摘要：近年來，隨著經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，我國正處于城市化進(jìn)程的加速時期。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已經(jīng)深入到各個城市地區(qū)，城市土地利用率高漲。但隨著城市的發(fā)展也出現(xiàn)了一些問題，比如城市生態(tài)環(huán)境惡化、基礎(chǔ)設(shè)施功能定位落后、城市金融風(fēng)險增大等問題，房地產(chǎn)開發(fā)給城市帶來便利的同時也嚴(yán)重影響了城市的可持續(xù)發(fā)展能力。本文就房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行探討，探索適合城市可持續(xù)發(fā)展的地產(chǎn)開發(fā)途徑，并為城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)開發(fā)提供理論依據(jù)，以保證城市人民生活環(huán)境得到保護(hù)和改善，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā),城市可持續(xù)發(fā)展,途徑

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，會在很大程度上帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，我國每增加1億元的住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加投入1.479億元。因此，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)對城市的可持續(xù)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)與城市可持續(xù)發(fā)展的涵義及定性

　　房地產(chǎn)開放的可持續(xù)發(fā)展, 就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求, 又要合理利用土地資源,保護(hù)生態(tài)環(huán)境, 為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。因此，房地產(chǎn)開展的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。城市的可持續(xù)發(fā)展是指正確處理好人與人、社會、自然的關(guān)系，從而實現(xiàn)城市經(jīng)濟快速發(fā)展、社會文明相互進(jìn)步。

　　在生態(tài)環(huán)境愈來愈惡化的當(dāng)今，面對環(huán)境和資源利用等問題，可持續(xù)發(fā)展是目前在全世界達(dá)成共識的發(fā)展觀，倡導(dǎo)發(fā)展應(yīng)該滿足當(dāng)代人需求，不損害下一代人的滿足需求的能力，維系人際和社會公平。目前，房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了城市的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程，需要指建立長期有效的可持續(xù)發(fā)展機制導(dǎo)城市房地產(chǎn)開發(fā)，不斷維護(hù)和改善城市居民的生活環(huán)境，合理利用資源，保障城市的健康發(fā)展。

　　2.房地產(chǎn)過度無序開發(fā)與城市可持續(xù)發(fā)展的矛盾

　　城市可持續(xù)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)互相制約，互相促進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)給城市可持續(xù)發(fā)展帶來的問題地產(chǎn)開發(fā)一方面可以促進(jìn)城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，另一方面由于土地的無節(jié)制的開發(fā)給城市帶來的負(fù)面影響是十分巨大的，其影響主要有：

　　2.1.房地產(chǎn)市場缺乏有效監(jiān)控政策造成供需結(jié)構(gòu)矛盾

　　國家有關(guān)部門對有關(guān)房地產(chǎn)政策的貫徹落實和房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營管理的監(jiān)控力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了擠占農(nóng)業(yè)用地的現(xiàn)象，導(dǎo)致了土地資源浪費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了得到超高利潤，致力于高檔商品房的開發(fā)，結(jié)果形成市場供給結(jié)構(gòu)中大面積、高檔豪華房地產(chǎn)比重大，低價位、小戶型、經(jīng)濟房的開發(fā)量又明顯不夠。普通大眾需求旺盛的產(chǎn)品是價格實惠，經(jīng)濟適用的地產(chǎn)住房。損害了城市的可持續(xù)發(fā)展能力。

　　2.2 房地產(chǎn)無序開發(fā)破壞城市生態(tài)環(huán)境.帶來巨大危害

　　隨著城市化進(jìn)程的加快發(fā)展及城市規(guī)模的不斷擴大，大量人口不斷向城市匯集，帶來了噪音和水資源的污染、空氣質(zhì)量下降、綠化面積降低等問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅注重短期效益，形成了建筑密度大、容積率高，綠化率低，樓間距小，嚴(yán)重?fù)p害了城市的生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)重制約了城市的可持續(xù)發(fā)展的能力的提高：城市綠地面積和湖泊面積不斷減少，喪失調(diào)蓄功能;環(huán)境污染表現(xiàn)在熱島效應(yīng)、水體污染、大氣污染、固體廢物污染、噪聲污染等方面。環(huán)境的優(yōu)劣直接影響其生存和發(fā)展。對于城市發(fā)展過程中，城市中心生態(tài)環(huán)境惡化，追求環(huán)境質(zhì)量的居住者，逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，是導(dǎo)致逆城市化發(fā)展的主要動因，逐漸導(dǎo)致城市空心化，嚴(yán)重影響了城市的可持續(xù)發(fā)展的能力。

