摘要：近年來，一方面我國存在商品房大量空置的現(xiàn)象，另一方面又存在有效供給不足的問題。從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程看，在總量非均衡的同時(shí)，在全國或部分地區(qū)也存在結(jié)構(gòu)非均衡問題。基于此，文章從各類房地產(chǎn)商品的投資結(jié)構(gòu)與各類房地產(chǎn)商品的供求結(jié)構(gòu)兩個(gè)角度統(tǒng)計(jì)分析了市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)非均衡問題，并進(jìn)一步分析了市場層次結(jié)構(gòu)非均衡問題。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；非均衡；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；層次結(jié)構(gòu)；
　　當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但它的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的，一直處在非均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)中。從全國情況來看，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，形成了以住宅為主的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)體系，但在有些年份和部分地區(qū)，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。從市場層次結(jié)構(gòu)狀況來看，全國房地產(chǎn)二、三級市場發(fā)展結(jié)構(gòu)不合理、比例不協(xié)調(diào)，還沒有形成聯(lián)運(yùn)效應(yīng)，二、三級市場存在嚴(yán)重的非均衡問題。
　　一、市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)非均衡分析
　　從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程看，在總量非均衡的同時(shí)，在全國或部分地區(qū)也存在結(jié)構(gòu)非均衡問題。當(dāng)前，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的均衡與非均衡狀況可以從以下幾個(gè)方面來分析：
　　（一）各類房地產(chǎn)商品的投資結(jié)構(gòu)
　　從2000--2008年全國房地產(chǎn)投資按開發(fā)類型劃分的各類房地產(chǎn)商品的投資比例，大致可了解我國房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)情況，如下表1所示。2000年以來在投資總額中，住宅一直是投資的主體，它的投資占比逐年增加，到2008年其比例己達(dá)到68.27%。而辦公樓的投資所占比例逐年減少，而商業(yè)用房和工業(yè)廠房的比例趨于穩(wěn)定。
　　表1：2000--2008年全國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)(%)
　　

       （二）各類房地產(chǎn)商品的供求結(jié)構(gòu)
　　依據(jù)表2數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)商品主要供求指標(biāo)的面積及比例上，我們也可以看出房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況。數(shù)字上可以看出商品住宅的銷售面積和新開工面積基本都在80%以上，商品住宅一直是我國房地產(chǎn)開發(fā)的主體。辦公樓和商業(yè)用房的新開工面積超過市場上的銷售面積。從住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，別墅和高檔公寓的供求比例總體相當(dāng)，而經(jīng)濟(jì)適用住房的新開工面積和銷售面積大體相當(dāng)，有逐年增加的趨勢。需要說明的是，雖然全國房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的總體情況基本趨于合理，但不能排除部分地區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在供求矛盾和不合理的地方。目前全國房地產(chǎn)市場空置商品房居高不下，主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性問題。目前全國仍有不少地區(qū)存在市場供求的結(jié)構(gòu)矛盾，適合高、中、低不同收入階層消費(fèi)者購買的房屋比例不夠合理，中低價(jià)位房屋供應(yīng)量偏小。一方面經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，另一方面房屋空置量增加。住房二級市場狀況也影響著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。“二手房”與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格相近，二者有相互替代作用。如住房一二級市場缺乏聯(lián)動(dòng)，既造成商品房空置，又不能形成合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還引起房價(jià)上漲。因此，調(diào)整房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢在必行。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和舊城改造力度的加大，在房價(jià)高的大城市，住房供應(yīng)應(yīng)實(shí)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用房雙軌制，使中低收入家庭都能享受經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策。要根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，不斷調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，從而便供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，使房地產(chǎn)產(chǎn)品更加適應(yīng)各種消費(fèi)者的購買能力。
　　表2：2000--2008年全國商品房屋銷售面積比例(%)
　　

　　二、市場層次結(jié)構(gòu)非均衡分析
　　通常，一個(gè)完整的市場結(jié)構(gòu)應(yīng)該是多方位的。在這里，本文以房地產(chǎn)的二、三級市場結(jié)構(gòu)的非均衡為例，探討房地產(chǎn)市場層次結(jié)構(gòu)的問題。在一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)的存量市場和增量市場是密不可分的一個(gè)整體，存量市場占據(jù)非常大的比例，市場才能活躍。有資料表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)上市交易銷售的住房中一手房與二手房的比例是1:3，交易對象大部分是二手房。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平達(dá)到一定階段后，人均擁有的住房面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主，逐漸讓位于內(nèi)涵式的更新、改造和保護(hù)為主。于是，一手房銷售下降，交易便集中到二手房市場上來。而我國，目前情況是，一手房是絕對的交易主體，一、二手房的比例是倒掛的，在全國平均為9:1。目前，我國大多數(shù)城市已經(jīng)開放了二手房市場，但是，其交易不甚理想。相對于非常活躍的一手房市場，全國二手房交易量偏低，與國際水平相比差距較大。住宅二手房市場不活躍制約了我國住宅市場上的消費(fèi)需求，壓抑了居民實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級的愿望。據(jù)有關(guān)調(diào)查表明，我國有67%己購公房的居民打算近幾年換房，如果住宅二手房市場不能立即完善，將會(huì)嚴(yán)重影響到潛在的消費(fèi)需求向?qū)嶋H需求的轉(zhuǎn)變，這在一定程度上會(huì)影響我國整個(gè)房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行。
　　我國房地產(chǎn)二、三級市場發(fā)展不平衡的原因在于:第一，公有住房出售后，房主遲遲拿不到房產(chǎn)證，舊房無法進(jìn)入市場流通;第二，有些城市程序比較繁瑣，審查環(huán)節(jié)過多;第三，收益分配不合理。多數(shù)城市以10%征收土地出讓金，不但缺乏計(jì)取依據(jù)，而且各地情況不一樣，難以操作;第四，市場渠道不暢通，關(guān)鍵是中介跟不上，二級市場要賣掉舊房買新房，一賣一買同時(shí)進(jìn)行，所以一定要有中介機(jī)構(gòu)幫房主把舊房賣掉以后幫它買到合適新房，二手房市場在有些城市開放程度、效果不好，中介跟不上是重要原因;第五，房地產(chǎn)金融配套服務(wù)跟不上，現(xiàn)在是一手房市場個(gè)人住房貸款發(fā)展得非常迅猛，但二級市場的金融服務(wù)還不完善，怎么樣把金融服務(wù)進(jìn)度跟上去，是促進(jìn)二手房市場進(jìn)一步開放的重要因素。
　　總之，與總量均衡相對應(yīng)，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)均衡也是房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要條件。近年來，一方面我國存在商品房大量空置的現(xiàn)象，另一方面又存在有效供給不足的問題。從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程看，在總量非均衡的同時(shí)，在全國或部分地區(qū)也存在結(jié)構(gòu)非均衡問題，因此，對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)非均衡問題的研究有著積極和現(xiàn)實(shí)意義。
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