隨著整個社會進入“微利時代”，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的出臺以及國際金融危機的影響，房地產(chǎn)行業(yè)進入“寒冬”階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)都深刻地感受到，在產(chǎn)品的質(zhì)量達到一定的水平后，企業(yè)面臨的競爭就是價格競爭，實質(zhì)上也就是一場成本競爭。如何降低成本：首先要抓住成本控制的源頭，設(shè)計階段是成本控制的源頭所在。根據(jù)有關(guān)資料顯示，設(shè)計階段影響建設(shè)項目投資的程度在70%以上。設(shè)計階段的成本控制應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程設(shè)計是否合理、經(jīng)濟，直接影響到整個項目總投資的控制及項目的利潤。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要使設(shè)計滿足建筑物的建筑效果、使用功能和安全功能；另一方面也要使設(shè)計更加合理、經(jīng)濟，減少建安工程的投資，以降低成本，取得最大的經(jīng)濟效益。
　　當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于住宅項目設(shè)計階段成本控制的實際應(yīng)用還不夠深入，主要存在以下幾點問題。首先，因設(shè)計工期緊張等原因?qū)е略O(shè)計深度不夠，過多的設(shè)計變更對成本控制產(chǎn)生不利的影響；其次，由于各種各樣的現(xiàn)實條件制約，設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟分析比選落實不到位也是設(shè)計階段成本控制面臨的一個問題。再次，由于目前大部分設(shè)計費的計取與項目成本控制關(guān)聯(lián)不大，導(dǎo)致的設(shè)計單位成本控制積極性不高。造成這些的主要原因就是缺乏對設(shè)計階段的有效管理和控制。針對這一現(xiàn)象，提出以下思路在設(shè)計階段進行成本控制。
　　1、推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位
　　設(shè)計單位的選定就是初步的確定了項目的風(fēng)格與主題。每一家設(shè)計單位都有自己獨特的設(shè)計風(fēng)格。設(shè)計單位的能力不僅要求在建筑學(xué)、結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專業(yè)的較高設(shè)計水平，還要有相關(guān)的法律法規(guī)知識，更要求有設(shè)計經(jīng)驗，甚至是施工經(jīng)驗。同一個項目，同樣的設(shè)計要求，同樣的設(shè)計規(guī)范，不同設(shè)計單位來設(shè)計，其鋼材用量，混凝土標號，墻柱、梁及開間幾何尺寸等都會有很大差異，這也直接影響了主體結(jié)構(gòu)的建安成本和建筑功能布局。而對暖衛(wèi)通風(fēng)空調(diào)等系統(tǒng)的選擇和互相搭配及建筑裝飾設(shè)計更會因為設(shè)計人員的水平差異而影響建安成本和使用功能。
　　在市場經(jīng)濟的今天,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在委托設(shè)計單位進行設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制,加強管理工作。通過設(shè)計招標來選擇合適易管、態(tài)度重視、項目業(yè)績好、服務(wù)意識強、市場口碑好的優(yōu)秀設(shè)計單位從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性,避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)的設(shè)計變更及工程洽商。
　　在設(shè)計單位確定之前，可以邀請幾家有實力的設(shè)計單位或資深設(shè)計師通過設(shè)計方案競賽等方式來優(yōu)選設(shè)計單位和建筑方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后,影響銷售,造成資金長期得不到回收,經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。也有利于控制項目建設(shè)投資——中標方案一般所作出的投資估算能控制或接近招標文件中規(guī)定的投資范圍,同時也有利于縮短設(shè)計周期,降低設(shè)計費。
　　2.開展限額設(shè)計，有效控制造價
　　推行限額設(shè)計是控制工程造價的重要手段。在設(shè)計中以控制工程量為主要內(nèi)容,抓住了控制工程造價的核心,從而能有效地克服和防止成本失控的現(xiàn)象。使建設(shè)單位的投資獲得盡可能大的經(jīng)濟效益。有利于處理好技術(shù)與經(jīng)濟的關(guān)系。技術(shù)與經(jīng)濟其實是密不可分的,它們既相互獨立又相互影響,技術(shù)的先進性必須要有經(jīng)濟的支持,經(jīng)濟的合理性必將影響技術(shù)先進性的應(yīng)用。通過精心設(shè)計,促進設(shè)計方案的優(yōu)化,從而提高設(shè)計質(zhì)量。推行限額設(shè)計有利于增強設(shè)計單位的責任感,在實施限額設(shè)計的過程中,通過獎罰管理制度,促使設(shè)計人員增強經(jīng)濟觀念和責任感,使其既負技術(shù)責任也要負經(jīng)濟責任。
