摘要：本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的特點(diǎn)，提出把設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制工作分為四個(gè)階段進(jìn)行。在設(shè)計(jì)的各階段，上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。
　　關(guān)鍵詞：工程造價(jià),控制,設(shè)計(jì)
　　
　　1、引言
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前普遍重視工程項(xiàng)目招標(biāo)階段、施工階段及結(jié)算階段的工程造價(jià)控制，卻往往忽略了工程項(xiàng)目前期工程造價(jià)的控制。而據(jù)國(guó)內(nèi)外有關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)顯示，影響工程項(xiàng)目造價(jià)最大的階段則是技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段，即工程項(xiàng)目決策及設(shè)計(jì)階段。根據(jù)國(guó)外的統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目全部費(fèi)用的1%以下，但正是這部分少于1%的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響程度占75%以上。在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程項(xiàng)目造價(jià)的可能性為75%～95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程項(xiàng)目造價(jià)的可能性為35%～75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程項(xiàng)目造價(jià)的可能性則為5%～35%，而到施工開(kāi)始，通過(guò)技術(shù)組織措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性只有5%～10%]。顯然，決策及設(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)控制的關(guān)鍵階段。一旦項(xiàng)目作出投資決策后，控制工程項(xiàng)目造價(jià)的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。
　　
　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)階段性工程造價(jià)的控制
　　由于設(shè)計(jì)階段在工程造價(jià)控制中的關(guān)鍵性地位，設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制分為概念性方案設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步（或方案深化）設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)這四個(gè)階段進(jìn)行，并且上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。
　　在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)部門(mén)須進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果可以有效地指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作，以使設(shè)計(jì)工作更緊密地與實(shí)際情況相聯(lián)系。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)必須找準(zhǔn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。找準(zhǔn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)有兩層含義：一是參照項(xiàng)目的特點(diǎn)與擬建項(xiàng)目相似（包括：平面布局、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）具有可比性；二是參照項(xiàng)目的造價(jià)能反映當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情（在同等檔次的項(xiàng)目中屬中等或偏低水平），因?yàn)閷?duì)工程造價(jià)控制的一個(gè)重要原則是成本領(lǐng)先。同時(shí)，市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不是一成不變的，而是需要隨著項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)的深化而不斷修正和逐步細(xì)化。
　�。�1）概念性方案設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制
　　概念性方案設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)是項(xiàng)目主體工程成本（可銷(xiāo)售產(chǎn)品）。項(xiàng)目主體工程成本，根據(jù)項(xiàng)目定位（目標(biāo)顧客與產(chǎn)品定位），用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)結(jié)合項(xiàng)目條件（建筑市場(chǎng)行情）確定項(xiàng)目主體建安工程土建、安裝各單位工程的工程成本。
　　在本階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)部門(mén)必須完成對(duì)場(chǎng)地（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地）有關(guān)的氣象資料、水文資料、地質(zhì)和地震資料、場(chǎng)地資料等基礎(chǔ)條件進(jìn)行調(diào)研。與此同時(shí)，企業(yè)的有關(guān)部門(mén)還必須完成對(duì)場(chǎng)地周邊的供電、供水、排水、供暖、煤氣、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施的進(jìn)行調(diào)研。這些調(diào)研是為了掌握這些條件可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)造成的影響。利用以上這些條件去指導(dǎo)設(shè)計(jì)（控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃等），在這些條件的限制下去確定市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。
　　此外，在本階段有關(guān)部門(mén)還需要完成對(duì)項(xiàng)目籌備前期對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣�府及部門(mén)有關(guān)收費(fèi)的情況進(jìn)行調(diào)研。這些費(fèi)用主要有土地使用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)、政府收費(fèi)等，其目的是要調(diào)研清楚在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的所有收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠政策，調(diào)研應(yīng)獲取相關(guān)的收費(fèi)文件。另外還要對(duì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)實(shí)際最低的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)查。
　�。�2）方案設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制
