摘要：城市軌道交通在各個方面都有較為重要作用，特別對于房地產價值有著影響。本文重點提出軌道交通影響房地產價值引起的幾點思考建議，從而得出結合實際發展城市軌道交通，從而推動經濟發展，另外，提出城市軌道交通與房地產聯合開發相關建議。
　　關鍵詞：城市軌道交通，價值影響，房地產開發
　　
　　自改革開放以來，我國的城市規模和經濟建設都有了飛速的發展，城市化進程在逐步加快，城市人口在急劇增加，大量流動人口涌進城市，人員出行和物資交流頻繁，使城市交通面臨著嚴峻的局勢。城市軌道交通（UrbanRapidRailTransitorUrbanRailRapidTransit，URRT）具有運輸效率高、人均資源消耗小、環境污染少等優點，在保證城市土地的集約化開發利用、引導和改善城市空間結構、解決城市交通擁擠問題、促進沿線房地產增值、推動沿線經濟的繁榮以及促進城市社會、經濟和環境協調發展等方面，都具有極其重大的作用。它的強烈“吸引力”，使得大量的商業、娛樂、商務、文化設施集中，促進沿線商業的發展和沿線房地產的高密度開發，大大提升房地產價值[1,2]。目前，通過對城市軌道交通對房地產價格的影響機理、模型的分析，本文得出相關幾點思考建議。
　　1結合實際發展城市軌道交通，從而推動經濟發展
　　軌道交通具有具有運輸效率高、人均資源消耗小、環境污染少、占地少等優點，隨著URRT的興建，沿線區域的可達性大大提高，對居民產生巨大的吸引力，促進URRT沿線居住密度的提高。同時，在線路兩側形成住宅、職業場所以及社會資本的帶狀分布區域。這種帶狀區域具有開發機能，它將中心地帶和其他地域連接起來，也將人口聚集地區和邊緣地區連接起來。與此同時，開發商會對沿線的土地進行開發，大量的設施和居民在線路兩側聚集，而密集的設施又會吸引居民到該地區的出行，包括物業、購物和娛樂等。更多的客流會刺激更多功能設施的聚集，但為了保持交通便利的優勢，這種聚集都盡可能地靠近線路站點，從而帶動整個區域經濟的發展。
　　城市快速軌道交通適應了廣大人民群眾生活質量不斷升級要求的城市基礎設施，并提高人民生活水平的標志性項目。一些發達國家或發展較快的國家，曾經都將發展快速軌道交通作為拉動經濟增長、滿足城市人民生活水平提升的重要項目，大力投資建設。
　　URRT通常又存在投資和運營成本巨大、政府財政壓力過大、運營過程收支難以平衡、投資回收慢、貸款壓力大、建設周期長等劣勢。每個城市應根據自身城市規模、發展狀況科學合理布局，選擇適合自身發展的軌道交通形式，借鑒相關項目的成功經驗，采取多渠道融資方式，嚴格控制工程建設規模，控制造價，城市政府要避免在房地產開發商和沿線企業、單位等局部利益、小團體利益和個人利益推動下，不切實際地過多過快發展URRT系統，形成發展包袱、激化社會矛盾。
　　2城市軌道交通與房地產聯合開發
　　2.1實施的可行性
　　從各城市軌道交通的建設經營現狀看，大多數處于政府補貼狀態。以北京市為例，作為中國第一個擁有較完善的軌道交通網的城市，政府每年的則政補貼為6-7億元。究其原因，主要是軌道交通項目公益性決定的低價格體系下單一的票務收益，往往難以補償巨大的建設投資和運營成本。因此，必須尋求城市軌道交通的多種經營收益。改善城市軌道交通的資金現狀，城市軌道交通與房地產聯合開發正好提供了這種可能性。
　　URRT與周邊房地產聯合開發是政府將URRT站點地面以上部分土地或附近部分土地的使用權出讓給URRT企業，URRT企業可以結合URRT線路和站點一并規劃設計，根據市場供需情況分期開發建設。鑒于資金、項目開發管理人才與經驗等方面的原因，URRT企業一般與專業的房地產開發商進行合作。URRT企業提供土地，房地產開發商提供資金，利潤按照一定比例進行分成。也可以由URRT企業自行開發建設，然后出租或自行經營。
