我國個人住住房轉讓環節主要涉及營業稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加，保有環節主要為房產稅。

　　【摘要】稅收作為實現政府職能的重要手段，在我國個人住房改革的過程一直被賦予不小的期望。2011年1月28日在重慶、上海兩市開始對部分個人住房的房產稅進行改革試點，標志著我國開始逐步向個人住房保有環節征收財產稅。個人住房具有居住和投資的雙重價值，從環節上講分為保有和轉讓兩個環節，本文將通過與美國關于個人住房的稅收制度進行比較，探討我國個人稅收制度存在的不足并提出相關建議。

　　【關鍵詞】中級經濟師論文范文,個人住房,轉讓,保有,國際比較

　　一、我國現行個人住房稅收制度

　　1、轉讓環節，銷售不動產的個人為營業稅納稅人，適用稅率5%，自2011年1月27日起，“個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅”。個人銷售不動產以一次轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為轉讓所得，按20%稅率計算繳納個人所得稅;“個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續免征個人所得稅”而關于出售自有住房并在1年內重新購房的優惠政策則于2010年取消。在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，適用稅率為3%～5%，具體由省、自治區、直轄市人民政府在規定幅度內按實際情況確定。 “對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅”;城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)及教育費附加，以實際繳納的營業稅稅額為依據進行課征。

　　2、保有環節，非試點地區房產稅政策，根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，個人所有非營業用房免征房產稅。個人住房用于出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。2011年1月28日，為調節收入分配，引導個人合理住房消費，我國上海、重慶紛紛啟動了對個人住房征收房產稅的試點改革，是我國對保有環節課征財產稅的重大突破。具體內容見表1。

　　表1上海重慶兩地個人住房房產稅試點改革

　　上海 重慶

　　征收對象 增量房 增量房、存量房

　　計稅依據 房產評估值，暫按市場價格的70%計算 房產評估值，現為房產轉讓價

　　稅率 基本稅率0.6%，優惠稅率0.4% 累進稅率分別為0.5%、1%、1.2%

　　免稅面積 按個人，人均面積60平方米 按家庭，辦法實行前免稅面積為180平方米，新購免稅面積100平方米

　　其他減免

　　與緩繳 唯一住房、子女婚嫁、引進人才、居住證滿3年并在本市工作，暫免征收 對農民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收;因自然災害等不可抗力因素造成的困難，可申請減免或緩繳

　　收入用途 保障性住房建設等 全部用于公共租賃房的建設和維護

　　二、美國個人住房稅收制度

　　美國實行聯邦、州、地方三級政府的分稅制，對個人住房的稅收政策體現為受益原則，轉讓環節主要課征資本利得稅，保有環節課征房地產稅，總體來說課稅以保有環節為主。

　　1、轉讓環節，個人住房轉讓環節主要涉及資本利得稅。銷售個人住房，應稅收入為按售價減去銷售費用的余額，即實現的金額(Amount Realized)，再減去調整基價(Adjusted Basis)，計算出收益或損失，收益計入應納稅所得額，損失不予以確認。在稅率上，將銷售房屋取得的凈收益需歸入當年凈資本利得后，按資本利得最高稅率，計算繳納資本利得稅，一般稅率為15%～25。在轉讓環節，給予了排除收益(Excluding the Gain)的稅收優惠，滿足一定條件則可享受至多250，000美元(夫妻聯合報稅可享受至多500，000美元)的豁免額度。享有稅收優惠必須同時滿足三個條件：一是通過住宅擁有測試，二是通過使用測試，三要求在銷售房產日期往回推的兩年內沒有從收入中排除另一處住宅的銷售收益。

　　2、保有環節，個人住房保有環節需要繳納房地產稅(Property Tax)，屬于地方稅，其納稅人為房地產的擁有人。計稅依據為房產評估價值與評估水平(Assessment Level)百分比的乘積，其中評估水平百分比由相關法律規定，實際有效稅率(Effective Tax Rate)在1%～3%之間。對個人住房稅收優惠上主要有以下三種：①宅基地免稅，即第一套免收房地產稅，從第二套起征收，且隨購房數量增加，房地產稅也相應有較大比例增長;②“斷路器”(Circuit Breakers)政策，即財產稅占家庭收入的比例超過標準比例時，可以抵扣所得稅或給予退稅;③延期支付，對非自身因素導致的評估價值畸增帶來的房地產稅，可延期納稅。房地產稅是地方政府的主要財政收入。主要用于提供公共事業。

　　轉讓環節資本利得稅歸屬于聯邦所得稅，而保有環節房地產稅屬于州政府和地方政府。其中房地產稅的主要用于公共服務，包括消防安全、治安、交通、環境保護、教育支出等。將房地產稅劃歸地方，一是體現了受益原則，二是有利于地方財源穩定，三是將房產稅的征收包括稅率制定、稅目調整、稅收減免權等下放到地方政府，有利于提高地方財政的積極性。

　　三、優化我國個人住房的稅收政策的建議

　　結合國際經驗及我國實際國情，針對我國個人住房稅收政策存在的問題，我提出以下建議：應明確我國稅收政策個人住房稅收政策改革的基本思路，在保證個人基本住房，鼓勵提高居住水平，抑制個人住房投機的基礎以及“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則上，重保有輕轉讓，在稅制上進行差別化設計，明確房產稅的功能定位，完善個人住房信息系統和房價評估體系建設，增加地方政府自主權，規范保有環節房產稅的使用，循循漸進，逐步完善我國個人住房的稅收制度。

　　參考文獻：

　　[1]石子印.我國不動產保有稅研究[M]北京：中國社會科學出版社，2011

　　[2]張青.對個人住房開征物業稅的幾個判斷及效應預測[J]涉外稅務，2008(11)