【摘要】本文進行了房地產開發商與消費者之間的演化博弈分析，通過分析畫出了房地產開發商與消費者演化穩定策略形成的動態系統相圖，得出他們的演化穩定策略與初始條件有關，通過改變初始條件突變群體的收益來達到改變演化策略的穩定性，從而達到演化穩定策略。
　　關鍵詞：演化穩定策略；房地產開發商；復制動態；演化博弈
　　1引言
　　作為賣方的房地產開發商和銷售代理商掌握著房地產產品的大量實質性信息，因而處于代理人的地位，而交易的買方消費者擁有的信息只能讓消費者明確自己的消費定位，對產品本身的影響較小，因而消費者處于委托人的地位上。由于這種信息不對稱的存在，所引發的一系列糾紛成為房地產企業與消費者博弈的重點。本文通過對這種信息不對稱的深入研究，提出相應的解決措施，暢通信息獲取渠道，提高信息真實性，改變消費者在糾紛中的弱勢地位。
　　商品房預售是目前房地產市場銷售的重要形式，它作為基本的合同形式，買賣合同中的一種，其交易關系當事人開發商與消費者之間有著利益沖突。本文主要討論房地產市場商品房預售中房地產開發商與消費者之間的演化博弈。
　　2期房銷售市場的特征
　　在商品房預售交易關系中，房地產買賣雙方所處的地位不同。商品房預售交易周期長、可預測性差、標的價值高、預售合同關系多變化以及受中央和地方政府政策影響大等特點，增大了買賣雙方利益沖突而失衡的可能性。在房地產供需兩旺的局面中，住宅銷售的期房交易更是異常火爆，許多樓盤在全面完工之前已經基本售完，有的甚至在開盤后幾天就被搶購一空。在房地產期房交易過程中，房地產買賣雙方處在一種信息非對稱的狀態下，處在賣方的房地產開發商和銷售代理商掌握著房地產產品的大量實質性信息，而許多購買人卻只有在房屋完工后，才能發現有沒有存在問題。處于代理人地位的房地產開發商完全掌握了產品信息和市場信息，一方面他們利用包括報紙、電視和電臺在內的各種公眾媒體，發布產品廣告和一些誘導性信息，如房屋戶型走向、居住潮流等，從而達到炒作的目的；另一方面，消費者在進行交易時看到的僅僅是宣傳圖、三維模型和樣板房，不能看到真實的產品本身。因此，房地產開發商可以利用電腦和其他手段制作出不存在的景觀和設施，粉飾房地產項目建成后的環境，甚至可以使樣板房大于或優于真實的戶型。這些信息優勢會明顯影響到消費者的立場，給消費者以錯覺并誘使他們偏離自己的真實需求。
　　3演化博弈模型的構建
　　本文演化博弈模型的假設前提為在房地產期房交易過程中，房地產開發商具有期房的私人信息，消費者不知道開發商的私人信息。消費者簽訂商品房期房交易合同時，房地產開發商開發的房屋還在建設中，在房地產開發商與消費者簽訂了購房合同以后，房地產開發商和消費者是否會遵守商品房期房交易合同，在這一階段他們都有可能不履行商品房期房交易合同的情況。
　　由于尚未完工的房屋已經提前售出，開發商最終開發出來的房屋是否符合商品交易房合同規定，是消費者驗收房屋過程的關鍵。下面建立的模型描述了在消費者與開發商已經簽訂了購買期房交易合同情況下，對二者是否遵守合同的演化博弈過程進行分析。在這一過程中，房地產開發商與消費者是如何達到演化穩策略的呢？
　　表1是一個抽象出來的模型，博弈的基本要素有①局中人。局中人為房地產開發商與消費者。②策略集合。消費者的策略集合是：（守約，違約）。房地產開發商的策略集合是：（違約，守約）。③支付。支付是房地產開發商與消費者得到的效用水平。T。表示簽約時消費者購買的商品房價值（住房銷售價格乘以房屋的建筑面積）；為開發商誠實經營時需要額外花費的成本（包括監督工程施工、選擇好材料等所需的額外投入）；C為開發商開發過程的基本成本（包括建筑投入、購買土地花費、廣告宣傳費用等）；T1表示該商品房當前的貼現值；D表示開發商不誠實經營發生違約行為給予消費者的賠償；E表示消費者經過調查發現房屋存在問題而發生違約行為給予的賠償；Cs表示消費者在進行調查時所花費的成本。
　　表1房地產開發商與消費者的支付矩陣
　　               
　　假設房地產開發商堅持守約的策略的概率為P1，那么房地產開發商堅持違約的策略的概率為（1-P1）；消費者堅持守約策略的概率為P2，則消費者堅持違約策略的概率為（1-P2），其中，概率可以解釋為群體中一種選取該策略的參與人的比例。
　　參與人房地產開發商采取純守約策略的平均支付為：，房地產開發商采取純違約策略的平均支付為：，房地產開發商總的平均支付為：（式1）。
　　令，則式1為
　　
　　                            
　　參與人消費者采取純守約策略的平均支付為：，消費者采取純違約策略的平均支付為：，消費者總的平均支付為：（式3）
　　令，則上式為
　　          （式4）
　　值得注意的是，這里并不需要假設博弈的支付參數對參與人構成共同知識，即現代主流博弈論的“完全理性”假設。它要求博弈參與人具備“無限回歸推理”能力，即參與人掌握了“所有參與人知道，所有參與人知道所有參與人知道，所有參與人知道所有參與人知道所有參與人知道，……”這類共同知識。完全理性要求參與人必須具備“理性的共同知識”（commonknowledgeofrationality），例如，在復雜的、多層次的交互推理中，參與人不會犯錯誤。但是實際上，參與人甚至可以不知道自己的支付參數，他們只需對既往的對局結果加以統計便可以得到上述各種平均支付水平的有關信息。
