針對(duì)當(dāng)前工程造價(jià)存在的問(wèn)題，造價(jià)管理的改革應(yīng)從加強(qiáng)法制建設(shè)入手，健全法制、完善法規(guī)。

　　【摘要】房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中管理工作的重要組成部分，如何合理確定和有效控制工程投資，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的一大難題。工程造價(jià)的確定是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，尤其在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其產(chǎn)品的多樣性和復(fù)雜性，決定了計(jì)價(jià)方法的多樣性和復(fù)雜性。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中，工程造價(jià)的管理顯得尤為重要，既要保證好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑物滿(mǎn)足高質(zhì)量高要求，又要采取嚴(yán)格及有效的措施合理控制與管理工程造價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的造價(jià)管理貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程，即項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目工程招標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目竣工結(jié)算階段都關(guān)系到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理。下面就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的造價(jià)控制與管理進(jìn)行分析。

　　【關(guān)鍵詞】市政工程師論文格式,房地產(chǎn),造價(jià)管理

　　1深化建設(shè)工程造價(jià)管理改革的舉措

　　在建設(shè)工程造價(jià)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，無(wú)論是體制上還是思想觀念、人員素質(zhì)上都不可避免地受到舊的習(xí)慣勢(shì)力的影響。因此，在深化建設(shè)工程造價(jià)管理改革的進(jìn)程中，既要肯定計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下工程造價(jià)管理的重要作用，又要認(rèn)真分析它不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的弊端，要在現(xiàn)有工作的基礎(chǔ)上運(yùn)用價(jià)值規(guī)律的原則，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的需要去健全和完善建設(shè)工程造價(jià)管理體制。

　　2決策階段的工程造價(jià)控制與管理

　　建設(shè)項(xiàng)目決策是選擇和決定投資行動(dòng)方案的過(guò)程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證、對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較選擇及做出判斷和決定的過(guò)程。項(xiàng)目決策對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。建設(shè)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)的控制涉及的行業(yè)較多，具體操作時(shí)參加的人員應(yīng)由具備一定的專(zhuān)業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行，必須保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性、科學(xué)性、可靠性，從而保證造價(jià)的準(zhǔn)確性和客觀性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)關(guān)系到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)以及人民生活住房問(wèn)題的關(guān)鍵項(xiàng)目。決策階段的造價(jià)管理決定了擬上馬項(xiàng)目的投資消能比，是決定項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。因此，決策階段的工程造價(jià)控制與管理是至關(guān)重要的。

　　3招標(biāo)階段的工程造價(jià)控制與管理

　　招標(biāo)控制價(jià)是開(kāi)發(fā)商擬建工程投資的底數(shù)。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有條件的則應(yīng)請(qǐng)有資格的咨詢(xún)單位代編；有條件的盡量自行編制。編制控制價(jià)時(shí)要與市場(chǎng)的實(shí)際變化相吻合，要實(shí)事求是、切合實(shí)際，保證標(biāo)底編制質(zhì)量，把招標(biāo)控制價(jià)做到合理。充分利用市場(chǎng)信息，通過(guò)公開(kāi)、公正、公平的招標(biāo)，選擇價(jià)格合理、技術(shù)好、管理好的承包商和性?xún)r(jià)比高的供貨商，確保工程項(xiàng)目的資金得到合理的利用。優(yōu)化施工方案，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，積極參與施工方案的論證和優(yōu)化，在保證施工技術(shù)可行的條件下，選擇合理的技術(shù)方案。

　　4設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制與管理

　　4.1建立必要的設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，控制造價(jià)

　　改進(jìn)和完善現(xiàn)行的設(shè)計(jì)方案招標(biāo)辦法，在方案評(píng)選時(shí)要求設(shè)計(jì)者提供方案設(shè)計(jì)概算，明確概算控制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，將技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，將經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的權(quán)重適當(dāng)提高，改變過(guò)去只重技術(shù)指標(biāo)，忽視經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的評(píng)標(biāo)辦法。改革現(xiàn)行的設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按造價(jià)計(jì)算設(shè)計(jì)取費(fèi)的基數(shù)不超過(guò)限額設(shè)計(jì)的基數(shù)。在具體實(shí)施中可針對(duì)不同情況，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施。

　　4.2推行限額設(shè)計(jì)，控制造價(jià)

　　目前國(guó)內(nèi)很多設(shè)計(jì)大都存在著設(shè)計(jì)質(zhì)量差的情況，特別是設(shè)計(jì)不精、缺乏深度顯得尤為突出。尤其是達(dá)不到招標(biāo)的要求，導(dǎo)致了合同開(kāi)口過(guò)大。頻繁更改設(shè)計(jì)，對(duì)工程造價(jià)的控制也是一個(gè)很大的考驗(yàn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及投資估算的需要，必須及時(shí)合理的確定設(shè)計(jì)限額，并建立健全相關(guān)的考核獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制。對(duì)于一個(gè)或多個(gè)超出了造價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)，應(yīng)認(rèn)真分析產(chǎn)生的根本原因，并及時(shí)修改。不能只是單純的畫(huà)圖而不算賬，還應(yīng)多借鑒相關(guān)建筑工程的各類(lèi)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行全面的分析，合理的運(yùn)用，從而優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低工程成本。

