摘要：住房是重要的民生工程，而解決廣大中低收入人群的住房困難問(wèn)題是政府工作的重中之重。本文主要以西安市為例，從中國(guó)住房商品化、房?jī)r(jià)收入比、擴(kuò)大內(nèi)需三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明保障性住房存在的必要性。
　　關(guān)鍵詞：保障性住房，住房商品化，房?jī)r(jià)收入比，擴(kuò)大內(nèi)需
　　
　　最近，經(jīng)濟(jì)適用住房屢遭曝光，反映出建設(shè)和管理中存在的漏洞。因此，有人提出取消經(jīng)濟(jì)適用房制度。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)不符合我國(guó)住房發(fā)展的實(shí)際，是不可取的。在現(xiàn)階段，保障性住房是解決中低收入家庭住房困難的重要途徑，政府應(yīng)從制度設(shè)計(jì)和執(zhí)行兩個(gè)方面多下功夫，保證保障性住房建設(shè)和管理健康發(fā)展，而不是因噎廢食。本文僅以西安市為例，主要從三個(gè)方面來(lái)分析保障性住房存在的必要性。
　　保障性住房是指政府按限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的為本市中低收入住房困難家庭提供的具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，由經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和政策性租賃住房構(gòu)成[1]。經(jīng)濟(jì)適用住房是面向城市中低收入住房困難家庭；廉租住房是面向城市低收入住房困難家庭；政策性租賃房是面向“夾心層”的住房保障——在廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度的保障對(duì)象之間，必然會(huì)客觀地存在邊緣人群，即既不符合廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，又購(gòu)買不起或購(gòu)買不到經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入家庭。目前西安市的保障性住房主要有經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。
　　一、中國(guó)住房商品化的需要
　　在建國(guó)之初，我國(guó)學(xué)習(xí)蘇聯(lián)模式，在城鎮(zhèn)實(shí)行了完全福利化的住房政策，即實(shí)行統(tǒng)一建房、統(tǒng)一分配、低租金使用的住房建設(shè)、管理和使用制度，也就是通常說(shuō)的低租金福利制度，制約了城鎮(zhèn)住房的發(fā)展速度。改革開放后，我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，基本確立了住房商品化的性質(zhì)，隨后幾乎每年都會(huì)出臺(tái)新的房改政策，促進(jìn)了房改的迅速進(jìn)行，到1998年我國(guó)的市場(chǎng)化幾乎全面完成。短短的二十年時(shí)間，我國(guó)從根本上破除了舊的住房制度，商品房市場(chǎng)基本完善，同時(shí)建立了經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、住房公積金制度為主的住房保障體系。與世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)住房商品化的進(jìn)程是相當(dāng)驚人的。
　　發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)住房商品化都是在基本實(shí)現(xiàn)人人有房住的情況下，逐步走上住房商品化道路的。而我國(guó)住房商品化在這方面留有較大缺口，目前加大保障性住房建設(shè)是對(duì)這一缺口的回補(bǔ)。
　　美國(guó)1942年其人均國(guó)民收入就達(dá)1017美元，且從20世紀(jì)30年代起，羅斯福政府就著力于解決居民的住房問(wèn)題，通過(guò)各種措施鼓勵(lì)建造低收入者住得起的房子，并適時(shí)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整，使其成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最完善的國(guó)家之一，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)人均居住面積達(dá)60多平方米。德國(guó)在1959年人均國(guó)民收入達(dá)到834美元，人均消費(fèi)支出618美元，屬小康水平，但是直到20世紀(jì)90年代，德國(guó)政府才由興建社會(huì)福利性住宅轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)個(gè)人積累資金按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)建住宅，通過(guò)住宅儲(chǔ)蓄體系和抵押貸款大量融資，使住宅建設(shè)進(jìn)入了新的繁榮期，目前，德國(guó)西部人均住宅面積為35平方米，德國(guó)東部人均住宅面積為28平方米。英國(guó)1958年人均國(guó)民收入達(dá)995美元，而直到上世紀(jì)80年代中期，政府剛開始向居民出售大量的公房，走市場(chǎng)化道路。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家2006年人均住房使用面積達(dá)45平方米，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、新加坡的人均住宅使用面積達(dá)28平方米。
