摘要：目前行業(yè)調(diào)控和住宅產(chǎn)品精細(xì)化的行業(yè)發(fā)展背景下，如何通過(guò)提高成本精細(xì)化管理水平、提升自身運(yùn)營(yíng)管理能力來(lái)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，通過(guò)借鑒品牌房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的做法與經(jīng)驗(yàn)，詮釋目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的設(shè)計(jì)階段成本管理思路與方法。

　　關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)階段,成本優(yōu)化

　　一、 確立正確的研發(fā)階段的成本觀(guān)

　　成本的合理控制是一個(gè)項(xiàng)目研發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位，控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。合理的控制研發(fā)產(chǎn)品的成本是從多方面考慮的，例如：新的規(guī)劃形態(tài)、新造型、新戶(hù)型、新空間形式與成本的關(guān)系都要在研發(fā)的過(guò)程中仔細(xì)考慮與研究;對(duì)設(shè)計(jì)方案的材料成本及建造成本均及時(shí)與成本部溝通，保證項(xiàng)目的成本的可控性。

　　成本控制在設(shè)計(jì)階段(包括選材用料)占有70%～80%的份量，工程階段(包括合約和實(shí)施階段)占30%～20%。設(shè)計(jì)階段的成本控制實(shí)際上是一個(gè)價(jià)值工程問(wèn)題，其研究確切地說(shuō)是一項(xiàng)價(jià)值研究而不是控制研究。

　　項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。

　　成本控制對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)，對(duì)公司所有員工而言是意識(shí)。

　　成本管理活動(dòng)應(yīng)把成本效益觀(guān)念作為支配思想，而不是從簡(jiǎn)單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀(guān)念出發(fā)，要從“投入產(chǎn)出比”的分析來(lái)看待成本的必要性、合理性。

　　成本管理不能局限于產(chǎn)品的建造過(guò)程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì);向后延伸到顧客的使用、維修及處置。

　　二、 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中“目標(biāo)成本”是成本控制的前提

　　“ 目標(biāo)成本”是如何提出的呢?營(yíng)銷(xiāo)部制定產(chǎn)品定位及相應(yīng)的價(jià)格定位;成本部制定項(xiàng)目目標(biāo)成本;設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。

　　談“成本控制”不如說(shuō)“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。

　　三、在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”

　　主要指：流程與計(jì)劃、論證拿地階段概念規(guī)劃草案、規(guī)劃方案、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、部品策劃方案、景觀(guān)方案、示范區(qū)策劃、施工圖。

　　計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障，流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加。

　　四、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化

　　規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)既作為設(shè)計(jì)輸入條件，也作為規(guī)劃方案的評(píng)審依據(jù)，其中包含對(duì)成本控制的評(píng)審依據(jù)。

　　五、建筑設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化即設(shè)計(jì)階段成本控制的關(guān)鍵因素

　　(一)設(shè)計(jì)管理

　　1、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)

　　設(shè)計(jì)成本對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目整體而言，只是其中很小的一部分。相對(duì)而言，由于設(shè)計(jì)單位技術(shù)水平的高低、出圖質(zhì)量的好壞及設(shè)計(jì)配合的積極程度而給項(xiàng)目整體工程造價(jià)帶來(lái)的影響則要大的多。因此設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)主要依據(jù)其設(shè)計(jì)水平而非收費(fèi)的高低。

　　在設(shè)計(jì)單位的選擇過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員的選擇尤為重要。主要設(shè)計(jì)人員的水平將直接影響設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量，因此對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇首先應(yīng)為對(duì)該設(shè)計(jì)單位中主要設(shè)計(jì)人員的選擇，以確保最終設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。

　　在設(shè)計(jì)合同中，可以增加要求設(shè)計(jì)公司提供有關(guān)合理設(shè)計(jì)、控制造價(jià)、方便施工及管理的各類(lèi)建議的條款，盡可能從項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，就對(duì)成本有所控制。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，做好與設(shè)計(jì)人員的溝通，建立獎(jiǎng)懲措施，激勵(lì)、推動(dòng)設(shè)計(jì)院。還應(yīng)開(kāi)展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng)。

　　2、建立管理程序與制度

　　包括完善公司設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過(guò)程評(píng)審制度、建立專(zhuān)家會(huì)議評(píng)審制度、內(nèi)部審核制度化。

　　(二)技術(shù)管理

　　1、建筑方案的選擇：設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。

　　2、結(jié)構(gòu)方案的選擇：體系選型與結(jié)構(gòu)布置要合理，合理的結(jié)構(gòu)方案決定主體工程成本造價(jià)。

　　3、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核：結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核

　　(1)輸入信息的審核：

　　核對(duì)電算的基本信息如抗震分類(lèi)、抗震的重要性類(lèi)別、場(chǎng)地類(lèi)別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類(lèi)荷載數(shù)值、荷載折算、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意放大。

