摘要：2010年，我國迎來了小城鎮(zhèn)發(fā)展的“黃金年”。國家宏觀政策的出臺、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人民物質(zhì)生活水平的提高等等，在新未來幾年內(nèi)，都將有利于我國小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但在投資機遇到來的同時也不應(yīng)忽視其風(fēng)險，本文將結(jié)合我國現(xiàn)狀，綜合分析我國小城鎮(zhèn)投資房地產(chǎn)的機遇與風(fēng)險。
　　關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資機遇風(fēng)險
　　小城鎮(zhèn)建設(shè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而房地產(chǎn)業(yè)是拉動小城鎮(zhèn)建設(shè)的被動型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對小城鎮(zhèn)建設(shè)，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長，有著重要的作用。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要組成部分，它不僅可以為人們的生產(chǎn)生活提供基本的物質(zhì)保障，還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。因此，對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資機遇與風(fēng)險的研究分析就顯得尤為重要了。
　　一、機遇分析
　　1、國家宏觀政策將有利于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的投資
　　2010年2月1日中央發(fā)布的一號文件指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的制度創(chuàng)新，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)規(guī)劃水平和發(fā)展質(zhì)量，當(dāng)前要把加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展作為重點。深化戶籍制度改革，加快落實放寬中小城市、小城鎮(zhèn)特別是縣城和中心鎮(zhèn)落戶條件的政策。大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，抓住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有利時機，促進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢項目向縣城和重點鎮(zhèn)集聚，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，吸納農(nóng)村人口加快向小城鎮(zhèn)集中。完善加快小城鎮(zhèn)發(fā)展的財稅、投融資等配套政策，安排年度土地利用計劃要支持中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。
　　由此可以看出，中央一號文件的出臺將為小城鎮(zhèn)帶來持續(xù)的城市化發(fā)展動力及大量剛性和改善性需求，推進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于開發(fā)商在該地區(qū)投資。
　　眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個涉及許多行業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)。其發(fā)展必定會帶動建材、化工、供水、供電、裝飾材料、安裝、交通運輸及商品零售等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此發(fā)展小城鎮(zhèn)的相關(guān)政策的出臺，必將以吸引房地產(chǎn)商在小城鎮(zhèn)投資為先，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展；與此同時，隨著政府對小城鎮(zhèn)發(fā)展的重視，也會提升相關(guān)地區(qū)的地價、房價，并且加速了中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集約化發(fā)展，吸引更多農(nóng)村甚至大城市的人們到小城鎮(zhèn)去工作，提高了人們對小城鎮(zhèn)住房的需求。
　　2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化建設(shè)所帶來的機遇
　　據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示，2009年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長8.7％，實現(xiàn)年初制定的“保八”目標(biāo)。城鎮(zhèn)居民家庭人均比上年增長8.8％。農(nóng)村居民人均純收入比上年增長8.2％。收入的增加自然會導(dǎo)致人們對居住水平要求的提高。小城鎮(zhèn)人口、農(nóng)村人口對住房需求的增加和住房條件的改善，都會對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)與投資帶來巨大的市場和機遇。
　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國城市化建設(shè)也將進(jìn)一步推進(jìn)，這無疑對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到支撐的作用。國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長30.5％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資增長27.5％。有專家表示，如今全球的平均城市化水平在65%左右，在過去的一年中我國的城市化水平維持在46%，而到2050年中國的城市化水平也將達(dá)到這一數(shù)字。屆時從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市人口平均每年將達(dá)到2500萬左右，如果按照小康標(biāo)準(zhǔn)即人均居住面積35平米計算的話，僅僅滿足新增城市人口的居住面積每年就將達(dá)到八億五千萬平米。去年我國商品房銷售面積超過八億平米，而大城市的土地資源畢竟是有限的，因此未來由城市化帶來的在小城鎮(zhèn)新增房屋住宅的需求將是非常強勁的。