　　假設參與人的理性層次較低、學習速度較慢，他們只是簡單地依據過去多次博弈之所得而調整各自對兩種策略的選擇概率，這種動態調節機制類似于生物進化中生物性狀和行為特征的動態演化過程的“復制動態”。如果統計結果表明某一特定策略的平均支付高于混合策略的平均支付，則他將傾向于更多地使用這種策略。假設其使用頻率的相對調整速度與其支付超過平均支付的幅度成正比，則C，K對和的調整方程為
　　
　　我們稱上面的方程所表示的房地產市場中房地產開發商與消費者系統為房地產開發商與消費者動態復制系統。那么對任意的初始點，有,因此，動態復制系統的解曲線上任意一點，均對應著演化博弈的一個混合策略偶。將房地產開發商與消費者動態復制系統平衡點所對應的房地產開發商與消費者策略組合稱為房地產開發商與消費者演化均衡。顯然，房地產開發商與消費者動態復制系統有平衡點，是該系統的平衡點，它們分別對應著一個房地產開發商與消費者演化博弈均衡，由此可見房地產開發商與消費者動態復制系統只有四個平衡點。
　　4演化穩定策略的穩定性分析
　　假設消費者和房地產開發商在簽訂了商品房期房交易合同后，供雙方選擇的策略有違約和守約兩種策略，而隨著時間的推移采取守約策略的消費者在選擇過程中，適應了當前形勢的發展而幸存下來。
　　動態復制系統平衡點所對應的策略組合為演化博弈的一個均衡，簡稱為演化均衡。那么，房地產開發商與消費者動態復制系統有四個平衡點對應的策略組合為演化博弈的四個均衡。房地產開發商與消費者動態復制系統是一個由微分方程系統描述的房地產開發商與消費者群體動態，對于一個由微分方程系統描述的群體動態，其均衡點的穩定性是由該系統得到的雅可比矩陣的局部分析得到。那么房地產開發商與消費者均衡點的穩定性可以由其系統得到的雅可比矩陣的局部分析得到，系統的雅可比矩陣為：
　                     　
　　根據簽約時消費者購買的商品房價值，開發商誠實經營時需要額外花費的成本，開發商開發過程的基本成本，商品房當前的貼現值，開發商不誠實經營發生違約行為給予消費者的賠償和消費者經過調查發現房屋存在問題而發生違約行為給予的賠償以及消費者在進行調查時所花費的成本，計算出J的行列式的符號和J的跡的符號。通過分析可見房地產開發商與消費者動態復制系統的四個平衡點，如表2所示，其中，（0，0）J的行列式的符號與J的跡的符號相同，同為正，那么該平衡點為不穩定的平衡點；動態復制系統中的點（1，0）和點（0，1）J的行列式為（2A+D）（E-Cb）和E（D-Cb）與J的跡（2A+D+E-Cb）和（E+D-Cb）的符號根據以上影響因素的值的不同而不同，不能判斷這兩個平衡點J的行列式和J的跡符號的唯一情況，因而該動態復制系統中這兩個平衡點為鞍點；在房地產開發商與消費者動態復制系統的（1，1）平衡點J的行列式的符號為正與J的跡的符號為負剛好相反，那么可知該平衡點是穩定平衡點即演化穩定策略。
　　表2局部穩定分析結果
　　      
　　同時根據上述分析我們可以畫出房地產開發商與消費者動態相圖，從房地產開發商與消費者的動態復制系統的相圖可以看出：房地產開發商與消費者動態復制系統有四個平衡點E1~E4，其中，E1和E2為鞍點，E3為不穩定的結點，E4為穩定的結點。在4個局部均衡點中，僅有一個點是穩定的，是演化穩定策略（EvolutionaryStableStrategy，ESS），它分別對應于房地產開發商和消費者（違約，守約）策略。從以上演化博弈模型可知，對于消費者這一個種群來說，守約策略是“演化穩定策略”（ESS），消費者種群能夠抵抗變異策略違約策略的侵入。對于房地產開發商這一個種群來說，違約策略是這一時期的“演化穩定策略”（ESS），房地產開發商種群這一時期能夠抵抗變異策略守約策略的侵入。對于這兩個群體的博弈來看，                                                                                        
      　　
　　                                 房地產開發商與消費者動態相圖
　　5結論
　　當隨著時間的推移，房地產市場取向成熟，相關的法律法規不斷健全，如北京出臺商品房交付新規，禁“先交錢后驗房”，選擇違約的房地產開發商獲得收益減少，房地產開發商種群的一部分變異群體采用變異策略。此時采用變異策略的房地產開發商群將獲得較高的收益，即對于這兩個群體的博弈來看，，那么E4不再是演化穩定策略，房地產開發商中的變異群體種群得以發展。，那么在這一突變者出現的情況下，達到了房地產市場中房地產開發商與消費者的新的演化穩定均衡。
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