　　下表1列出了從2000年開始，西安市人均收入、居民的住房狀況。與上述其他發(fā)達(dá)國(guó)家在同等水平下的居民住房狀況相比，說(shuō)明住房商品化進(jìn)程太快對(duì)西安市居民有很大的影響，必須用政策來(lái)保證廣大居民的住房權(quán)利。
　　表1西安市城鎮(zhèn)居民收入、住房狀況表
　　年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
　　人均可支配收入（元） 6364 6705 7184 7784 8544 9628 10905 12662
　　換算成美元 769 810 868 940 1032 1193 1397 1732
　　人均居住面積（m2） 10.19 10.9 11.05 11.15 12.06 12.96 13.75 20.63
　　備注：人民幣和美元的折合匯率均以每年末的值為標(biāo)準(zhǔn)。
　　目前我國(guó)正處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，其主要標(biāo)志是住在城鎮(zhèn)的居民占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎夭粩嗵岣撸�人口不斷集中于城市[2]。西安市2007年的總?cè)丝跀?shù)7642527人，其中非農(nóng)業(yè)人口3538466人，占總數(shù)的46%，這意味著城市住宅的需求量的加大，完全靠市場(chǎng)解決住房問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。
　　我國(guó)城鎮(zhèn)自1987年開始進(jìn)行住房制度改革以來(lái)，住宅市場(chǎng)化供應(yīng)的比例不斷提高，到2004年底達(dá)到了70%以上，這促使大量居民的住房要交由市場(chǎng)配置，但我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平總的來(lái)說(shuō)還是比較低的，且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也較國(guó)外落后，我國(guó)的住房保障制度尚處于起步階段。目前我國(guó)住房市場(chǎng)上，大量的中低收入階層的支付能力與適宜的住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格之間存在著巨大的鴻溝。在土地資源相對(duì)緊張，住房市場(chǎng)化、商品化的今天，政府必須進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障制度的建設(shè)以保障廣大中低收入者的基本住房問(wèn)題。對(duì)于西安市來(lái)說(shuō)，地處大西北，屬于二線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較低，所以低收入者住房保障問(wèn)題更加任重道遠(yuǎn)，更需要加大對(duì)保障型住房的建設(shè)和管理。
　　二、緩解住房壓力的需要
　　房?jī)r(jià)收入比(Housing-Price-to-incomeRatio，以下簡(jiǎn)稱PIR)是衡量居民整體住房消費(fèi)水平的住宅市場(chǎng)指標(biāo)，是一個(gè)被廣泛運(yùn)用的指標(biāo)。根據(jù)中國(guó)人民銀行總行的定義：房?jī)r(jià)收入比為商品房平均銷售價(jià)格和套均面積的乘積除以城鎮(zhèn)家庭的年均可支配收入。設(shè)商品房平均銷售價(jià)格為P，套均面積為S，家庭年均可支配收入為I（家庭人均可支配收入乘以家庭人數(shù)），房?jī)r(jià)收入比為α，則房?jī)r(jià)收入比α的計(jì)算公式可表示為[3]：。并且世界銀行在衡量一個(gè)國(guó)家的住房消費(fèi)水平時(shí)，認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在4倍到6倍之間較為適當(dāng)，這是許多國(guó)家和地區(qū)分析房?jī)r(jià)收入比情況時(shí)的一個(gè)重要指標(biāo)。以西安市2007年的城市居民家庭收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，結(jié)合西安市住宅平均售價(jià)，計(jì)算西安市2007年房?jī)r(jià)收入比為8.4：1（每套住房以建筑面積90m2計(jì)，價(jià)格以2007年商品房均價(jià)3536元/m2計(jì)），高于6：1的國(guó)際平均房?jī)r(jià)收入比。
　　國(guó)內(nèi)學(xué)者楊文武（2003）認(rèn)為在有效供給的商品房中，理應(yīng)存在著不同種類的房?jī)r(jià)收入比，比如新建房?jī)r(jià)收入比、二手房?jī)r(jià)收入比、新舊房?jī)r(jià)收入比等。另外，商品房的市場(chǎng)交易價(jià)格具有地域差異性，因而房?jī)r(jià)收入比又可劃分為全國(guó)、省(市)和地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比；東、中、西部房?jī)r(jià)收入比；國(guó)內(nèi)與國(guó)際房?jī)r(jià)收入比；以及各區(qū)域半年、一年、三年和五年等不同時(shí)空與種類的房?jī)r(jià)收入比。李偉（2004）認(rèn)為目前計(jì)算房?jī)r(jià)收入比只考慮到上市住房的房?jī)r(jià)和家庭戶收入這兩個(gè)指標(biāo)，如果對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行深入研究的話，可以對(duì)其進(jìn)行細(xì)分，計(jì)算每一個(gè)細(xì)分后的房?jī)r(jià)收入比，更準(zhǔn)確地反映居民整體住房消費(fèi)的水平，對(duì)制定政策有指導(dǎo)性意義[4]。