　　方案設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)是不可銷(xiāo)售產(chǎn)品成本。不可銷(xiāo)售產(chǎn)品成本主要指：園林景觀工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、公共配套設(shè)施工程等。在本階段，通過(guò)對(duì)目標(biāo)顧客核心需求的分析，確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，成本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，經(jīng)過(guò)價(jià)值分析、取舍以后確定產(chǎn)品成本。價(jià)值分析總的原則：產(chǎn)品與售價(jià)匹配，把錢(qián)花在最具顧客價(jià)值的地方，使產(chǎn)品恰如其分的滿足顧客需求。
　　在本階段，企業(yè)的有關(guān)部門(mén)必須完成對(duì)三通一平、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等的市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研及對(duì)用于建安、市政、裝飾、園林等工程的材料、人工、機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研。實(shí)際上，對(duì)各工程的材料、人工、機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研從新項(xiàng)目籌備前期就開(kāi)始進(jìn)行了，并隨著項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)的進(jìn)展而不斷深化，到方案設(shè)計(jì)階段必須完成對(duì)各工程的材料、人工、機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的確定工作。
　�。�3）初步（或方案深化）設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制
　　初步（或方案深化）設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)是其它工程成本。本階段是進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)前的技術(shù)方案設(shè)計(jì)，重點(diǎn)是結(jié)構(gòu)選型（含基礎(chǔ)）、供電方案設(shè)計(jì)、給排水方案設(shè)計(jì)、總平面豎向設(shè)計(jì)等。成本控制可以采用指標(biāo)分解的方式，指導(dǎo)設(shè)計(jì)院進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。
　　在本階段，有關(guān)部門(mén)必須完成對(duì)單位建安工程（包括建安、系統(tǒng)、市政、裝飾、園林等）的工程造價(jià)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研。一般來(lái)說(shuō)調(diào)研所得的單位建安工程的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，并不能直接作為擬建項(xiàng)目的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，需要在所得數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)擬建項(xiàng)目的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)的變化對(duì)參照項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行修正，經(jīng)修正后的造價(jià)指標(biāo)，才能作為擬建項(xiàng)目的建安工程成本標(biāo)準(zhǔn)。
　　在本階段，對(duì)參照項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行修正的原則：
　�、俟ぁ⒘�、機(jī)價(jià)格的修正
　　因?yàn)闀r(shí)間、市場(chǎng)等的變化，造成測(cè)算項(xiàng)目成本時(shí)的工、料、機(jī)價(jià)格比參照項(xiàng)目編制預(yù)結(jié)算時(shí)的價(jià)格發(fā)生了變化，而需要對(duì)參照項(xiàng)目相關(guān)的單價(jià)進(jìn)行修正。
　�、诋a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的修正
　　由于擬建項(xiàng)目的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與參照項(xiàng)目不同，而需要對(duì)參照項(xiàng)目預(yù)結(jié)算中的相關(guān)科目進(jìn)行調(diào)整，例如：參照項(xiàng)目室內(nèi)采用乳膠漆，而擬建項(xiàng)目室內(nèi)為粗裝修，不做乳膠漆，則要取消乳膠漆的項(xiàng)目；參照項(xiàng)目外墻采用面磚，而擬建項(xiàng)目外墻采用涂料，則要調(diào)整外墻的單價(jià)。
　　③工程量的修正
　　只有具備以下兩個(gè)條件時(shí)，才允許對(duì)參照項(xiàng)目的工程量進(jìn)行修正：一是擬建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確定，能夠比較準(zhǔn)確地計(jì)算擬建項(xiàng)目的工程量；二是經(jīng)計(jì)算擬建項(xiàng)目的主要工程量指標(biāo)與參照項(xiàng)目的有明顯出入的。
　　在對(duì)單位建安工程的工程造價(jià)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研過(guò)程中，關(guān)鍵是要掌握參照項(xiàng)目的完整資料：圖紙、預(yù)結(jié)算書(shū)、工程量清單、工程量計(jì)算書(shū)等。對(duì)于參照項(xiàng)目“指標(biāo)基數(shù)“的選取，原則上以建筑面積為主，對(duì)于一些特殊的成本科目，比如基礎(chǔ)、土方等，也可以把底層建筑面積作為指標(biāo)。
　�。�4）施工圖設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制
　　在施工圖設(shè)計(jì)階段，工程造價(jià)主要根據(jù)各成本控制參數(shù)（如每平米鋼筋含量、每平米砼含量）進(jìn)行控制。
　　施工圖完成后，項(xiàng)目公司成本部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成施工圖預(yù)算，如施工圖預(yù)算未超出目標(biāo)價(jià)，則按施工圖實(shí)施；如施工圖預(yù)算超出目標(biāo)價(jià)，則由項(xiàng)目公司成本部、設(shè)計(jì)院分析超出原因。如屬設(shè)計(jì)問(wèn)題，由設(shè)計(jì)院修改；如屬設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)太高，則由項(xiàng)目公司調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，使施工圖預(yù)算低于目標(biāo)價(jià)。
　　
　　3、結(jié)語(yǔ)
　　成本領(lǐng)先是許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制的重要原則，而設(shè)計(jì)階段作為工程造價(jià)控制的一個(gè)關(guān)鍵階段，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的控制目標(biāo)，確保工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益一個(gè)重要階段。只有重視設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制，做好設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作、選好設(shè)計(jì)單位、強(qiáng)化設(shè)計(jì)過(guò)程控制并盡可能減少設(shè)計(jì)變更，才能把工程造價(jià)的事前控制工作做到位，從而最終有效實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
　　
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