　　若在設(shè)計階段不能對工程項目的投資、質(zhì)量、進度進行有效地控制,將勢必影響工程項目總目標的實現(xiàn)。實踐證明,限額設(shè)計是控制工程造價,合理使用人力、物力、財力,提高投資效益行之有效的手段。
　　限額設(shè)計的控制過程是合理確定項目投資限額，科學(xué)分解投資目標，進行分目標的設(shè)計實施，設(shè)計實施的跟蹤檢查，檢查信息反饋用于再控制的循環(huán)過程。實施限額設(shè)計的首要條件是合理確定限額設(shè)計總值。提高項目可行性研究報告中投資估算的科學(xué)性、準確性、可信性，是合理確定項目投資限額的重要環(huán)節(jié)。
　　因未經(jīng)審批的設(shè)計任務(wù)書中的項目總投資額，即為進行限額設(shè)計控制項目造價的主要依據(jù)，而設(shè)計任務(wù)書中的項目總投資額又是根據(jù)審批通過的項目可行性研究報告中的投資估算額下達的。為適應(yīng)推行限額設(shè)計的要求，應(yīng)適當加深項目可行性研究報告的深度，并維護項目投資估算的嚴肅性；使投資估算真正起到控制項目造價的作用。為此，在編制項目投資估算時，既要避免故意提高項目造價，又要避免有意壓低項目造價和漏項，而使項目資金不足，真正做到科學(xué)地實事求是地編制項目投資估算，使項目的投資限額與單項工程的數(shù)量、建筑標準、功能水平相協(xié)調(diào)。
　　其次是科學(xué)分配初步設(shè)計的投資限額。設(shè)計單位在進行設(shè)計以前，項目總設(shè)計師應(yīng)將項目設(shè)計任務(wù)書中規(guī)定的建設(shè)方針、設(shè)計原則、各項技術(shù)經(jīng)濟指標等向設(shè)計人員交底，并將設(shè)計任務(wù)與規(guī)定的投資限額按照工程和專業(yè)下達到設(shè)計人員，亦即將設(shè)計任務(wù)書中規(guī)定的投資限額分配到各單項工程和單位工程，作為進行初步設(shè)計的造價控制目標或稱投資限額，并要求各專業(yè)設(shè)計人員認真研究實現(xiàn)投資限額的可行性，對項目的總圖方案、工藝流程、關(guān)鍵設(shè)備、主要建筑和各種費用指標提出方案比選，作出投資限額決定。
　　再次，根據(jù)投資限額進行初步設(shè)計。初步設(shè)計開始時，項目總設(shè)計師應(yīng)將可行性研究報告的設(shè)計原則、建設(shè)方針和各項控制經(jīng)濟指標向設(shè)計人員交底，對關(guān)鍵設(shè)備、工藝流程、主要建筑和各種費用指標提出技術(shù)方案比較，研究實現(xiàn)可行性研究報告中投資限額的可行性，將設(shè)計任務(wù)和投資限額分專業(yè)下達，促使設(shè)計人員進行多方案比選。并以單位工程為考核單元，事先做好專業(yè)內(nèi)部的平衡調(diào)整，提出節(jié)約投資的措施，力求將工程造價和工程量控制在限額內(nèi)。對由于初步設(shè)計階段的主要設(shè)計方案與可行性研究階段的工程設(shè)想方案相比較發(fā)生重要變化所增加的投資，應(yīng)本著節(jié)約的原則，在概算靜態(tài)投資不大于同年度估算投資的110％的前提下，經(jīng)方案優(yōu)化，報總工程師和主管院長批準后，才可列入工程概算。初步設(shè)計階段控制概算不超過投資估算，主要是對工程量和設(shè)備、材質(zhì)的控制。為此，初步設(shè)計階段的限額設(shè)計工程量應(yīng)以可行性研究階段審定的設(shè)計工程量和設(shè)計工作牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟、生態(tài)乃至美學(xué)等自然科學(xué)和社會科學(xué)許多方面的問題。人們在運用這些科學(xué)技術(shù)知識進行設(shè)計時,必然會出現(xiàn)不同的設(shè)計構(gòu)想和設(shè)計方案，進行住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制首先要對整個設(shè)計階段進行成本策劃。
　　3.采用合同措施，有效控制造價
　　在合同簽訂之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目總工期要求及項目特點，與設(shè)計單位協(xié)商確定合理的設(shè)計周期。要注意設(shè)計周期的合理取值，重視設(shè)計周期對總成本的影響。首先設(shè)計周期過長，會相應(yīng)順延項目竣工日期，會降低資金的時間價值，導(dǎo)致貸款利息的增加即住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的期間費用的上漲；另外設(shè)計周期過長，導(dǎo)致工期的增加，使得市場風(fēng)險變化可能越大，畢竟住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目受到政策及市場的影響相當大，而且會對產(chǎn)品的實際價值產(chǎn)生影響。但設(shè)計周期如果過短，會導(dǎo)致設(shè)計人員忙于趕工，不僅設(shè)計方案的經(jīng)濟性考慮不周，甚至本身設(shè)計質(zhì)量就得不到保證。
