房產(chǎn)測量是測繪工作的重要組成部分，房產(chǎn)測量對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要意義，本文主要探討房產(chǎn)測量的問題及對策。

　　《地產(chǎn)線》雜志創(chuàng)刊于2013年12月，由福建省廣播影視集團主辦，是一本地產(chǎn)設(shè)計類的高端雜志，從創(chuàng)刊開始就以“記錄發(fā)展 解讀價值”為宗旨，全方位、多角度的展示地產(chǎn)項目的成長過程，并整合業(yè)內(nèi)其它的媒體資源，為開發(fā)商、設(shè)計公司、策劃公司提供全面的品牌咨詢和推廣服務(wù)。

　　隨著住房制度的進一步改革與完善，隨著近年來商品房價格的持續(xù)走高，房產(chǎn)測量日益受到廣大的業(yè)主的重視。房產(chǎn)測量是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。而房屋測繪是整個房地產(chǎn)測繪中一個非常重要的組成部分，其測繪成果的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，它關(guān)注的是民生問題。因此探討房產(chǎn)測量中的相關(guān)問題具有十分重要的意義。本文首先對房產(chǎn)測量進行了概述，然后分析了房產(chǎn)測量的意義，并對目前房產(chǎn)測量中存在的問題進行了歸納，最后重點探討了改善我國房產(chǎn)測量的措施。

　　一、房產(chǎn)測量概述

　　房產(chǎn)，是指依附于土地上的各種建筑物和構(gòu)筑物，與地產(chǎn)一同構(gòu)成不動產(chǎn)的主要部分，具有不動產(chǎn)的一切特征。它不僅是人類最重要的物質(zhì)財富之一，也是任何社會的法律制度最為關(guān)注的調(diào)整對象之一。

　　是地籍測量與房產(chǎn)測量的總稱。它的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查驗收等。它在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等。

　　房產(chǎn)測量與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。其中最大量、最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。房產(chǎn)測量不但具有基礎(chǔ)測繪工作所特有的技術(shù)性，而且具有很強的法律性，其測繪成果的真實性、可靠性直接牽涉到每個地籍、房產(chǎn)主的經(jīng)濟利益。

　　二、房產(chǎn)測量的意義

　　房產(chǎn)測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。具體說來，有幾下幾點：

　　(一)房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護依據(jù)

　　房產(chǎn)測量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購房人的切身利益房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴(yán)密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)同時也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。

　　(二)房產(chǎn)測量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)

　　房產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對房屋自然狀況和權(quán)屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量是進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。

　　(三)房產(chǎn)測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段

　　當(dāng)前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主義主意，推廣和進行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

　　三、目前房產(chǎn)測量中存在的問題

　　(一)房產(chǎn)測繪市場發(fā)展不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位

　　盡管房產(chǎn)測繪作為一項專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場，實行政企分開、納入競爭和監(jiān)督機制，但由于房產(chǎn)測繪市場發(fā)育不完善，存在一些不公平競爭甚至違法亂紀(jì)行為，擾亂了市場秩序。目前，有關(guān)房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善，測繪行政管理部門對房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對測繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo)，對測繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗不到位，不利于保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

　　(二)房產(chǎn)測量技術(shù)有待規(guī)范

　　1、開發(fā)商在計算結(jié)果的基礎(chǔ)上加大面積出售

　　有些房產(chǎn)開發(fā)商在出售商品房時，為了自身利益，在應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積上不按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，任意多加共有建筑面積;還有的開發(fā)商由于概念不清或有意損害消費者，多算或重復(fù)計算面積，造成銷售面積和實際面積不符。

　　2、期房建成后與建筑圖紙設(shè)計面積相差很大

　　期房預(yù)售時，商品房尚未建成，開發(fā)商依據(jù)設(shè)計圖紙自行計算房屋面積，并自行決定公用面積的分?jǐn)偂Ｔ谑┕そㄔO(shè)過程中，開發(fā)商對房屋的結(jié)構(gòu)、尺寸進行局部變更，造成竣工商品房面積與預(yù)售時面積不一致。

　　3、計算錯誤，特別是計算共有面積分?jǐn)倳r出現(xiàn)錯誤

　　商品房面積的測量需要以一個項目或一幢樓為單位進行，并需計算該項目或樓房公用面積的分?jǐn)傁禂?shù)。該系數(shù)是否符合規(guī)定和科學(xué)合理，也影響商品房面積的大小。在實踐中，有些開發(fā)商以單元為單位按戶平均分?jǐn)?還有些開發(fā)商將層高小于2. 2 米的房屋面積也計入室內(nèi)建筑面積，使銷售面積大于實際面積。還有一種情況由于計算錯誤使銷售面積小于實際面積，這種情況主要是開發(fā)商沒有把應(yīng)分?jǐn)偟姆忾]通廊、公共外墻等項計入分?jǐn)偯娣e中，使開發(fā)商自己蒙受了損失。