　　此外，依靠優(yōu)良的道路交通建設(shè)，我國許多地方的小城鎮(zhèn)與大城市的聯(lián)系日益緊密，這為實現(xiàn)小城市與大城市有機對接，提供了有力的保障和條件。而交通和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施對于中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)投資起著至關(guān)重要的作用，在緩解大城市的住宅壓力的同時，也為小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)帶來的發(fā)展和增值的空間。
　　3、大中城市房價過高促進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
　　大城市依靠其強大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大量的就業(yè)機會，吸引周邊城鎮(zhèn)乃至全國的人口集聚，但由于大城市房屋價格高漲，為了緩解大城市住房壓力，地產(chǎn)的開發(fā)將逐步開始向小城鎮(zhèn)進(jìn)軍。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，40%進(jìn)入了大城市，60%進(jìn)入了中小城市和小城鎮(zhèn)。而受到資源稀缺性的限制，大城市的土地資源會越來越少，價格也會越來越高，因此未來我國小城鎮(zhèn)對住房的需求是長期的，需求量也是巨大的，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場前景十分廣闊。
　　就目前來看，小城鎮(zhèn)城市房價上漲速度較大城市慢很多，整體也尚未達(dá)到前期高點；而需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好，主要是剛性和改善性需求；同時，在城市化進(jìn)展和城際地鐵輕軌建設(shè)提速等有利因素驅(qū)動下房價上漲潛力較大，且為中長期趨勢，小城鎮(zhèn)量價空間被普遍看好。
　　二、風(fēng)險分析
　　1、用地審批與監(jiān)督機制不健全
　　大城市有比較健全的房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，但在小城鎮(zhèn)則幾乎沒有。小城鎮(zhèn)地產(chǎn)管理相對大中城市較為混亂，相當(dāng)多的建筑用地未經(jīng)審批登記，即使是經(jīng)過審批的用地，其開發(fā)活動也沒有監(jiān)督機制。當(dāng)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃需要拆遷時，相當(dāng)一部分小城鎮(zhèn)市民由于缺乏文化和法律的相關(guān)知識，不但不把土地使用權(quán)還給國家，反而在聞風(fēng)某片土地被政府納入規(guī)劃范圍之后，為了實現(xiàn)其一己私利違法進(jìn)行擴(kuò)建、加建、搭建、改建房屋，然后漫天要價。
　　這些現(xiàn)象的產(chǎn)生與舊的用地審批和監(jiān)督制度不健全是分不開的。開發(fā)商應(yīng)警惕由于地方性制度和監(jiān)督機制不健全而帶來的投資風(fēng)險。
　　2、小城鎮(zhèn)土地權(quán)限和購買力制約的風(fēng)險
　　我國小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜,土地權(quán)有的屬國家所有,有的屬集體所有,屬集體所有的土地,形式也不一樣,因此獲取土地需支付相關(guān)的費用不盡相同。因此,獲取土地時賠付過程復(fù)雜,經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛,影響項目正常進(jìn)展,帶來一定的風(fēng)險。
　　另外,就我國現(xiàn)階段而言，小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的。但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一,一般沒有持久性收入,收入水平受外界因素影響較大,購買能極易受到市場變化因素影響。并且，由于來小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策,因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。可見在短期內(nèi)，小城鎮(zhèn)的開發(fā)項目仍存在一定有效購買力的風(fēng)險。
　　3、投資區(qū)域的選擇和城鎮(zhèn)規(guī)劃風(fēng)險
　　在投資決策階段，地產(chǎn)商需要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門進(jìn)行良好的溝通，因為區(qū)域和城鎮(zhèn)規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及即將建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值都會產(chǎn)生影響。但問題是，地產(chǎn)商從地方政府收集到的信息缺乏根本的可靠性，沒有客觀的事實作為依據(jù)；此外，很多小城鎮(zhèn)并不存在計劃性的規(guī)劃或者規(guī)劃有較大的主觀隨意性，缺乏合理性和科學(xué)性，這樣將導(dǎo)致地產(chǎn)商反復(fù)拆建的損失，投資過高，規(guī)劃布局不合理等問題。顯然，在這樣的情況下投資房地產(chǎn)，勢必存在著風(fēng)險隱患。
　　三、結(jié)論
　　綜上所述，2010年對于小城鎮(zhèn)地產(chǎn)的投資是一個難得的機遇，但機遇到來的同時又往往伴隨著風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型高投入高風(fēng)險的行業(yè)，任何一個市場都會時冷時熱，投資人應(yīng)時時持以謹(jǐn)慎、客觀和理性的態(tài)度，正確把握宏觀政策并綜合分析市場行情后再做出決策，不可急功近利。
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