　　考慮如何在保證質(zhì)量，不增加成本的前提下縮短設(shè)計周期成為重要問題。需要做到以下兩點：
　　首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理的重視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)針對項目特征指派熟悉設(shè)計流程、施工工藝及成本控制的專人負責與設(shè)計單位的溝通與聯(lián)系，最好能夠做到設(shè)計現(xiàn)場辦公。對于設(shè)計過程中存在的問題可以盡快解決，避免將時間浪費在各單位部門的工作交接傳達的過程中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視工序的前置和搭接，住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計涉及專業(yè)較多，而一家設(shè)計單位往往有同時進行這不止一個項目的設(shè)計的工作，因此應(yīng)注意各專業(yè)人員的工序前置和搭接，避免窩工浪費。
　　其次，推廣標準化設(shè)計。工程標準設(shè)計通常指工程設(shè)計中，可在一定范圍內(nèi)通用的標準圖、通用圖和復(fù)用圖，一般統(tǒng)稱為標準圖。在工程設(shè)計中采用標準設(shè)計可促進工業(yè)化水平、加快工程進度、節(jié)約材料、降低建設(shè)投資；工程建設(shè)標準規(guī)范和標準設(shè)計,來源于工程實踐經(jīng)驗和科研成果,是工程建設(shè)必須遵循的科學(xué)依據(jù)。大量加以實施,能在工程建設(shè)活動中得到最普遍有效的推廣使用,這是科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的一條重要途徑。抓設(shè)計質(zhì)量,設(shè)計標準規(guī)范必須先行。據(jù)統(tǒng)計，采用標準設(shè)計一般可加快設(shè)計進度1～2倍，節(jié)約建設(shè)投資10%左右。
　　目前設(shè)計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計取，這樣就不利于設(shè)計單位加強成本控制，造成設(shè)計保守、不合理、浪費大等現(xiàn)象的產(chǎn)生。如果實行設(shè)計質(zhì)量獎優(yōu)罰劣的制度，設(shè)計單位就會在批準的項目投資限額內(nèi)，認真的進行多個方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較,在保證安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝。節(jié)約了工程投資，應(yīng)按節(jié)約的投資限額給予一定比例的獎勵；反之對超過投資額的設(shè)計單位給予一定的罰款,做到獎罰分明。
　　由于設(shè)計文件的“錯、漏、碰、缺”難以從根本上杜絕,這些往往使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分被動,使設(shè)計師的執(zhí)業(yè)水平與職業(yè)道德成為影響工程項目成敗的主要風(fēng)險因素。因此可以嘗試在設(shè)計合同中列入一些限制條款。
　　對于因設(shè)計單位設(shè)計錯誤、設(shè)計延誤時、施工過程中的設(shè)計配合不到位導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損失，均在設(shè)計合同中進行約定，明確雙方應(yīng)承擔的風(fēng)險，提高工程設(shè)計質(zhì)量。針對設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄、設(shè)計變更隨意性大的傾向,在選定設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時,還應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計變更及修改的費用額度限制等條款。
　　4、加強圖紙審核工作
　　加強設(shè)計出圖前的審核工作。在設(shè)計圖紙出圖前，嚴格質(zhì)量審核。對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙質(zhì)量進行仔細復(fù)核與審查，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟性進行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤而帶來的經(jīng)濟損失。提高設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的準確性，防止“三超”(概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算)，具有重要的實際意義。具體而言,就是充分認識施工圖審核、設(shè)計交底、圖紙會審工作的重要性，積極采取事前控制方法，將問題消除在萌芽狀態(tài)，或提前擬定好補救措施，以求在實施過程中盡可能減少返工量或危害帶來的損失，合理控制成本。由于施工圖是多專業(yè)多人員協(xié)作的結(jié)果，其中難免有錯、漏、碰、缺之處，如果不及時發(fā)現(xiàn)并改正,就會給建設(shè)單位和業(yè)主帶來重大經(jīng)濟損失。