　　2.3 房地產(chǎn)開發(fā)背后的金融風(fēng)險

　　銀行信貸是我國房地產(chǎn)開發(fā)項目主要資金來源，據(jù)估計二成的建設(shè)資金來自于從銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中至少有一成是來自個人按揭貸款，建筑公司要墊付建筑安裝費的三成至四成的資金，這些資金大多是從銀行貸款，這樣計算房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少有六成是間接來源于銀行信貸。房地產(chǎn)市場的迅速提高，遠(yuǎn)高于城市居民人均收入增長水平，按照這種趨勢發(fā)展下去，將會出現(xiàn)土地粗放利用、房價收入比提高、房地產(chǎn)空置率不斷在增長等等問題，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險，進(jìn)而會危及到整個銀行體系的安全性;這將是城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展能力的重大隱患。

　　2.4.對城市歷史文化保護(hù)重視不夠

　　在城市的舊城改造過程中，要進(jìn)行大量拆遷安置、提升城市形象、結(jié)構(gòu)功能重新定位等問題，地方政府、開發(fā)商等只注重短期利益的最優(yōu)化，不注重城市的長遠(yuǎn)發(fā)展前景和整體功能的提升。在城市房地產(chǎn)建設(shè)中，出現(xiàn)一些建筑缺少規(guī)劃、不重視傳統(tǒng)建筑文化的傳承、基礎(chǔ)設(shè)施功能滯后、不注重歷史古跡的保護(hù)、重復(fù)建設(shè)等現(xiàn)象。

　　3. 房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的措施

　　保持城市人口、資源、環(huán)境和生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展，而且要隨著城市的發(fā)展和城市生產(chǎn)力水平的提高，使城市環(huán)境和生態(tài)愈來愈符合人類生存和發(fā)展的需要，就是城市可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容。其中主要是城市與所在地區(qū)或城市環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展問題、城市人工生態(tài)動態(tài)平衡問題、房地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)保護(hù)的問題。

　　3.1 注意處理好城市化中人與土地的關(guān)系

　　城市化過程就是農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝诘倪^程，為了滿足農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝谶^程的需要，必須伴隨農(nóng)業(yè)用地變?yōu)槌鞘杏玫倪^程。大量的人口進(jìn)入城市，不僅需要有一定數(shù)量的住房，而且也需要有一定的生產(chǎn)和工作空間，從而要求把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫匾?guī)模，集約利用土地。隨著城市的發(fā)展，地資源短缺、地價上升、土地成本增大，城市功能的完善，人口向城市集聚。隨著城市的不斷聚集，單位建筑密度提高，建筑層數(shù)增加。城市過度聚集，必然導(dǎo)致“城市病”出現(xiàn)，就必須以可持續(xù)發(fā)展思想為指導(dǎo)正確處理二者關(guān)系，實現(xiàn)土地利用的社會效益的最大化。

　　3.2 注意保持城市生態(tài)環(huán)境的動態(tài)平衡。

　　現(xiàn)代化城市是一個以人為主體，以空間環(huán)境利用為特點，以聚集經(jīng)濟效益為目的，集約人口、社會、經(jīng)濟、科學(xué)、文化的空間地域大系統(tǒng)。城市是由人的社會經(jīng)濟活動與周圍生態(tài)環(huán)境各因子交織而形成的復(fù)合系統(tǒng)。城市生態(tài)經(jīng)濟環(huán)境系統(tǒng)是一個自然、經(jīng)濟和社會的復(fù)合人工生態(tài)環(huán)境，它具有自己明顯的特征：第一，城市是一個以人為主體的生態(tài)系統(tǒng)。人們通過自己的經(jīng)濟活動，創(chuàng)造出適合于自身需要的特殊的經(jīng)濟、社會的人工生態(tài)環(huán)境，并且根據(jù)自己的意圖來改變城市的面貌，既可以使城市系統(tǒng)維持動態(tài)平衡，也可以破壞城市系統(tǒng)的動態(tài)平衡。第二，城市是一個開放式的不完全系統(tǒng)。城市為了保證人的基本生存和生產(chǎn)發(fā)展的需要，必須從城市生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)以外輸入大量的生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料;從城市生態(tài)系統(tǒng)以內(nèi)輸出廢棄物，采取各種環(huán)保措施對其中的有機體加以分解和排放到城市生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)之外。所以對城市周圍的其他生態(tài)系統(tǒng)也就有很大的依賴。為此在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，要十分重視發(fā)展城市的綠化，積極營造環(huán)城林帶，建立森林公園、自然保護(hù)區(qū)等城市公共綠地，保護(hù)城市生態(tài)，提高環(huán)境質(zhì)量，保持城市生態(tài)經(jīng)濟平衡，努力擴大城市綠化覆蓋率。