　　4.3嚴(yán)防任意設(shè)計(jì)變更，控制造價(jià)

　　在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商同意的情況下，嚴(yán)禁借設(shè)計(jì)變更隨意擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和增加建設(shè)內(nèi)容。在通常情況下，一般不能變更設(shè)計(jì)，對(duì)于必須變更的，必須待開(kāi)發(fā)商允許后方可更改。另外，還應(yīng)及時(shí)核算因設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的造價(jià)，對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的或者造價(jià)較高的設(shè)計(jì)方案應(yīng)進(jìn)行從新設(shè)計(jì)，通過(guò)多種方案的比較并做到精益求精，是一項(xiàng)十分重要的造價(jià)控制措施。而就目前設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)差和設(shè)計(jì)變更的隨意性等問(wèn)題，則應(yīng)簽訂合同。在合同設(shè)計(jì)中的經(jīng)濟(jì)條款中，增加因設(shè)計(jì)變更和修改而所耗費(fèi)用的限制條款。例如：在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商同意的情況下，凡因設(shè)計(jì)變更造成費(fèi)用超出合同的一定比例時(shí)，則應(yīng)扣除該比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。所以，采用有約束的條款能規(guī)范設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量、概算和預(yù)算的各項(xiàng)指標(biāo)，是一項(xiàng)十分重要的造價(jià)控制措施。

　　5項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制與管理

　　5.1施工中設(shè)計(jì)變更的控制

　　建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位和施工單位在開(kāi)工前認(rèn)真審核設(shè)計(jì)圖紙，嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)規(guī)范，把可能在施工中出現(xiàn)的問(wèn)題，在圖紙會(huì)審階段進(jìn)行解決，避免在施工過(guò)程中影響工程進(jìn)度和質(zhì)量，或發(fā)生返工等現(xiàn)象，造成不必要的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)。

　　5.2確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生

　　首先，強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況。

　　5.3認(rèn)真對(duì)待索賠與反索賠

　　索賠是指在合同履行過(guò)程中對(duì)于并非自己的過(guò)錯(cuò)，而應(yīng)由對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊�求l5J，它是工程施工中發(fā)生的正常現(xiàn)象。建設(shè)單位反索賠的主要內(nèi)容有：工期延誤、施工缺陷、業(yè)主合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄施工等。

　　5.4工程進(jìn)度款的支付

　　工程進(jìn)度款的支付也是施工階段造價(jià)管理的一個(gè)重要內(nèi)容，我國(guó)現(xiàn)行支付方法常見(jiàn)的有：按月支付、分段支付、竣工后一次支付等。無(wú)論實(shí)行何種支付方式，結(jié)算的條件都應(yīng)該是質(zhì)量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全，特別是要實(shí)行質(zhì)量一票否決權(quán)制度，不合格的工程決不付款。

　　5竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制與管理

　　在施工過(guò)程中，由于有施工周期、材料設(shè)備價(jià)格、市場(chǎng)供求波動(dòng)、政策性調(diào)整等影響因素，每月將實(shí)施狀況與批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算或施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算進(jìn)行比較分析。通過(guò)計(jì)算各分部分項(xiàng)工程可能增加或減少的數(shù)額，說(shuō)明工程造價(jià)變動(dòng)的原因，使發(fā)生的偏差得以及時(shí)糾正，促使建設(shè)項(xiàng)目總投資得以動(dòng)態(tài)地控制。

　　結(jié)算階段，嚴(yán)格把關(guān)，核對(duì)合同條款，應(yīng)審查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程竣工是否驗(yàn)收合格，應(yīng)按合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等，對(duì)竣工工程進(jìn)行結(jié)算審核。竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算，并按國(guó)家統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。結(jié)算綜合單價(jià)應(yīng)按投標(biāo)單價(jià)以及合同約定的計(jì)價(jià)原則和計(jì)價(jià)方法確定。

　　各項(xiàng)取費(fèi)應(yīng)按合同約定以及項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的項(xiàng)目屬地政府有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

　　6結(jié)語(yǔ)

　　隨著時(shí)代的進(jìn)步，以往的工程造價(jià)管理方法已經(jīng)不能應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)，存在諸多問(wèn)題。只有做好房地產(chǎn)的工程造價(jià)管理，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)下降低工程造價(jià)并實(shí)現(xiàn)利益最大化。

　　工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)從投資決策到竣工決算的全過(guò)程管理，任何環(huán)節(jié)都缺一不可。作為一個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)負(fù)責(zé)人，一定要全程參與，根據(jù)項(xiàng)目定位的要求做一個(gè)較為準(zhǔn)確、詳細(xì)的估算，堅(jiān)持限額設(shè)計(jì)，在過(guò)程中動(dòng)態(tài)控制，確保項(xiàng)目的定位的檔次，又能把投資控制的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。也要意識(shí)到要在成本目標(biāo)達(dá)到的情況下，最大限度的提高項(xiàng)目的功能水平，成本控制目標(biāo)不僅僅是為了節(jié)約成本，也是在提高項(xiàng)目的功能水平。因此，做好工程造價(jià)的控制與管理工作，對(duì)保證和加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

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