　　因此,設(shè)計單位提交施工圖設(shè)計文件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織各方面的技術(shù)業(yè)務(wù)人員，甚至聘請外部專家如施工圖審查公司，對這些文件進行審核。應(yīng)重點審查以下幾方面的內(nèi)容：設(shè)計文件內(nèi)容是否準確完整，設(shè)計深度是否滿足施工階段的要求，并符合國家及地方規(guī)定的要求；使用功能及質(zhì)量要求是否滿足國家及合同規(guī)定的要求；經(jīng)濟合理性是否有保障，是否滿足項目成本控制目標的要求。只有審核合格的施工圖設(shè)計文件，建設(shè)單位才允許其進入下一道工作程序。如果審核不合格，則應(yīng)堅決要求設(shè)計單位予以修改后再進行審核驗收,直至通過為止。另外就是在選擇施工圖審查公司時應(yīng)當注意，選擇易于溝通的施工圖審查公司，在施工圖繪制前期介入，在施工圖繪制過程中，對規(guī)范的邊界或有爭議處如超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義、配筋等進行多方協(xié)商溝通。施工圖到達施工現(xiàn)場后，在正式開工前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時要求監(jiān)理單位組織施工單位進行圖紙會審，其目的主要在于:使施工單位和各參建單位熟悉圖紙,了解工程特點和設(shè)計意圖，找出需要解決的技術(shù)難題,并制定解決方案；為了解決圖紙中存在的問題,減少圖紙的差錯,將圖紙中的各種隱患及時消滅。圖紙會審結(jié)束后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)督促監(jiān)理單位形成會審問題清單,并及時遞交設(shè)計單位做出相應(yīng)調(diào)整。
　　5、引入設(shè)計第三方機構(gòu)
　　對于一些設(shè)計管理人才比較缺乏的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，進行設(shè)計階段成本控制難度較大。這時可以通過引入第三方參與進行管理，如引進設(shè)計監(jiān)理機構(gòu)，設(shè)計咨詢公司進行設(shè)計階段成本控制。
　　首先，從審查技術(shù)經(jīng)濟指標和搞多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較入手,幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位選擇經(jīng)濟性好的設(shè)計方案來提高項目的經(jīng)濟性。如設(shè)計任務(wù)書的制定，設(shè)計合同的簽訂以及設(shè)計方案的比選等。
　　其次，從審查設(shè)計浪費和挖潛入手,幫助設(shè)計單位優(yōu)化設(shè)計方案來提高工程項目的經(jīng)濟性。杜絕設(shè)計造成的材料或設(shè)備設(shè)施浪費不僅僅體現(xiàn)在數(shù)量上的節(jié)約，還應(yīng)從其材質(zhì)、規(guī)格、型號等的選擇入手，在設(shè)計階段選擇經(jīng)濟性能好的材料或設(shè)備設(shè)施。
　　再次，對結(jié)構(gòu)設(shè)計計算等諸如此類影響安全可靠性的重要問題需要嚴格把關(guān),確保住宅項目的整體安全性。設(shè)計質(zhì)量是影響工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，對于可能影響建筑安全性的重要方面必須嚴把質(zhì)量關(guān)，防止因為施工過程中的拆除返工或設(shè)計變更等增加工程成本。
　　最后，應(yīng)該注重對設(shè)計過程進行優(yōu)化，而不是對設(shè)計結(jié)果。拿結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化來說，設(shè)計過程的優(yōu)化對結(jié)構(gòu)成本的控制最為有效，也最為徹底，可以做到從建筑方案開始就對項目成本進行有效控制；另外就是設(shè)計過程中進行優(yōu)化，與設(shè)計單位溝通更容易，設(shè)計單位對設(shè)計優(yōu)化意見更易接受；而且可對結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)類型以及其它結(jié)構(gòu)問題進行細致深入的技術(shù)、成本等方面的專題分析；另外可對設(shè)計上的每一個技術(shù)細節(jié)進行成本控制，做到項目在土建成本方面不存在浪費的地方；還不耽誤項目的總體進度，可做到與設(shè)計同步進行。