摘要：介紹了供應(yīng)鏈管理理念在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用，并對(duì)其核心要素之一的不確定因素進(jìn)行了相關(guān)分析和探討，供房地產(chǎn)企業(yè)在管理中借鑒和參考，助于整合行業(yè)資源，優(yōu)化管理，從而增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)供應(yīng)鏈
　　引言：
　　房地產(chǎn)企業(yè)明顯的地域性特征及房地產(chǎn)產(chǎn)品明顯的個(gè)性化特征往往使我們忽視經(jīng)濟(jì)全球化和知識(shí)經(jīng)濟(jì)對(duì)其產(chǎn)生的影響，近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上升、利潤(rùn)逐步下降，在這樣的環(huán)境下，將現(xiàn)代工業(yè)領(lǐng)域信息化管理的一些理念和手段如企業(yè)資源計(jì)劃、客戶關(guān)系管理、供應(yīng)鏈管理、知識(shí)管理等注入房地產(chǎn)中有助于整合行業(yè)資源，優(yōu)化管理。當(dāng)前，運(yùn)用供應(yīng)鏈管理來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)價(jià)值鏈，并通過(guò)合適的合伙模式來(lái)維系，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低其開發(fā)成本、提高項(xiàng)目品質(zhì)、增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力、走出困境具有重要意義。
　　所謂供應(yīng)鏈管理，是通過(guò)前饋的信息流和反饋的物流、信息流將供應(yīng)商、制造商、分銷商、零售商及最終用戶連成一個(gè)整體的管理模式，它采用集成的管理思想和方法，視鏈上的各企業(yè)為一個(gè)不可分割的整體，使其共同分擔(dān)采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售的職能。圍繞顧客需求設(shè)計(jì)和規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是供應(yīng)鏈管理的靈魂。供應(yīng)鏈管理最主要的思想是系統(tǒng)理論，它是在滿足顧客需要的同時(shí)，為了使供應(yīng)鏈整體成本最小、效益最大而對(duì)相關(guān)實(shí)體之間的物流、信息流、資金流進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制的方法。
　　傳統(tǒng)管理模式與供應(yīng)鏈管理的對(duì)比：第一，在企業(yè)的傳統(tǒng)管理模式中，一般是采用縱向一體化為主的指導(dǎo)思想，此時(shí)企業(yè)為了最大份額的掌握市場(chǎng)份額不得不牢牢控制用于生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的各種資源。在企業(yè)運(yùn)作模式上采用的高度自治的策略，一個(gè)企業(yè)囊括了盡可能多的活動(dòng)，最終形成了一個(gè)超級(jí)組織。它的核型特征是以追求穩(wěn)定和控制為主。這種縱向一體化的管理模式在非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期是可行的，但是在高度市場(chǎng)化的今天它就顯示出了很多的弊端。例如增加企業(yè)投資負(fù)擔(dān)、影響企業(yè)績(jī)效、影響企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的反應(yīng)速度、逼迫企業(yè)從事不擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，且企業(yè)在每個(gè)領(lǐng)域都直接面臨眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第二，供應(yīng)鏈管理：“橫向一體化”的供應(yīng)鏈管理，它強(qiáng)調(diào)核心企業(yè)與最杰出的企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，委托這些企業(yè)完成一部分業(yè)務(wù)工作，自己則集中精力和各種資源，通過(guò)重新設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程，做好本企業(yè)能創(chuàng)造特殊價(jià)值、比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更擅長(zhǎng)的關(guān)鍵性業(yè)務(wù)工作，它是通過(guò)對(duì)企業(yè)供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行高度集成，實(shí)現(xiàn)電子化的物流、信息流和資金流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部流程以及企業(yè)供應(yīng)商的信息整合與一體化作業(yè)。[2]它的收益是來(lái)自于將供應(yīng)商、制造商和最終客戶緊密的結(jié)合起來(lái)，從而消除或減少整個(gè)供應(yīng)鏈中的不必要的活動(dòng)與成本。