　　尤其是開放市場(chǎng)以后，住房區(qū)域化的格局被全面打破，一個(gè)地區(qū)的住房，其購(gòu)買人不僅是本地區(qū)居民，而且包括大量外地居民，越是房?jī)r(jià)收入比偏高的地區(qū)，外來(lái)購(gòu)買力越高，反之亦然。因此，較高房?jī)r(jià)收入比是市場(chǎng)作用的結(jié)果。那么，適合本地居民，特別是中低收入家庭的住房在哪里？就是保障性住房。保障性住房的房?jī)r(jià)要與本地居民的收入相適應(yīng)。保障性住房對(duì)平抑市場(chǎng)化的商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生作用，從而使房?jī)r(jià)收入比回歸到一個(gè)理性的區(qū)間。
　　三、擴(kuò)大內(nèi)需的需要
　　由美國(guó)的次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)，使我國(guó)各行各業(yè)受到很大的影響，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，在今年的“兩會(huì)”上，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)要“擴(kuò)大內(nèi)需”，并且也出臺(tái)了各種擴(kuò)大內(nèi)需的政策和措施。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，如何擴(kuò)大內(nèi)需？這就要分析不同收入人群的住房情況，然后通過(guò)供需兩個(gè)方面來(lái)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展”。筆者認(rèn)為，中低收入家庭的住房潛力巨大，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要力量。
　　近年來(lái)，西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。2007年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1763.73億元，全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1340.59億元，其中房地產(chǎn)投資387.44億元，占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)28.9%[5]。2007年西安市商品房銷售面積達(dá)8339198平方米，銷售總額達(dá)2817880萬(wàn)元。同時(shí)城市居民人均居住面積逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)，由2000年的10.19m2增加到2007年的20.63m2，提高了10.44m2。另外，從全市住房性質(zhì)結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，原有私房、商品房和房改房占有主要的存在形式。這些都充分說(shuō)明我市中高收入家庭的住房可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。然而房地產(chǎn)業(yè)還要繼續(xù)發(fā)展，還有部分人無(wú)法滿足住房需求，而靠他們自己的力量又買不起房，這部分人就是中低收入家庭。
　　2007年9月20日至12月1日，西安市房屋管理局在西安市十三個(gè)區(qū)（縣）開展了城鎮(zhèn)低收入家庭住房狀況全面調(diào)查，據(jù)此編制了《西安市城鎮(zhèn)低收入家庭住房狀況調(diào)查報(bào)告》。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安市全市十三個(gè)區(qū)（縣）低收入家庭共約11.5萬(wàn)戶、35.5萬(wàn)人，其中無(wú)住房家庭1.5萬(wàn)戶，占全市低收入家庭總數(shù)的13.2%。此外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，西安市人均住房建筑面積20平方米以下的家庭（不含無(wú)住房家庭）約有7.2萬(wàn)戶，總面積為74.6萬(wàn)平方米，人均建筑面積為10.38平方米。西安市低收入家庭（不含無(wú)住房家庭）以購(gòu)買或承租公有住房為主，占總數(shù)的50.2%；有近8.2%的低收入家庭的住房屬于無(wú)產(chǎn)權(quán)證的歷史遺留問(wèn)題房；還有約5.2%的低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)房或承租公房，而是通過(guò)住進(jìn)拆遷臨時(shí)過(guò)渡房或自行搭建臨時(shí)住房等方式解決其住房問(wèn)題。這些家庭根本無(wú)力購(gòu)買市場(chǎng)提供的商品房，為了保障他們的居住權(quán)，就需要大量的保障型住房，依靠市場(chǎng)和政府的雙重引導(dǎo)。
　　由此可見，西安市的大量住房需求存在于中低收入家庭，因此，為了更好地發(fā)展經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府必須大力發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房，加大保障型住房的建設(shè)和管理力度，同時(shí)應(yīng)增加保障房的種類，以達(dá)到“人人享有住房”的目標(biāo)。
　　
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