　　3.3 追求城市自然資源永續(xù)利用

　　房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須把房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)控制在人口密度、資源潛力、環(huán)境容量和生態(tài)承受力允許的限度內(nèi)。科學(xué)地確定建筑密度及建筑物的高度，實行合理的功能分區(qū)。根據(jù)各地的特點，盡量建造高人口密集和低建筑密度的現(xiàn)代住宅群，形成整體復(fù)合式居住小區(qū)，提高配套設(shè)施的利用效率，大力減少環(huán)保資源的耗損..

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的途徑

　　城市可持續(xù)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)互相制約，互相促進(jìn)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了城市可持續(xù)發(fā)展的進(jìn)程，需要以可持續(xù)發(fā)展思想指導(dǎo)城市房地產(chǎn)開發(fā)，保障城市健康發(fā)展。

　　4.1 城市土地集約利用與城市可持續(xù)發(fā)展

　　土地是一種稀缺性資源，隨著城市規(guī)模的不斷擴大，城市建設(shè)用地的需求也越來越多，市中心地價過高，導(dǎo)致城市居住與工作地點的向城郊轉(zhuǎn)移，服務(wù)業(yè)也隨人口遷移而轉(zhuǎn)向郊區(qū)，導(dǎo)致城市空心化。因此要科學(xué)處理好房地產(chǎn)建設(shè)用地和市政公共用地、交通用地、綠地間的關(guān)系，構(gòu)建好房地產(chǎn)用地系統(tǒng)本身在住宅，商業(yè)、商務(wù)、工業(yè)廠房用地等的結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)土地利用中房地產(chǎn)開發(fā)與城市土地利用的雙向良性循環(huán)互動，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)在節(jié)約用地的同時，應(yīng)該注重以生態(tài)環(huán)境平衡為前提，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)，良好的城市環(huán)境能夠進(jìn)一步提高城市房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，從而形成房地產(chǎn)開發(fā)與城市持續(xù)發(fā)展的良性互動。

　　4.2 房地產(chǎn)開發(fā)與城市產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

　　房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)分析城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律和城市布局規(guī)律，針對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動向開發(fā)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的房地產(chǎn)類型，實現(xiàn)房地產(chǎn)需求與供給的平衡，減少房地產(chǎn)盲目開發(fā)導(dǎo)致的空置率，甚至爛尾樓的出現(xiàn)。城市產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展是城市經(jīng)濟活動健康運行的重要特征，也是城市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的重要保證，房地產(chǎn)開發(fā)為城市經(jīng)濟活動提供空間支持，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的房地產(chǎn)開發(fā)必將推動城市產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　4.3 房地產(chǎn)開發(fā)與金融安全

　　房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于其投資大、開發(fā)周期長、價值量大等特點導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)對于銀行信貸的依賴十分明顯。開發(fā)所需大量資金來自商業(yè)銀行貸款，實際上是商業(yè)貸款的積壓，開發(fā)商無力償還貸款，危及金融系統(tǒng)的安全，進(jìn)而損害城市可持續(xù)發(fā)展能力。如果房地產(chǎn)價格過高，超過了需求者的支付能力，將導(dǎo)致居民實際生活水平的下降，如果房地產(chǎn)價格的繼續(xù)走高，將會催生房地產(chǎn)投機，為產(chǎn)生泡沫留下隱患。目前，房地產(chǎn)金融市場的融資渠道狹窄，導(dǎo)致了企業(yè)融資大部分來源于銀行信貸，這樣導(dǎo)致的結(jié)果就是如果房地產(chǎn)市場的不景氣帶來的金融風(fēng)險對于城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展帶來的負(fù)面影響。

　　5. 結(jié)語

　　城市的可持續(xù)發(fā)展是時代的必然選擇，在城市化進(jìn)程中完善地產(chǎn)開發(fā)機制，增強其社會效益是城市可持續(xù)發(fā)展的重要途徑和基本保障。因此必須加強房產(chǎn)開發(fā)過程中的管理，以便使城市可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)能夠順利實現(xiàn)。

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