　　1房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理的涵義
　　供應(yīng)鏈管理的思想產(chǎn)生于制造業(yè)，但并非僅僅是制造行業(yè)的專利，它同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)。[3]基于供應(yīng)鏈的思想，傳統(tǒng)制造業(yè)中的各個(gè)企業(yè)被看作整個(gè)供應(yīng)鏈中的某一環(huán)節(jié)，供應(yīng)鏈管理使企業(yè)集中優(yōu)勢(shì)資源與精力創(chuàng)造特殊價(jià)值，提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力并帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為自身行業(yè)中的“集成制造商”，應(yīng)該充分借鑒供應(yīng)鏈管理的思想，大力發(fā)展與相關(guān)合作對(duì)象的伙伴關(guān)系，基于其獨(dú)特的供應(yīng)鏈的內(nèi)部集成，建立合適的合伙模式，以達(dá)到降低開發(fā)成本、提高項(xiàng)目品質(zhì)、增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程與一般工業(yè)產(chǎn)品的流程有著很大差別，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的構(gòu)建不同于制造業(yè)的供應(yīng)鏈。一般工業(yè)產(chǎn)品的流程是鏈狀的、單向的；而房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息鏈與價(jià)值鏈很特殊，項(xiàng)目開發(fā)公司內(nèi)部并沒(méi)有物流的移動(dòng)，信息與價(jià)值的傳遞都是內(nèi)部與外部進(jìn)行雙向的交換，呈星狀發(fā)散的，由于房地產(chǎn)行業(yè)固有的周期長(zhǎng)、涉及面廣、受政策影響大等特點(diǎn)，使建筑品的生產(chǎn)過(guò)程具有某些不確定性。而對(duì)于這種星狀鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)而言，不確定性可能像瘟疫一樣在生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)中傳播。例如，由于水泥供應(yīng)滯后，工程速度就會(huì)放緩，不能按期建成，業(yè)主原定的開業(yè)計(jì)劃或相關(guān)政策被打亂，金融機(jī)構(gòu)資金回收計(jì)劃被打亂，有前車之鑒，下次項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)就有可能傾向于選擇其他它認(rèn)為可靠的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題……可見供應(yīng)鏈中的不確定性可能帶來(lái)相當(dāng)嚴(yán)重的后果，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理中的不確定性進(jìn)行深入的分析、研究。
　　2供應(yīng)鏈管理在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中應(yīng)用
　　房地產(chǎn)開發(fā)商的戰(zhàn)略伙伴會(huì)包括設(shè)計(jì)商、材料設(shè)備供應(yīng)商、建筑商、金融機(jī)構(gòu)、銷售代理機(jī)構(gòu)及物業(yè)管理公司等。供應(yīng)鏈合作關(guān)系形成的原因往往就是為了降低供應(yīng)鏈總成本、增強(qiáng)信息共享；通過(guò)這種合作伙伴關(guān)系，將非核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分包出去，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)可以充分利用相關(guān)企業(yè)的信息資源和能力，共同抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使得各方獲取更高的利潤(rùn)水平。
　　3供應(yīng)鏈管理中的不確定因素分析
　　3.1不確定因素之一：設(shè)計(jì)商
　　目前，開發(fā)商與設(shè)計(jì)商之間的較為普遍的合作模式是開發(fā)商主導(dǎo)，與不同階段和類別的設(shè)計(jì)商（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)商、施工圖設(shè)計(jì)商、景觀設(shè)計(jì)商、室內(nèi)設(shè)計(jì)商等）協(xié)作，并進(jìn)行資源整合，以保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體性與延續(xù)性。然而，這種模式對(duì)于開發(fā)商設(shè)計(jì)能力與溝通協(xié)調(diào)能力要求較高，否則容易造成大量設(shè)計(jì)信息的屏蔽與流失，影響設(shè)計(jì)的整體效果，甚至對(duì)項(xiàng)目造成重大損失。
