摘要：加強居民小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境逐漸成為人們關注的焦點和熱點問題之一。本文對當前物業(yè)管理工作的現狀、存在的問題等，進行較為深入的研究，并提出相應的對策。

　　關鍵詞：物業(yè),管理,服務

　　物業(yè)管理行業(yè)是我國一個新興的朝陽產業(yè),正處于前所未有的發(fā)展階段,隨著物業(yè)市場規(guī)模的不斷擴大,也給該行業(yè)帶來了一些實實在在的問題。

　　一、當前物業(yè)管理工作的現狀

　　近年來，物業(yè)管理在政府相關職能部門的監(jiān)督支持下，在開發(fā)企業(yè)大力扶持下，規(guī)模不斷增大，管理不斷規(guī)范，服務內容和服務質量得到明顯提升。

　　一是物業(yè)管理市場化運作已經起步。近年來，各地政府及物業(yè)主管部門，緊緊圍繞引入競爭機制，提高物業(yè)管理水平，積極開拓物業(yè)管理市場，不斷引入外部物管企業(yè)進駐，全力推行物業(yè)管理前期招投標制和提前介入制，取得了初步成效。

　　二是物業(yè)服務意識進一步提高。各物業(yè)企業(yè)努力轉變觀念，提升服務意識，立足職責定位，以良好的服務，取信于業(yè)主，在確保公共區(qū)域的綠化維護、環(huán)境衛(wèi)生維護、協(xié)助秩序維護和安全防范服務到位的基礎上，創(chuàng)新服務舉措，努力融洽與業(yè)主的關系。比如有的小區(qū)為80歲以上老人送生日蛋糕、為新婚夫婦送鮮花、舉辦消夏晚會、開展各種有獎征文、攝影比賽等活動，促進了和諧小區(qū)建設;有的小區(qū)在顯著位置開展物管條例宣傳，免費提供給車打氣、叫車等多種溫馨服務等，受到業(yè)主歡迎。

　　二、物業(yè)管理工作存在突出問題

　　當前，物業(yè)管理工作面臨的問題較多，綜合各方面的意見建議，主要表現在以下四點：

　　(一)社會認識存在偏差，物業(yè)企業(yè)地位尷尬。一是行業(yè)偏見普遍存在。由于我國的物業(yè)管理是從計劃經濟下傳統(tǒng)房屋管理轉變過來的，不少業(yè)主的福利型住房消費意識根深蒂固，對有償服務還很不適應。多數業(yè)主將自身和物業(yè)企業(yè)的關系定位于主人、仆人的雇傭關系，稍有不滿便指責、投訴，甚至無理取鬧，造成了業(yè)主與物管企業(yè)處于對立的局面。同時，《條例》的宣傳深度和廣度都不夠，廣大業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員，包括有的職能部門工作人員對相關內容還不了解，甚至還有誤解。二是行業(yè)社會地位不高。由于物業(yè)企業(yè)的服務項目以保潔、綠地維護、簡單維修為主，屬于技術含量低、勞動密集型行業(yè)，無論從業(yè)人員的學歷、素質還是身份、待遇均相對較低，由此造成該行業(yè)的社會地位不高。三是輿論導向存在偏差。媒體對于物業(yè)服務的正面報道不多，缺乏對物業(yè)企業(yè)客觀公正的評價和對社會、對業(yè)主的理性引導，客觀地造成了群眾對物業(yè)企業(yè)存有偏見。如物業(yè)僅是協(xié)助公安機關開展常規(guī)性安全防范的企業(yè)，不可能杜絕盜竊犯罪的發(fā)生。但在發(fā)生住戶被盜或車輛被偷時，經常把責任推給物業(yè)企業(yè)。

　　(二)物業(yè)企業(yè)經營虧損，行業(yè)發(fā)展舉步維艱。目前，物業(yè)企業(yè)經營狀況很不樂觀，發(fā)展前景堪憂。據調查，絕大多數物業(yè)企業(yè)虧損經營。主要原因一是收費標準偏低，二是物業(yè)服務企業(yè)負擔較重。有的新小區(qū)內高層住宅二次供水、供暖產生的費用，舊小區(qū)水、電管線老化更換、設備維修、道路修復等等產生的費用，目前主要是由物業(yè)企業(yè)承擔，相關單位相互推諉，尚未理順。對于收費很低的物業(yè)企業(yè)，要承擔份內份外的各種費用，顯然是力不從心。有的企業(yè)為了減少虧損，采取裁減人員、降低工資等措施，又導致了服務質量下降，影響行業(yè)的進一步發(fā)展。

　　(三)舊區(qū)基礎設施老化，改造管理難度大。當前，物業(yè)管理存在問題最多的是老舊小區(qū)。主要表現是：一是配套設施嚴重老化。九十年代初建成的小區(qū)，配套水平低，基礎設施差，綠地及公用休閑設施少。經過近20年的時間，許多住宅小區(qū)的共用部位、公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造。二是服務管理難度大。舊小區(qū)的共同特點是：小區(qū)內道路四通八達，違章建筑多，人員來往復雜，車輛亂停亂放現象嚴重。

