【內容摘要】本文從何為房地產代理及其重要性出發，在分析我國房地產代理業當前所存在問題的基礎上，在完善法規體系、加強企業文化建設、人力資源管理和企業品牌建設方面給出了一定的建議。
　　【關鍵詞】房地產;代理;建議;
　　一、房地產代理
　　房地產代理是指房地產代理機構在房地產交易的過程中，為委托人提供交易信息和居間代理業務等服務并收取一定傭金的經營活動。在我國，目前可具體到代理機構為開發商代理樓盤以及為個人業主代理物業的轉售與租賃等經營活動。
　　房地產代理業是房地產供給與需求達成交易的橋梁與紐帶，起著承上啟下的作用。從開發商的角度，他們需要房地產代理機構的合作來消除與消費者的交通、時間、信息等制約因素，同時，他們也更需要通過房地產代理機構來獲取更深入的市場信息；而對于普通的消費者，由于房地產屬于大宗商品，其交易的完成涉及到眾多的合同、備案、信貸、評估等專業性強的手續，而代理機構正能給消費者提供這樣便利的服務。更為重要的是，房地產代理機構屬于房地產市場中的一個環節，它的存在優化與穩定了房地產市場的體系，規范了房地產的交易，提高了其運作的效率。
　　二、當前我國房地產代理業存在的問題
　　1、行業法規體系不健全，管理缺乏規范性
　　房地產代理業在我國只有二十幾年左右的歷史，相對發達國家或地區來說，我國房地產代理業還只是處于初級階段。相關法律法規尚待建設和完善。目前，代理業市場活動和行業管理缺乏統一、嚴密的法律依據，有些法律法規操作性差，無法真正起到指導和監督市場行為的作用。
　　2、忽視人力資源管理，缺乏專業人才
　　大部分房地產代理企業前期策劃能力有限，專業素質提高緩慢。這種狀況已造成業內多數企業間服務同質化現象，各代理商為獲得代理權，只能通過降低傭金來實現，這已在房地產代理業造成惡性競爭的后果。
　　3、品牌意識薄弱
　　現代社會是一個品牌社會，品牌往往是⋯個優秀企業的標志：同時，品牌為一個企業進一步做大做強、走向卓越提供了更多的機會。但是目前，我國房地產代理業由于受傳統的思維方式和管理體制的慣性影響，企業品牌意識淡漠。對專業性和誠信經營，對品牌建立和維護的重要作用也沒有足夠的認識。大多代理商目光短淺，常常為爭取顧客盲目壓低成本預算，而過低的成本限制又導致低劣的服務，對開發商和顧客都造成巨火的損失，往往只會自毀門戶，更談不上品牌建設。
　　4、“以顧客為中心”的理念未落到實處
　　由于短期利益的驅動，代理商通常傾向于不注重前期策劃，而是冒著道德風險，通過華而不實的營銷方案，追求快速銷售和高額銷售。這是因為，代理商不必為眾多好看而不可能實現的承諾賣點而承擔任何責任，而只以定金的收取和代理費的結算作為其實現經濟利益的終結點，因而將房地產產品盡早盡量高價地賣出成為其運作的重點。這種忽視客戶導向理念的做法對置業者和開發商造成了損害，也不利于代理商本身以及代理行業的發展。
　　5、企業管理落后，缺乏企業文化
　　極高的人才流動率在房地產代理業已不鮮見。歸根結底，這是由公司落后的管理體制所造成的。大部分企業只將精力投到項目操作，而缺乏規范的組織制度和明確的組織文化建設。沒有明確系統的戰略與計劃實施體系，管理很不規范，通常是有業務就開展沒業務就束手無策。職員大多缺乏團隊合作精神，凝聚力不強。加上較低的物質和精神激勵，大量人才流失現象的產生也就不足為奇。
　　三、我國房地產代理業發展建議
　　1、借鑒國外成熟經驗、完善法規體系，細化和規范行業管理，加強行業誠信建設
