一方面可以讓企業更加明晰的判斷本行業的市場狀況、本行業的未來發展態勢，另外一個方面也可以讓企業更好的評估和認識自己，從而對自己的市場定位有個更正確的認識。本部分來論述房地產開發項目論證的重要性和必要性。
　　首先從反面來說明房地產開發項目論證的重要性和必要性。
　　很多企業其實都不重視開發項目的前期論證工作，有些企業即使作了這個工作，也過于簡單行事，沒有完整、詳盡的論證報告，不以現實情況為依據，進而造成項目的實施和決定草率了事，浪費了資金和時間以及大量的人力物力，最終導致了整個項目的失敗。這需要各個房地產企業吸氣其教訓，進而重視這一工作。在我國有句古話，正是對這一工作的重要性的表述，那就是：“凡事預則立，不預則廢”。其實論證在整個項目的過程中就是一個計劃、一個有根據的計劃過程。
　　接下來從房地產開發的基本特性來看房地產開發項目論證工作的重要性。
　　房地產開發需要籌備、投入大量的資金，同時項目的開發周期一般也都恨漫長，在這個漫長的周期中就會不可避免的有各種條件的變化，這也給項目的風險新大大增加了機會，而且房地產開發具有較強的地域性和差異性，這一點如果不做詳細的評估和論證的話，也很難對此有很深刻的認識，這一系列的問題都會加大房地產開發項目的風險性。如果細分房地產開發項目的風險，可以考慮比如自然災害，社會管理，市場變化，公司內部，行業內部等等各個方面的都存在。任何一個風險的擴大化，都會造成整個項目的失敗。為了最小化風險，房地產企業就必須在風險出現前予以預測和評估，進而想出對策，可以減輕、轉移的話，就想辦法，實在不行，就算放棄了該項目造成的損失也會遠遠低于開發出一個失敗的項目所造成的危害。
　　總之，房地產開發項目前期的論證工作必須得到重視，它相當于一個項目的計劃書，一個的預測本。
　　
　　３、 房地產開發項目前期的論證的內容
　　
　　房地產開發項目前期的論證是如此的重要，那么它需要論證一些什么內容呢？
　　首先，也就是需要評估和論證這個項目所處的整體大環境。比如碧桂園要在廣州的開發區建設一個小區，那么這個時候碧桂園作為項目開發商就必須來評估這個項目所處的周邊環境，以此來更好的了解自己這個項目會受什么樣的影響？這些影響會產生什么眼的結果？該怎么樣應對或者處理這些環境。按照這個項目來分析的話，需要評估的環境一般包括一下幾點：
　　１） 國家在房地產行業上的政策未來有沒有很大的變動，有的話，變動會是什么？這些變動對這個項目會產生怎么樣的影響？
　　２） 整個房地產狀況的走勢如何？有沒有什么跡象顯示未來可能會受到影響后的變動？
　　３） 廣州地區的城市規劃建設有沒有什么樣的變化？比如會不會有新的交通項目（地鐵或者高速公路）靠近這個新的項目區域？政府會不會在這個區域建設比較好的教育環境、投資環境等等？
　　４） 自己這個項目有沒有針對特定的人群？有的話，該人群的消費習性怎么樣？收入狀況怎么樣？生活特性怎么樣？風俗習慣怎么樣？文化背景如何？
　　５） 最后一點也是很重要的一點，就是這個房地產項目設立的位置的周邊環境怎么樣？有沒有什么比較突出的地理地貌？
　　
　　在論證完了項目所處的整體周邊大環境之后，項目論證還需要考慮自己企業的微觀環境如何？這一微觀環境的論證內容主要涵括一下幾點（在這里，仍然以碧桂園在廣州開發區開發新項目為例）：
　　１） 對于項目來講，這一點是最重要的，也就是企業本身的自有資金和募集資金的通道和途徑如何？沒有一定的經濟和資金支持的話，一個項目是不可能很好的被實施的。所以碧桂園作為開發商想要很好的完成這個新項目的話。必須要評估這個項目可能需要的整體資金是多少？本公司的資金能力怎么樣？準備從哪些途徑來募集和獲取這些資金？會不會出現什么突發狀況的資金需求？自己有沒有能力來滿足這一系列的資金需求？
　　２） 論證本企業的工程建設能力怎么樣？
　　３） 論證本企業的技術能力是否可以滿足這個項目？需要外援嗎？
　　４） 論證這個項目所需要的人力資源本公司是不是齊備？
　　５） 評估這個項目的整體時間花費，在這段時間里，本公司還有沒有別的可能與這個項目產生重大沖突的事項。
　　６） 評估本項目的營銷方式，評比其可能的收入和投入的成本。
　　
　　現在評估論證行業環境，也就是說整個房地產行業的發展走勢如何？自己主要的競爭對手有哪些？選擇的目標市場是什么？新項目的市場定位怎么樣？自己的優勢和劣勢分別是什么？怎么樣最大化優勢地位？最小化劣勢情形？最終可能出現的結果怎么樣？
　　
　　論述完了項目論證的重要性和論證的相關內容之外，接下來看一下整個房地產項目開發論證的步驟是怎么樣的？怎么樣一步一步的完成這個論證過程？
　　
　　４、 房地產開發項目論證的步驟
　　房地產開發項目的論證不可能是一蹴而就的，它需要分階段、分步驟的來完成。
　　第一步選定項目：一個房地產公司可能同時對幾個項目感興趣，而且做項目論證的目的一方面是評估本項目的可實行性，另外一方面也是為了公司發展找到最合適的、最具有前瞻性的項目。所以為了不浪費時間、人力和物力，項目論證的第一步就是要在諸多的項目中選擇一個項目來論證、來考量、來評估。項目的選擇可以根據企業的經營方向、經營目標、現有資源條件、市場供求狀況來做出，這是對項目的初步調查和預測。
　　選定了項目之后，要論證一個房地產項目，接下來的一步就是初步研究這個項目的相關內容和情況。根據項目論證的內容來調查研究本項目的有關資料、有關信息。徹底的、完整的評估一個項目，這個工程中可以分為若干專題進行不同層面、不同范圍的調研，而后評定每一個方面，最終予以全面的比較和衡量。比如可以從項目的時間上、資金上、工程設計實施上、人力資源安排上等等方面予以把握。
　　對項目的相關內容論證完畢之后，接下來的一個步驟就是做出最終的評定。評定這個項目是否具有發展前景，是否值得相應的投入，怎么樣才能更好的予以控制、規劃和實施。一般來講，最終評定的結果需要用一個完整、有說服力的形式出現，比如論證報告或者評估報告，報告中應該有詳細的數字論證和證據支持。這一最終的報告是作出所有決定的依據、是方案實施的保證。
　　總體來講，在這三個階段中，第二階段的工作任務最為繁重，也最為重要，是整個論證工作的中心，是做出論證評估的保證。但是也絕對不可能忽視另外兩個步驟。論證的第一步保證了所選擇的項目最具有潛在的可能性，它直接決定了整個論證工作不會浪費；而第三步是一個完整的論證工作的結尾，有了它才顯示出論證的結果怎么樣，才能有以后的決定和實施。所以為了保證論證目的的實現，整個論證工作必須有詳略的側重，但同時不能拋棄非重點的步驟過程。
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