　　現(xiàn)階段，開發(fā)商與設(shè)計(jì)商之間的合伙尚處于探索階段，設(shè)計(jì)總承包的合作模式不失為一種較為合理的選擇。在這種合伙模式中，開發(fā)商的合作對(duì)象由多個(gè)不同的設(shè)計(jì)商轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�(gè)設(shè)計(jì)總承包商，設(shè)計(jì)工作的內(nèi)部協(xié)作由設(shè)計(jì)總承包商來(lái)進(jìn)行，這樣開發(fā)商可以從繁瑣的設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)工作中解脫出來(lái)，將資源與精力用于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的價(jià)值分析等更為重要的方面，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。
　　3.2不確定因素之二：材料供應(yīng)商
　　近兩年，在線集團(tuán)采購(gòu)已逐步成為廣大開發(fā)商和供應(yīng)商樂(lè)于接受的一種新興的房地產(chǎn)采購(gòu)模式，一方面集團(tuán)采購(gòu)可以擴(kuò)大采購(gòu)量形成規(guī)模采購(gòu)以降低采購(gòu)單價(jià)，進(jìn)而降低原材料成本；另一方面在線采購(gòu)能夠擴(kuò)大選擇范圍，減少采購(gòu)流程，縮短采購(gòu)周期。在線采購(gòu)平臺(tái)就是上述模式的一個(gè)典型代表，其采購(gòu)模式從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就是一種基于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的開發(fā)商與供應(yīng)商合伙模式。
　　3.3不確定因素之三：施工進(jìn)程及物流配送進(jìn)程
　　一方面，暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)等異常氣候條件及難以預(yù)測(cè)的自然災(zāi)害甚至偶發(fā)的工人鬧事事件等將構(gòu)成不確定因素且對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈都會(huì)產(chǎn)生影響。施工過(guò)程的可靠性是決定企業(yè)所需庫(kù)存及按時(shí)竣工的決定性因素之一。而物料發(fā)錯(cuò)地方、未預(yù)料到的不利地質(zhì)條件、現(xiàn)場(chǎng)操作事故導(dǎo)致的人員傷亡以及其它各種質(zhì)量事故等都將導(dǎo)致施工過(guò)程的臨時(shí)中斷。
　　另一方面，[5]受時(shí)間和空間控制的物流配送過(guò)程是供應(yīng)鏈管理的瓶頸。對(duì)建筑企業(yè)而言，物料主要是施工用原材料。物流配送是指在指定的時(shí)間以最小的成本把指定數(shù)量的物品送到指定的地點(diǎn)。供應(yīng)鏈鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是構(gòu)成物流配送運(yùn)輸中延遲問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。在鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)中，誤差串級(jí)向上逐層傳播并疊加放大，偏差與不確定性也將成倍增加。物流配送過(guò)程中不可避免會(huì)產(chǎn)生不確定，同時(shí)不確定也在物流配送過(guò)程中傳播。
　　3.4不確定因素之四：上下游之間需求信息的偏差
　　需求信息難免存在偏差，需求信息的不確定可能帶來(lái)不準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)。[6]供應(yīng)鏈上每一節(jié)點(diǎn)的企業(yè)只根據(jù)相鄰節(jié)點(diǎn)企業(yè)的需求信息確定自己的采購(gòu)計(jì)劃和庫(kù)存并進(jìn)行生產(chǎn)，需求信息的偏差會(huì)沿著信息流方向逐級(jí)放大（即：牛鞭效應(yīng)）。于是，處于供應(yīng)鏈源頭的物料供應(yīng)商得到的需求信息與市場(chǎng)需求信息之間有很大的出入。供應(yīng)鏈兩端需求信息總體偏差的量級(jí)要比其間相鄰兩節(jié)點(diǎn)的偏差量級(jí)大得多。信息經(jīng)過(guò)供應(yīng)鏈的傳播，供應(yīng)鏈上每個(gè)環(huán)節(jié)附加給信息流一個(gè)系統(tǒng)誤差，誤差不斷放大造成信息失真，不確定性隨之產(chǎn)生。此外，下游客戶喜好的易變性會(huì)引起的不規(guī)則的購(gòu)買傾向，其需求的不確定性以及上游供應(yīng)商不準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)等都將帶來(lái)供應(yīng)鏈管理中的不確定。
　　3.5不確定因素之五：承建商