　　目前我國房地產代理業的法規建設不夠完善和成熟。國外成熟的發展經驗為我國房地產代理業的發展提供豐富的思路。以美國為例，其每年開發的房屋有95％以上是通過房地產代理機構銷售的，房地產代理人有250萬人之眾。美國的房地產有在聯邦層面上的全國統一的法規，也有各州結合自身特點頒布的相關法規，還有行業協會頒布的規則，可謂多位一體。具體的法規有《聯邦法》、《執照法》、合同法規》、《一般代理人法規》、《專業倫理法》等等。我國應借鑒國外成熟經驗，對當前不符合規則要求的法律、法規、政策的相關部分進行修改：對缺門的法律法規，應逐步補齊，并結合我國實際狀況進行進一步調整和充實。其次，應建立嚴格規范的市場準入和退出制度，加強、細化和規范行業管理。同時，強化行業協會的管理職能，建立和完善行業協會的評級和資質管理體系，加強行業協會對代理商違規行為的制約，通過行業協會加強代理業的誠信建設。
　　2、改變企業落后的管理體制，加強企業文化建設，促企業向規模化、標準化方向發展
　　良好的企業制度和企業文化是降低人才流失率的根本辦法。管理體制的轉變應從包括組織結構、流程管理、用人機制、薪酬管理等方面著手，同時需要文化建設來加以鞏固，使新制度更加深入人心。
　　具體來講，可以采用項目管理的方法以提高管理效率。因為，從指導思想上看，項目管理堅持系統論觀點，從系統的整體出發，充分協調內部各要素、各了系統之間，以及系統內部與外部環境之間的關系：從管理手段上看，項目管理以網絡技術為支持平臺，在數量模型定量分析的基礎上，結合管理者的智慧與經驗進行決策，實現定量分析和定性分析的高度融合，確保管理決策的科學、合理和有效；從組織設計與管理方面看，由于有網絡平臺支持及時有效的信息傳遞，適合采用扁平松散組織管理，柔性化組織管理因而有助于實現管理的高效性。
　　3、實施“制度化”人力資源管理，留住核心員工，完善企業教育培訓制度
　　隨著市場競爭的全面展開，我國房地產代理企業核心員工作為一種維系企業發展命運的流動要素，其競爭必然日趨激烈。企業作為雇傭方應該加強在核心員工的吸引、使用、培養、留任、激勵等方面強化管理制度的建設及實施。具體來說，在人才選聘中，應采取更嚴格的錄用制度，加強相關專業優秀人才的引入；在培訓體系建設方面，應加強對各層級人員的培訓，除了內部培訓也可考慮外部咨詢公司的培訓；在激勵機制方面，要特別嘉獎具有創新能力的個人和團隊，加強個人與團隊的榮譽感與責任感，在公司內部形成創新的氖圍。從各個環節培養企業的專業服務能力。
　　5、加強品牌建設
　　品牌的建設將為房地產代理商帶來家族品牌傘效應、品牌活力的創新效應和品牌投資的集約效應等諸多良性效應，為代理商快速獲取大項目代理權提供了強有力的信用支持，有利于其進一步積累經驗，并進行低成本擴張。因此，品牌經營對代理商來說非常重要。如金豐易居等目前房產市場上的一些知名品牌代理商誠然擁有豐富的資源和經驗，然而繹凱博才房地產代理公司卻以自己獨特的優勢在市場的狂風驟雨下接受了市場優勝劣汰的洗禮。依托一站式全程專業的地產服務理念，繹凱博才在市場研發、營銷策劃與客戶資源管理上有著不容小覷的優勢。
　　房地產代理企業在品牌化實施過程中，要注意兩點：
　　(1)對宏觀政治、經濟、產業、技術和市場走勢具有深刻的洞察力。依照市場趨勢，提供滿足消費者需求的產品和服務，以達到顧客的認同，從而為成功打造品牌奠定基礎。
　　(2)房地產代理企業應將專業化貫穿到市場調查、產品定位、設計策劃、營銷推廣、銷售代理、物業管理等全程策劃的每個細節中，特別是前期策劃過程中，為消費者提供差異化優質的產品和服務，只有這樣才能樹立良好的品牌形象。
　　總之，實現商業模式和資源系統的完美結合，在法律法規和行業道德的指引下，建立一套高效的企業運行體系，提高企業的專業化水平，重視人力資源的發展，并通過項目的成功運作獲取建立品牌的保障，將是房地產代理業贏取生存空間的努力方向。