本文選自國家級期刊《城市建設理論研究》，《城市建設理論研究》雜志是經新聞出版總署批準，中國商業聯合會主管、商業網點建設開發中心主辦，聯合國全人類發展中國協會、科技部科學技術進步研究所、中國社會科學院城市發展與環境研究中心指導，面向國內外公開發行的國家級科技類期刊。旬刊：上旬為時政綜合概要；中旬為學術交流；下旬為城市建設深度報道。

　　摘要:房地產業是國民經濟的基礎性、支柱性行業,關系國計民生,影響子孫后代。隨著國家對房地產宏觀調控政策的實施，房地產暴利時代結束，在此種形勢下如何實現房地產經濟的健康持續發展，本文作者結合多年工作經驗，就此問題進行了探討，并提出了房地產業健康可持續發展的建議。

　　關鍵詞:房地產經濟,健康可持續,問題,建議

　　引言

　　近幾年，伴隨著國家經濟的發展和城市化的大規模推進，不僅居民對住房的剛性需求始終處于上漲狀態，各地政府也開始認識到房地產對當地經濟巨大的拉動作用。在這種情況下，房地產行業逐漸成為各地的支柱行業，同時也成為最大的暴力行業，獲得了快速的發展。然而在發展的過程中，出現了很多問題，最主要的問題就是由于供需矛盾而導致的房價居高不下問題，這一問題引得老百姓叫苦不迭，人們戲稱房價、教育、醫療是老百姓“新三座大山”。為遏制房價，中央政府自2010年起不斷出臺政策對房地產行業進行宏觀調控，但是北京、上海、深圳等一線城市的房價在低迷一段時間后，反而卻呈現出加速上漲的態勢。究竟是什么原因導致了房價“愈挫愈勇”，又應該采取哪些對策應對呢？

　　1房地產經濟可持續發展的內涵

　　中國根據自身國情定義的可持續發展是：以人為本，以發展經濟、全面提高人民的生活質量為核心，保障人與自然、人與環境和諧共存的發展，在發展目標上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質，改善生存和生活環境，提高生活質量；在發展方式上既要保證經濟的持續、快速、健康發展，又要使自然資源和環境得到永續利用和保護，最終達到環境和發展的協調一致。目前房地產經濟投資不僅要促進經濟的穩步增長，還要建設一個適宜于人類居住和生活，生態環境優美、舒適的社會環境，實現生態、經濟、社會全方位的區域可持續發展。它有兩個含義：

　　一是指房地產業的發展既要滿足當代人對各種房地產品的要求，又要滿足子孫后代未來發展的需要。其中，包括土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場的完善及人居環境的改善等。

　　二是既要保持產業自身不斷增長，又要與社會以及國民經濟其他產業協調發展，主要包括社會的公平性；資源開發利用的可持續性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續性、產業發展的協調性等等。

　　2房地產經濟的重要意義

　　2.1房地產業在擴大內需,保持國民經濟健康、持續、穩定、協調發展上具有重要作用。我們絕對不能否定房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用，必須要明確目前房地產發展過程中存在的問題是前進中的問題、發展中的問題,在未來我國經濟社會發展中,房地產業仍然是我國基礎性、支柱性產業之一。

　　2.2房產業的最終產品為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。如果沒有房地產業為這些部門和行業的發展提供前提和場所,這些部門和行業的發展難免會受到瓶頸的制約。

　　2.3房地產業作為一個龍頭產業,可以帶動諸多產業的發展。房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合,對國民經濟發展的拉動性十分明顯。據測算,在我國當前的情況下,每投入200元的住房資金,可創造相關產業140～440元的需求;每銷售200元的住宅,便可帶動260～300元的其他商品銷售。因此,住宅建設若增加20個百分點,可望帶動國民生產總值增長2個百分點,住宅行業每吸納200人就業,可帶動相關行業300～400人就業。由此可以看出,房地產業對推動國民經濟發展的重要作用。

　　3我國房地產經濟在發展過程中存在的問題

　　3.1房地產發展過程中資源浪費是一個普遍存在的問題。長期以來,我國的房地產偏重粗放發展,表現為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗;空間資源鮮被認識,其合理利用和開發更得不到應有的重視。我國由于人口眾多,資源相對并不豐富,尤其是土地、空間等資源在一些地區形勢非常嚴峻。房地產發展過程中對資源使用效率低下,并影響其他行業發展的事件屢見不鮮。在房地產下一步的發展中,資源的機會成本及合理利用是我們必須考慮的問題。