　　(2)輸出信息的審核：

　　檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)法限值。

　　4、細(xì)部做法的控制與審查：對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。

　　(1)新Ⅲ級(jí)鋼(HRB400)的應(yīng)用：由于新Ⅲ級(jí)鋼(HRB400)強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用。

　　(2)合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件：結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類(lèi)太少含鋼量會(huì)上升，但分類(lèi)太多不利于施工控制。

　　(3)細(xì)部大樣做法構(gòu)造措施要周密、規(guī)范。

　　(三)其它關(guān)注事項(xiàng)

　　1、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定

　　結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過(guò)程的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。

　　2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額

　　由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類(lèi)型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。

　　含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如果過(guò)分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過(guò)高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀(guān)，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。

　　3、其它的(建筑學(xué)及總圖專(zhuān)業(yè))成本限額指標(biāo)：開(kāi)窗率、外墻系數(shù)、地下室配比等。

　　4、建筑形式選擇的成本風(fēng)險(xiǎn)：復(fù)雜的造型必然帶來(lái)較高的成本。

　　5、模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃、戶(hù)型模型研究作為研究的重要手段，與公司各部門(mén)和設(shè)計(jì)師能夠進(jìn)行更直觀(guān)、清晰、有效的溝通，意義重大。

　　六、材料部品選用的成本優(yōu)化

　　(一) 首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo);

　　材料與成本密切結(jié)合，在不同的設(shè)計(jì)階段確定相應(yīng)的材料成本標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、預(yù)測(cè)成本：在設(shè)計(jì)前期階段完成，依據(jù)是“產(chǎn)品策劃方案”

　　2、預(yù)估成本：在施工圖開(kāi)始之前完成，依據(jù)是“產(chǎn)品擴(kuò)初設(shè)計(jì)”，在本階段應(yīng)完成主材的材料研究、定型及初步定樣。

　　3、目標(biāo)成本：施工圖完成之后完成，是招投標(biāo)的基礎(chǔ)及依據(jù)。

　　(二) 倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，部品工作并行前置;

　　(三) 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定板;

　　(四)倡導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，減少部品種類(lèi)，將降低設(shè)計(jì)工作量，降低錯(cuò)誤率的發(fā)生，減少施工管理難度，單一部品采數(shù)量較多，可集中采購(gòu)降低成本。

　　七、景觀(guān)方案的成本優(yōu)化

　　景觀(guān)方案的成本最難控制，景觀(guān)方案需滿(mǎn)足四個(gè)方面的要求：

　　1、 滿(mǎn)足建造成本的要求。

　　2、 滿(mǎn)足營(yíng)銷(xiāo)的要求。

　　3、滿(mǎn)足項(xiàng)目部的要求。即材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性。

　　4、滿(mǎn)足物業(yè)公司的要求，要安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護(hù)成本低。

　　八、施工圖階段的成本優(yōu)化

　　在施工圖階段應(yīng)減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來(lái)的額外費(fèi)用的發(fā)生，同時(shí)減少因設(shè)計(jì)成果不完善造成的施工管理費(fèi)用。

　　主體施工圖設(shè)計(jì)周期短，工作量大，發(fā)生變更的幾率大、變更的費(fèi)用額較大，應(yīng)重點(diǎn)把控，據(jù)統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司由設(shè)計(jì)失誤所帶來(lái)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3-10%，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。根據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)財(cái)務(wù)部2003年對(duì)9個(gè)城市，14個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，變更簽證造價(jià)為38.04元/平米，總額約7472萬(wàn)元。若建安成本按950元/平米計(jì)，則失誤率為4%。

　　為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可以采取的策略為：建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴;給予合理的設(shè)計(jì)周期;完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì);重視階段成果標(biāo)準(zhǔn)。

　　九、成本優(yōu)化實(shí)現(xiàn)的一些其它途徑

　　1、 嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn);

　　2、 減少人為增加的工作復(fù)雜度;當(dāng)戶(hù)型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶(hù)帶來(lái)選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售帶來(lái)成倍的工作量和復(fù)雜度。

　　3、 流程上將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?

　　方案階段將結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣、部品工作前置與功能平面同步開(kāi)展，使方案的實(shí)施性更強(qiáng)。

　　4、 提高決策效率;

　　5、 加強(qiáng)合作伙伴管理;

　　在施工圖設(shè)計(jì)、模型制作方面建立長(zhǎng)期合作伙伴，在合同中明確含鋼量、目標(biāo)成本的額度。

　　6、 輸入條件多一些約束和意識(shí)，少一些隨意;

　　7、 加強(qiáng)計(jì)劃執(zhí)行力，隨時(shí)“拉警報(bào)”;

　　8、 標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新，循環(huán)式上升。