　　三、加強物業(yè)管理工作的幾點建議

　　系統(tǒng)地研究解決制約物業(yè)管理發(fā)展的相關問題，促進物業(yè)管理工作科學發(fā)展，是關注民生的重要體現。為此，就物業(yè)管理工作提出以下建議：

　　(一)加大宣傳力度，優(yōu)化物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展環(huán)境。一是加強社會輿論宣傳。充分利用新聞媒體廣泛宣傳與物業(yè)管理有關的法律法規(guī)，提高居民對物業(yè)管理工作的認識。通過制作 “物業(yè)直通車”、“業(yè)主園地”等專題欄目，采取業(yè)主訪談、物業(yè)與業(yè)主對話等形式，架起溝通交流的平臺;通過加強法律宣講、報道先進物業(yè)管理經驗、宣傳物業(yè)服務中的感人事跡等舉措，進一步增強從業(yè)人員的職業(yè)歸屬感和責任感，增進業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的理解和支持，從而促進物業(yè)管理工作的優(yōu)質高效開展。二是加強行業(yè)內部宣傳。物業(yè)人員在學習掌握好相關法律法規(guī)的同時，各小區(qū)要在顯要位置開辟宣傳專欄或宣傳櫥窗，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，公布服務內容、服務承諾、服務舉措，報道物業(yè)服務動態(tài)、小區(qū)內的好人好事等，以豐富多彩的形式，引導業(yè)主關注、關心小區(qū)物業(yè)工作，增強業(yè)主的認同感。

　　(二)發(fā)揮政府主導職能，助推物業(yè)企業(yè)規(guī)范發(fā)展。建議政府把物業(yè)管理列入落實科學發(fā)展觀，推進社會經濟發(fā)展、建設和諧蓬萊的大框架、總規(guī)劃中，從政府到企業(yè)，從社會到業(yè)主群體，把全面、準確地貫徹《物權法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理條例》作為大事來抓，改善行業(yè)生存環(huán)境，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。要制定完善物業(yè)管理的相關政策，進一步健全物業(yè)管理網絡，引導建立業(yè)主自治組織，要充分落實鎮(zhèn)街的組織、指導職能，對將來建設的新小區(qū)，努力按《條例》要求運作;對條件成熟的建成小區(qū)，積極穩(wěn)妥地組建業(yè)主委員會、成立業(yè)主大會;對己成立業(yè)主委員會的，要加強對其監(jiān)督和指導，及時發(fā)現消除不穩(wěn)定因素。

　　(三)加大政府扶持力度，強化物業(yè)企業(yè)自我“造血”功能。物業(yè)企業(yè)的市場化經營是現代物業(yè)發(fā)展的趨勢。目前，有些地區(qū)物業(yè)企業(yè)靠開發(fā)企業(yè)的“輸血”而生存，一旦開發(fā)企業(yè)無力承擔之時，也是物業(yè)企業(yè)倒閉之時。因此，要引導物業(yè)企業(yè)依靠自身力量而生存，強化其自我“造血”功能。要建立質價相符的收費體系，要出臺相關扶持政策。一方面，對積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的公司給予適當扶持。如可在稅收、舊區(qū)改造等方面給予一定的政策優(yōu)惠，促進企業(yè)形成良性循環(huán)機制，逐步走向市場化的運作模式。另一方面，允許和支持物業(yè)公司開展多種經營、特約服務等，以扶持、幫助物業(yè)企業(yè)加快發(fā)展。

　　(四)轉變物業(yè)管理模式，推進物業(yè)服務市場化進程。一是對于今后新建居民小區(qū)，要按照《條例》推行小區(qū)物業(yè)管理招投標制，盡量把小區(qū)的物業(yè)管理推向市場。凡是新建小區(qū)應由開發(fā)企業(yè)通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，要鼓勵選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議，并參與工程驗收的監(jiān)督。開發(fā)企業(yè)在預售時，應向業(yè)主公示物業(yè)企業(yè)服務標準及前期物業(yè)收費標準，并簽定前期物業(yè)服務協(xié)議。二是對于近年來開發(fā)的、物業(yè)管理相對規(guī)范的小區(qū)，要引導發(fā)行提升管理服務水平，進行等級評定，實行按等級收費，并逐步嘗試實現物業(yè)企業(yè)的獨立，進而推向市場。

　　(五)加快舊區(qū)改造步伐，促進和諧社會建設。對舊區(qū)進行改造既是“民心工程”，也是提升城市形象，促進和諧社會建設的需要。建議政府統(tǒng)籌規(guī)劃，針對各“老、小、散”住宅小區(qū)的實際，摸清底細，分類指導，一區(qū)一策，列出計劃，分期分批實施改造。鑒于老、舊小區(qū)沒有專項維修基金的實際情況，一方面，要根據《物業(yè)管理條例》對老舊小區(qū)改造的規(guī)定，有計劃地投入財政資金，對損壞的道路、水電氣熱管線、照明等設施設備進行改造;另一方面，可通過適當地政策扶持，鼓勵開發(fā)企業(yè)和專業(yè)經營公司參與舊區(qū)改造。對于改造后的小區(qū)，建議通過招投標方式，推行物業(yè)管理市場化。