　　3.2房地產在發展過程中對于環境保護不夠重視。開發單位片面追求經濟效益,致使房地產在發展中建筑密度過高,容積率過高,產生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間,市區污染不易向周圍散發,城市空氣質量差;人們居住、生活感到壓抑緊張;人們遠離自然,使人類與自然隔離。更有甚者,長江中游部分地市圍湖造田,開發房地產,大大降低了湖泊的蓄排洪能力,對整個地區人民生命財產安全,對包括房地產在內的經濟造成潛在威脅。

　　3.3與房產發展相配備的金融基礎體系尚不完善。我國的房地產金融經過十幾年的發展,雖然已完成了基本制度建設,形成了一定規模和良好的發展態勢,但有些問題如不解決,將影響房地產經濟的整體發展前景。首先是房地產信貸的結構還需要進一步調整,房地產貸款長期傾向于開發貸款,住房消費信貸發展不足。國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右,而我國消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行還不到10%,僅占銀行全部貸款總量的1%強。同時,住房消費貸款的發放也給銀行資產安全帶來隱患;房地產貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決;貸款資產流動性不足;金融二級市場缺位。還有,住房公積金繳納范圍和比率的擴大受到宏觀經濟環境的制約,低進低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平。

　　3.4商品房沒有得到有效利用,空置率居高不下。空置房地產產生的原因有很多,概括起來有兩大類。第一類是由于與外部客觀環境不相適應引起的空置,包括上文提到的大大超過當地人口規模的房地產,以高利潤為目標,不顧市場需求的房地產等。第二類是由于內部因素造成的房地產空置,包括開發商資質較低,開發的房地產質量存在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同,缺乏自身特點,由于沒有特點,沒有優勢導致的空置等。空置房地產不僅占用了大量寶貴資源,長期下去,還必將危害整個地區經濟的發展。

　　4促進我國房地產經濟健康持續發展的建議

　　4.1科學規劃,實現各種資源的有效利用。首先要在政策上限制粗放型的房地產經濟,努力使房地產經濟向對資源集約利用的方向轉變,尤其要提高對土地、空間資源的利用效率;其次,應作好房地產發展中的科學規劃,房地產與其他行業協調發展,既要發揮房地產對國民經濟的支柱作用,帶動經濟增長,也要避免那種過分超前,危害經濟的行為。

　　4.2注重環境保護，使房地產經濟成為城市生態經濟的一個有機組成部分。這就要求在建設項目決策之前充分聽取城市環境和生態保護專家的意見和建議,科學規劃,在進一步完善房地產物質功能,樹立“以人為本”設計理念的同時,為人們提供更舒適美好的生活辦公環境;要求房地產與環境因素的銜接更加自然和優美,與周圍的綠化、園林、小品等和諧搭配,相得益彰。

　　4.3完善金融體系,建立和發展房地產金融二級市場。房地產經濟的可持續發展必須以房地產金融的可持續發展為基礎。根據我國目前的房地產金融發展現狀,應重點做好房地產貸款結構的調整,增加消費貸款比重,并注意防范風險。另外,為解決房地產金融進一步發展的資金來源問題,期限錯配問題,資產流動性問題,我國的房地產金融業還應著手研究并建立住房抵押貸款二級市場,實現抵押貸款的證券化,將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環,打通房地產市場與資本市場的聯系,從根本上解決房地產可持續發展的資金來源問題。建立和發展房地產金融二級市場,還能有效分散銀行貸款風險,提高房地產金融的市場化程度,促進國有商業銀行向真正意義上的商業銀行轉軌,提高整個房地產金融的效率。

　　4.4加強市場監管與宏觀調控,保障市場功能的有效發揮。房地產經濟可持續發展離不開政府對公平、高效的外部環境的創造。一方面,政府應將制度建設作為重點,減少房地產開發過程中的政府行為,根除腐敗、杜絕暗箱操作、嚴格執法、取消不合理收費。另一方面,完善現有房地產經濟法律法規,包括制定各項明細的實施規則,盡量做到法律、條令、規則之間能相互配套,創造一個公平、透明的市場環境,依靠市場原則優勝劣汰,提高開發商的素質,使房地產項目與人口、源、環境相協調,與市場需求相協調,將房地產開發的短期行為和投機減至最低。

　　5結語

　　房地產是國民經濟的重要命脈之一，因此我們要從急功近利的心態轉變到對如何實現整個產業的健康發展上來，通過宏觀調控，科學規劃，建章立制等手段最終實現該產業的健康可持續發展。