　　承建商是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目工程建設(shè)階段的重要合作伙伴。承建商作為項(xiàng)目建設(shè)單位，工作質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到設(shè)計(jì)效果的體現(xiàn)程度、工程質(zhì)量的優(yōu)良程度等，精心選擇富于工程經(jīng)驗(yàn)、管理水準(zhǔn)較高的承包商，并建立長(zhǎng)期的合伙關(guān)系有助于維持項(xiàng)目的工程質(zhì)量、減少管理及交易成本。現(xiàn)階段來(lái)看，工程總承包的合作模式應(yīng)該是一種更為合理的選擇。同樣的，在這種合伙模式中，開發(fā)商的合作對(duì)象由多個(gè)不同的承建商轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�(gè)工程總承包商（或項(xiàng)目管理公司），工程建設(shè)的內(nèi)部協(xié)作由工程總承包商來(lái)完成，這樣開發(fā)商可以將更多資源與精力用于項(xiàng)目工程建設(shè)資金質(zhì)量與工期控制等更為重要的方面，完善企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。
　　4發(fā)現(xiàn)和建議：房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施供應(yīng)鏈中存在的問(wèn)題
　　4.1缺乏成本整體效益觀念。長(zhǎng)期以來(lái)，一些企業(yè)成本控制的指導(dǎo)思想是最大限度降低支出、降低成本，片面追求成本降低而忽視市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及包裝的方法等，雖節(jié)省了成本開支，但易造成產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)，形成所謂的“爛尾樓”。
　　4.2缺乏主動(dòng)出擊市場(chǎng)的動(dòng)力和積極性，外部資源利用率低，與上下游企業(yè)還沒(méi)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟的關(guān)系。過(guò)去企業(yè)認(rèn)為自己擁有的才叫資源，這是不夠的，應(yīng)該從重視實(shí)有資源管理轉(zhuǎn)向虛擬資源的運(yùn)用，即把資源管理延伸到合作伙伴那里，上下游企業(yè)甚至客戶都可以看作自己資源的擴(kuò)展。
　　4.3信息技術(shù)支撐體系的建立尚很不完善。由于電子商務(wù)系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)能夠等的建立需要大量資金的投入，同時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)本身就需要大量資金才能運(yùn)作，并且信息技術(shù)支撐體系的建立短期內(nèi)看不到明顯的成效，所以，如何權(quán)衡兩者的資金的分配是需要認(rèn)真研究的工作，這也是信息技術(shù)支撐體系建立不完善最主要的原因之一。
　　5結(jié)束語(yǔ)
　　供應(yīng)鏈管理專家斯坦福大學(xué)教授HaulLee指出：“市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不再是單一企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)”。[8]在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，單個(gè)企業(yè)的資源與能力顯得越來(lái)越有限，供應(yīng)鏈立足于有效整合社會(huì)資源，使企業(yè)集中優(yōu)勢(shì)資源，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期、持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。
　　合伙是供應(yīng)鏈實(shí)施的重要內(nèi)容，合作是整合社會(huì)資源、構(gòu)建核心能力的有效途徑。在平等互利的基礎(chǔ)上，開發(fā)商與其合作伙伴通過(guò)一定模式建立相對(duì)穩(wěn)定的合伙關(guān)系，將達(dá)到雙贏。在我國(guó)建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈良好的成本控制，不是一朝一夕就能完成的事情，一方面，它需要繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其上下游企業(yè)的信息管理系統(tǒng)，逐步建成房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)，為建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)、實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈中成本的控制打下基礎(chǔ)。另一方面，還需要挖掘和培養(yǎng)房地產(chǎn)高級(jí)人才，豐富房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其上下游企業(yè)的人力資源，以保證房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)良性運(yùn)行，達(dá)到降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和提高效益的目的。
　　參考文獻(xiàn)：
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