　　URRT屬于風險比較小，但直接經濟效益相對較低、投資較大、見效較慢的項目；而房地產屬于風險較大，但效益較好，見效較快的項目。聯合開發將這兩類項目結合起來，就可把來自房地產開發的收益用于補償URRT的建設和營運成本，又可用URRT的較低風險來減低聯合開發的整體風險。聯合開發還能保證URRT充足而穩定的客流，提高URRT企業的票務收入。因此聯合開發可以改善URRT企業總體的財務收支狀況，減少URRT前期投資的壓力。還可吸引民間資本和外資參與URRT建設和運營。促進URRT投資主體多元化和經營管理商業化。推動城市基礎設施業的投融資體制改革。
　　URRT與房地產的聯合開發，從土地資源利用上看，能夠提高URRT場站周邊土地綜合利用效率，還能建設安全環保的居住社區。從政府財政上看，可以增加政府來自土地的收益，減少政府對于建設與營運的補貼。更重要的是有助于解決城市交通擁堵問題，促進城市社會、經濟和環境的協調與可持續發展。
　　2.2運行體制及實施程序
　　聯合開發公司主要職責包括：尋找合作房地產開發公司、自行開發及經營部分物業等。聯合開發是一項復雜的系統工程，有眾多的參與實體。同時，聯合開發涉及的專業面廣，幾乎涵蓋了軌道交通建設以及房地產開發的所有相關知識。因此.從聯合開發的規劃、組織到實施必須遵照一定的程序進行。
　　2.3主要的幾個節點
　　①土地出讓方式。聯合開發是運用經濟杠桿支持URRT企業實現商業化運營，實現URRT市場化發展的一種策略，另一方面還必須實現土地利用效益的最大化。土地開發利用與URRT場站設施建設必須相互協調一致、一體化發展。互不聯系，單獨實施，將無法達到上述目標；②聯合開發土地價格與面積的測算，聯合開發的收益將用于彌補URRT的建設與營運成本，在URRT預期投資回報缺口確定以后，就必須科學地測算現在與未來URRT車站周邊土地的價值與收益；③聯合開發的管理。聯合開發不但要彌補URRT的建設成本，也要彌補其營運成本。因此，對于聯合開發，政府必須建立一套行之有效的管理辦法。防止URRT企業的短期行為與其他不良行為。雖然土地協議出讓給URRT公司，公司擁有土地的使用權。但是土地必須分期建設，而且URRT公司必須進入國土部門的土地交易市場，通過招標或掛牌，公開選擇開發商進行房地產開發。
　　3建立利益合理分配，促進可持續發展
　　目前，世界上除少數國家和地區外，軌道交通系統均是不盈利的，有些城市不但無法償還建設貸款，甚至運營都需要政府補貼，URRT發展給站點周邊房地產帶來的增值，卻可能被其所有者和使用者所獨享，而難以為URRT的可持續發展做出貢獻。經濟可持續的目標是將城市軌道交通產生的外部效益，通過市場和政策的手段，部分地轉化為內部效益，維持城市軌道交通建設和運營的平衡，最終達到盈利，積累繼續建設的資金，以實現投資—建設—運營—回報—投資的良性循環。現階段經營性交通設施增值效益返還措施存在增值收益流失、增值被低估、收益款流失等不足，為此本文構建了物業稅制度下增值效益返還措施。
　　具體的做法是：政府將己建成項目帶來的物業稅增值收益，使用到當前項目的建設中，作為一種“事前投資”。己開發的交通設施周邊房地產升值，促使物業稅稅金增加，政府可以從這些收入中劃取一部分組成一個“資金池”。利用資金池的資金，政府可以增加對當前項目的投資比例，從而減少對特許經營者的補貼。在項目建成運營后，此項目帶來的物業稅稅額的增值量同樣流入“資金池”，為政府下一個擬建的項目做好籌資準備，這樣就形成一個增值效益收集、使用的循環模式。
　　相對于當前的特許經濟模式，基于物業稅制度的新方案有以下優點：（1）物業稅制度中的賦稅對象是城市所有的房地產，包括新建物業和己有物業。新方案下，只要享受到交通設施的外部經濟效益，業主所持的物業價值就會有所變化，那么他們所繳納的物業稅就會相應增加；（2）減少與特許經營商前期的談判工作。在實施物業稅制度后，收集增值效益可以借用對城市房地產價值定期的評估結果，而無須開展其它工作。除以上建議外，還要加強城市規劃監管，明確城市規劃的重要性和嚴肅性，不能讓追逐高利潤的房地產開發活動沖擊和破壞城市URRT系統沿線尤其是結點部位的整體布局。
　　
　　參考文獻：
　　[1]鄧曉沛,候杰.我國城市軌道交通發展現狀探討[J].北方交通,2009,04.
　　[2]慈立坤,胡蒙達.上海城市軌道交通網絡運營可靠性研究[J].城市軌道交通研究,2009,05