　　(三)從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

　　房產(chǎn)測量人員應(yīng)為熟諳法律、建筑、測繪技術(shù)等多方面知識的高素質(zhì)專業(yè)測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產(chǎn)測繪部門，從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏，房產(chǎn)測繪工作水平較低。

　　四、改善我國房產(chǎn)測量的措施

　　(一)運用測繪新技術(shù)進行房產(chǎn)測量，提高測量準(zhǔn)確性

　　房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有：

　　1、房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

　　數(shù)字化測圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過計算機數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動強度低、圖載信息多等特點。因此，數(shù)字化測圖是房產(chǎn)圖成圖的一個主要發(fā)展方向。

　　2、運用坐標(biāo)解析法進行房產(chǎn)測量的計算

　　房屋銷售面積計算比較復(fù)雜，一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時有發(fā)生。因此，一個科學(xué)明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運用坐標(biāo)解析法進行房產(chǎn)測量計算具有巨大的進步意義。

　　3、GPS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用

　　GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測量技術(shù)，GPS技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準(zhǔn)確化。

　　(二)提高房屋預(yù)測的準(zhǔn)確性

　　1、預(yù)測圖紙資料的檢查

　　設(shè)計圖紙是建筑面積預(yù)測的必須的首要資料，其圖紙是否準(zhǔn)確直接影響到建筑面積預(yù)測的準(zhǔn)確性，應(yīng)該檢查預(yù)測圖紙資料是否蓋有設(shè)計單位的圖章的全套設(shè)計施工藍圖。一套完整的建筑施工圖應(yīng)包括規(guī)劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽臺詳圖等，若圖紙附有建筑設(shè)計CAD 光盤更好;檢查建筑平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，若套型、尺寸不清，無法進行平面圖的繪制;檢查設(shè)計單位提供的對圖紙上如水池、水泵房、發(fā)電機房、配電室、制冷機房、消防控制室等公用配套設(shè)施部位功能使用說明是否清楚，以便確定此公用配套設(shè)施建筑面積是否能進行分?jǐn)偂?/p>

　　2、尺寸數(shù)據(jù)的采集

　　在許多設(shè)計圖上，設(shè)計的尺寸有柱軸心尺寸，結(jié)構(gòu)外墻尺寸，凈尺寸等，這些情況與我們所需的計算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，需要經(jīng)過換算，所以，在作業(yè)時，要看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸;在使用面積預(yù)測換算邊長數(shù)據(jù)時，還要考慮到房屋竣工后實際狀況。

　　3、成果資料的檢查、整理、歸檔

　　商品房預(yù)測成果資料經(jīng)過整理，書寫技術(shù)說明報告，經(jīng)過檢查驗收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里檢查，主要是指作業(yè)小組測繪員互相檢查和測繪部門設(shè)置的質(zhì)量檢查機構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員。重點檢查：預(yù)測算的分戶界線，房屋使用性質(zhì)，與共有面積相關(guān)的建筑是否與圖上一致;設(shè)計圖上的名稱標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類別是否合理;房屋邊長數(shù)據(jù)的采集，有沒有錯誤;面積的計算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆嬎闶欠穹�合�?guī)范規(guī)定;幢號、室號編寫是否符合房產(chǎn)發(fā)證要求;委托人名稱、房屋坐落地址、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素注記有無遺漏差錯等。

　　(三)加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測繪上崗人員的專業(yè)素質(zhì)

　　一名合格的房產(chǎn)測繪從業(yè)人員不但應(yīng)具備測量的專業(yè)知識和相關(guān)的房地產(chǎn)知識，還要具備高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和有關(guān)法規(guī)開展房產(chǎn)測量工作。對于測繪人才欠缺的地區(qū)更需加大扶持力度，做好房產(chǎn)測量各項業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高上崗人員專業(yè)素質(zhì);加強數(shù)字技術(shù)、計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，提高房產(chǎn)測繪的科技含量。

　　(四)建立房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)平臺，加強交流與合作

　　測繪部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)通力合作，制定規(guī)范的房產(chǎn)測繪操作規(guī)程和統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，建立房產(chǎn)測繪技術(shù)信息系統(tǒng)平臺，形成統(tǒng)一的運作模式、操作流程和成果質(zhì)量監(jiān)督機制，達到收派件、勘測、繪圖、檢核、收費、發(fā)證、歸檔全過程的自動化處理。既方便信息技術(shù)統(tǒng)一管理、指導(dǎo)、交流與資源共享，又能推動行業(yè)技術(shù)進步;既規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，又能確立房產(chǎn)測繪成果的權(quán)威性，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。

　　結(jié)語

　　綜上，房產(chǎn)測量是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測量規(guī)范時應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時留有漏洞。

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